Investissement locatif : « Mieux vaut investir dans le neuf que dans une passoire thermique », Pierre Emmanuel Jus

La loi Climat et Résilience adoptée par le gouvernement à l’été 2021 a notamment pour objectif d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Le bâtiment, jugé parmi les secteurs les plus énergivores, est ainsi directement impacté par les mesures mises en place. Entre alors en jeu le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : un indicateur qui permet d’évaluer la consommation en énergies des bâtiments.

Pour lutter contre les dépenses énergétiques excessives de certains logements, qualifiés de passoires énergétiques pour les plus énergivores, l’Etat prévoit des aides destinées aux propriétaires qui désirent procéder à des travaux de rénovation. Investir dans des passoires énergétiques présente-t-il des risques ou est-ce une véritable opportunité à saisir ?

Le gouvernement incite les propriétaires à rénover

Pour rappel, la loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction à la location des passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements avec un DPE classé G, dès 2025. En 2028, ce sera autour des logements classés F, puis en 2034, ceux classés E.

L’ambition du Gouvernement est bien évidemment d’encourager les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique de manière à améliorer la performance du parc locatif privé, dont 19,8 % des logements sont considérés comme étant des passoires thermiques, soit 1,6 million de biens.

À travers la publication d’une nouvelle feuille de route publiée très récemment, le ministère de la Transition écologique a rappelé quelles étaient les aides mises à disposition des particuliers qui souhaitaient améliorer le DPE de leur logement. France Rénov, MaPrimeRénov, la possibilité de déficit foncier ou d’exonération de la taxe foncière : les aides sont nombreuses et permettent aux propriétaires de profiter d’avantages non-négligeables, notamment pour faire baisser les coûts des travaux de rénovation.

Des coûts à mettre en perspective

Une étude récente dévoile le coût global des travaux de rénovation selon la typologie et le DPE des logements. S’il faut compter 20 700 € en moyenne pour un studio de 25 m² classé G, il faut également prendre en compte la perte de surface dû à l’isolation des murs et des plafonds, soit 2,5 m². Les petites surfaces sont donc les plus pénalisées. Avec généralement davantage de parois sur l’extérieur, elles sont moins bien isolées et voient leur surface au sol réduire considérablement. Le coût total des travaux est bien entendu à mettre en perspective avec le prix d’achat souvent revu à la baisse, ainsi qu’avec les économies d’énergies réalisées suite à la rénovation, estimées à 1 340 euros pour un logement du même type.

Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow, alerte toutefois les investisseurs qui souhaitent acheter en copropriété : “Lorsque vous achetez un appartement énergivore, l’immeuble qui l’abrite l’est tout autant. De fait, il sera d’autant plus difficile d’améliorer la performance énergétique d’un appartement dans une résidence elle-même très énergivore.” Les copropriétés de plus de 200 lots auront par ailleurs, et ce dès 2024, l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Général, qui permettra la rédaction d’un plan pluriannuel de travaux, soumis au vote en Assemblée Générale.

Il ajoute également que : “La rénovation d’une passoire thermique, si elle améliore certes le DPE du logement, ne garantit pas nécessairement l’augmentation de son prix à la revente. Faire une isolation par l’intérieur, c’est la garantie de perdre en moyenne 5 à 7% de la surface totale du bien, soit 3,5 m² pour un bien de 50 m² et donc environ 40 000 € à la revente pour un bien parisien ou 20 000 € pour un bien à Bordeaux ou Lyon.”

Des banques de plus en plus frileuses

Investir dans des passoires énergétiques demande d’anticiper bien des facteurs : le coût des travaux de rénovation du logement ainsi que ceux de la copropriété s’ils sont votés en AG, la perte de surface après la réalisation des travaux. Aussi, et bien que les aides fournies par l’Etat puissent diminuer sensiblement ces coûts, les banques restent frileuses quant au financement de ces passoires énergétiques. En effet, elles savent que d’importants travaux seront à prévoir et sont donc plus regardantes sur l’apport des investisseurs pour limiter au maximum leur taux d’endettement.

De plus, certains établissements bancaires ne prennent plus en compte le montant des futurs loyers dans le calcul du taux d’endettement, ce qui réduit considérablement le montant du crédit qui leur est octroyé. Un candidat à l’investissement avec les mêmes revenus, les mêmes charges, le même projet et les mêmes futurs loyers, passe d’un taux d’endettement de 33% à l’époque à 45% aujourd’hui avec la fin du calcul différentiel. Dans ce cas, le crédit n’est pas possible.

Le neuf, un investissement plus sécurisé

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Pierre Emmanuel Jus reste sceptique quant aux avantages perçus lors d’un achat dans une passoire énergétique.

Pour lui, le secteur du neuf reste d’autant plus sécurisé : “Chez Maslow, nous portons la conviction forte qu’un investissement dans le neuf, l’ancien récent, voire les copropriétés intégralement rénovées, sécurise l’investissement des acheteurs. D’une part, ils auront plus de facilités à trouver un crédit, et ils profiteront également de plus de lisibilité avec une vision à long terme sur la rentabilité de leur investissement. Les projets de rénovation de passoires thermiques ne sont pas pour autant à écarter : ils entrent dans une suite logique de projets de réhabilitation de l’existant soutenus par l’Etat. Il faut simplement rester vigilant et prendre en compte l’ensemble des critères précédemment évoqués avant de se lancer. »