Immobilier/Bilan Ikory 2022 : Un ralentissement de l’activité qui épargne la capitale

L’année 2022 se clôture avec un ralentissement de l’activité sur le marché lot par lot de l’ancien. Les difficultés économiques comprenant la hausse des taux d’emprunt ont fait pression sur les volumes de transactions mais ont eu, pour l’instant, un effet limité sur les prix. Paris fait figure d’exception avec des volumes records en 2022 s’expliquant par une demande continue d’acquéreurs disposant d’apports conséquents et dont le pouvoir d’achat demeure faiblement impacté par l’inflation.

Le nombre de transactions dans l’ancien pourrait toutefois retrouver une activité forte ces prochaines années en raison des nouvelles réglementations environnementales. En effet, en France, plus de 7,2 millions de logements sont notés F ou G. Les propriétaires les plus modestes, faute d’avoir les ressources nécessaires pour les mettre aux normes énergétiques, seront forcés de céder leurs biens. Reste à trouver une entente de prix entre acquéreurs et vendeurs.

Une année 2022 en demi-teinte

Après un 1^er semestre actif présentant une stabilité du nombre de ventes par rapport à la même période l’année passée, l’année 2022 se clôture avec un total de 1 109 000 transactions en retrait de 5,9% par rapport à 2021. Ce ralentissement observé au second semestre est directement corrélé à la hausse des taux d’emprunts qui sont passés de 1,52% en juin 2022 à 2,35% en décembre 2022.

Une hausse des volumes de près de 10% sur l’année à Paris

En dépit des aléas économiques, Paris conserve une attractivité forte avec une hausse des volumes de près de 10% sur l’année. Cette trajectoire témoigne d’une demande toujours supérieure à l’offre dans la capitale qui, couplée à un léger ajustement des prix permettant de fluidifier les échanges entre acquéreurs et vendeurs, a engendré une croissance des volumes. Côté prix, le mouvement engagé post-crise sanitaire se poursuit avec une hausse plus significative pour les maisons (+5,8%) que pour les appartements (+3,5%) reflétant un besoin d’espace et d’extérieurs plus important.

Tension sur les prix en Ile-de-France

L’Ile-de-France affiche une progression des prix des appartements de +0,5% sur l’année portée par la Grande Couronne (+3,9%) et la Petite Couronne (+1,1%). Le durcissement des conditions de financement fait toutefois pression sur les valeurs au dernier trimestre 2022 avec une baisse moyenne de 0,5%. La Grande Couronne conserve sa résilience et se présente comme un marché de report des acquéreurs les plus modestes désirant d’avantage d’espace.

A Paris, l’érosion des prix enclenchée lors du premier semestre se poursuit sur la fin de l’année portant le prix moyen à 10 490 €/m² soit une baisse annuelle de 1%. Cette atténuation touche l’ensemble des arrondissements à l’exception de Paris Centre et des V, VI, VII, IX, XIII et XVIème.

Résilience des prix en Régions

Malgré une baisse significative du nombre de transactions annuelles en Régions (-6,7%), la courbe des prix semble toujours pointer vers le haut avec des évolutions régionales annuelles moyennes de +5,8% sur les appartements et de +6,2% sur les maisons. Pour les principales métropoles françaises ces hausses s’échelonnent de +0,1% à Lille à +14,6% à Marseille. Seul Lyon présente une baisse sur l’année de 2,1% après avoir connu une hausse continue depuis 10 ans.

Les difficultés économiques se font toutefois ressentir sur la fin d’année avec une progression moindre des prix au niveau national (+0,8% pour les appartements) et une certaine pression sur les valeurs de grandes métropoles telles que Nantes, Strasbourg, Montpelier ou encore Lille.