Immobilier : L’Europe, la destination n°1 pour les investisseurs transfrontaliers

PATRIZIA publie les principales tendances de son Residential Market Report 2023-2024. Alors que le volume de transactions dans le secteur du résidentiel a baissé de 52% au second trimestre 2023 sur une année glissante, les investissements transfrontaliers sont restés robustes, permettant à ce segment de rester une classe d’actifs attrayante pour les investisseurs institutionnels à la recherche d’une diversification de leur portefeuille et d’un revenu stable.  

De solides fondamentaux pour soutenir un marché européen difficile

L’Europe reste la première destination des flux de capitaux transfrontaliers vers les actifs résidentiels, représentant environ 70 % des transactions transfrontalières mondiales en 2022. Environ 45 % des capitaux proviennent d’investisseurs américains, tandis qu’un peu moins de 40 % proviennent d’investisseurs européens et environ 15 % d’investisseurs de la région APAC. Le Royaume-Uni, l’Allemagne, les pays nordiques et l’Espagne sont les destinations préférées en Europe.

Le multifamily et le Build-to-Rent (BTR) dominent toujours en Europe, représentant plus de 60 % des volumes totaux d’investissements institutionnels dans le secteur résidentiel. Cependant, les logements alternatifs, tels que les logements pour étudiants, ont vu leur proportion augmenter grâce à des transactions plus nombreuses au cours des 12 derniers mois en raison de leur caractère contracyclique.

Marcus Cieleback, Chief Urban Economist chez PATRIZIA, précise : « Malgré un contexte économique extrêmement difficile, le marché résidentiel européen continue d’offrir une large gamme de produits extrêmement intéressants pour les investisseurs en quête de diversification et de flux de revenus stables avec un certain degré de protection contre l’inflation. L’urbanisation reste le moteur de la demande de logements en Europe, en dépit de tous les débats sur le télétravail et le déménagement des ménages à la campagne dans un monde post-pandémique. »

Les opportunités de marches en Asie-Pacifique restent bien réelles, le Japon en tête

Le Japon demeure le marché résidentiel dominant en Asie-Pacifique, notamment sur le segment du multifamily. Le volume de transactions dans le résidentiel s’y est élevé à 6,7 milliards d’euros au second trimestre 2023, soit une baisse de seulement 14,8 % contre une baisse du marché global de 52 %. La performance du secteur résidentiel japonais est soutenue par un marché locatif solide, avec des taux d’occupation d’environ 98 % sur les principaux marchés du pays.

Outre le Japon, un nouveau marché émerge en Australie, où le BTR ne représente actuellement que 0,2 % de la valeur totale du marché résidentiel (contre 5,2 % au Royaume-Uni). La population australienne devrait croître de 1,4 % par an au cours des 22 prochaines années et la crise de l’accessibilité s’accélère. Il existe donc un déséquilibre important entre l’offre et la demande, ce qui représente une opportunité d’investissement intéressante pour les investisseurs institutionnels.

Un cadre réglementaire complet est nécessaire sur le S et le G, pas seulement le E

Lors de l’élaboration des stratégies ESG dans le secteur résidentiel, l’accent est mis sur la décarbonation, c’est-à-dire le E. Cependant, la mise en œuvre des principes ESG relatifs à la responsabilité sociale et à la gouvernance n’a pas encore les fondements institutionnels et réglementaires qui soutiennent les progrès en matière d’environnement.

Le secteur de l’immobilier ne dispose toujours pas d’un ensemble solide de normes et d’objectifs permettant d’encourager la création de valeur sociale et d’en évaluer les retombées. Bien que la valeur sociale soit notoirement difficile à définir, adopter une approche urbaine et un cadre de valeurs sociales permet d’identifier les défis sociaux spécifiques auxquels les villes sont confrontées et de proposer des solutions d’investissement. Un ensemble d’indicateurs sociaux devrait donc s’appuyer sur les données concernant l’accessibilité du logement et la pauvreté, la solitude (dans le meilleur des cas par tranches d’âge), la santé mentale et la toxicomanie, ainsi que l’inégalité et la mobilité sociale.

L’accessibilité au logement est un problème croissant, fortement lié au degré d’urbanisation dans le monde. Les investissements basés sur un ensemble de critères sociaux devraient avoir pour objectif final de livrer aux villes des « logements abordables » pour les ménages les plus défavorisés.Des perspectives positives pour les fondamentaux du résidentiel

« La demande mondiale de logements continue d’être alimentée par les mégatendances à long terme que sont l’urbanisation et les changements démographiques. Celles-ci accélèrent la densification des zones métropolitaines, ainsi que la demande de logements à tous les stades de la vie, a ajouté Marcus Cieleback. Ces solides tendances sous-jacentes, combinées à l’évolution des préférences des consommateurs en faveur de la location plutôt que de la propriété, donnent une image positive de l’avenir de l’investissement institutionnel sur le segment du résidentiel. »

Le déséquilibre entre l’offre et la demande dans le résidentiel devrait se poursuivre en raison de la baisse du nombre de projets de développement alors que la demande s’accélère. Les ajouts bruts au parc immobilier européen ne devraient pas, en général, dépasser 1 % du parc existant entre 2022 et 2024.

Malmö, Vienne, Helsinki continuent de présenter des opportunités d’investissement

Les villes d’Europe centrale et orientale demeurent un marché à surveiller pour les investisseurs, malgré le cycle économique actuel affecté par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation, la guerre en Ukraine, la crise des réfugiés et les tensions géopolitiques. Sur les marchés plus matures d’Europe occidentale, des villes comme Malmö, Vienne, Helsinki et la région du Randstad, ainsi que les villes bien desservies en transports situées dans la proche de banlieue de Paris et des villes allemandes du Top 7, continueront de présenter de belles opportunités d’investissement. En outre, des villes comme Barcelone et Dublin, situées dans des pays où le marché locatif arrive à maturité, offriront également des opportunités intéressantes.

Dans le segment du résidentiel alternatif, le logement étudiant reste « the place to be », avec des fondamentaux à long terme soutenus par la mondialisation de l’éducation et une offre toujours insuffisante des résidences purpose-buit (PBSA). 

Paris, Londres et Madrid devraient rester des villes attractives pour les investisseurs en raison d’une forte base d’étudiants internationaux, tandis que Vienne et Stockholm continueront d’offrir des perspectives intéressantes à long terme grâce à un marché étudiant national dynamique. Idem pour les résidences pour séniors, dont les tendances positives à long terme sont soutenues par l’évolution démographique en cours en Europe.