Immobilier : Des investisseurs encore aux abonnés absents mais avec l’intention de revenir

Depuis cet été, le marché immobilier est en phase de reprise, notamment grâce à la baisse des taux et l’assouplissement des conditions d’octroi des banques.

Si les secundo-accédants comme les primo-accédants sont de retour, les investisseurs, eux, restent à la peine. Dans ce contexte, l’Adresse a réalisé un sondage auprès des Français afin de quantifier leurs intentions d’investir et d’identifier leurs motivations, leurs freins mais aussi les mesures gouvernementales qui pourraient les inciter à passer à l’acte !

Une reprise du marché et un retour des acheteurs mais des investisseurs toujours à la peine

Depuis l’été, les agences du réseau l’Adresse constatent en majorité une reprise du marché, marquée par la hausse des volumes de ventes (+ 5 % au 3^ème trimestre 2024 par rapport au T3 2023) mais aussi des stocks de biens à vendre (+ 10 % au 3^ème trimestre 2024), en lien avec le retour des secundo-accédants sur le marché. Si les primo-accédants, resolvabilisés par la baisse des taux, font également partie des profils d’acquéreur à nouveau présent, ce n’est pas le cas des investisseurs qui restent encore aux abonnés absents.

L’investissement locatif : pour dégager des revenus, se constituer un patrimoine et réaliser un placement sûr

Parmi les motivations à réaliser un investissement locatif se dégagent de ce sondage 3 bénéfices majeurs : disposer d’un investissement qui apporte des revenus mensuels (27 % des réponses), construire un patrimoine à transmettre aux enfants ou aux proches (20 %), investir dans un placement sûr (19 %). 

Dégager une éventuelle plus-value, acquérir un bien pour l’occuper plus tard ou bénéficier de dispositifs de défiscalisation sont des arguments moins cités (12%). A noter tout de même que la défiscalisation est tout de même une motivation pour 23 % des propriétaires déjà bailleurs, soit deux fois plus que la moyenne des Français.

Des freins et des craintes qui empêchent le passage à l’acte

Concernant les freins à l’investissement locatif, les Français citent en premier les prix des biens immobiliers à l’achat (frein cité par 42 % des Français), qui bloquent mécaniquement l’accès à la propriété mais pèsent aussi sur la rentabilité de l’investissement. Viennent juste après, en deuxième position, les risques de loyers impayés voire de squat du logement (39 % des réponses), véritable crainte et frein à la mise en location des biens comme en témoigne les 3 millions de logements vacants en France.

Vient ensuite l’augmentation de la taxe foncière observée dans de nombreuses municipalités (33% des réponses), un frein plus dissuasif que le coût des travaux de rénovation énergétique (26 %) ou les taux d’intérêt trop élevés (25 %). Le  risque de ne pas réussir à louer son logement (11 %) ou encore l’encadrement des loyers (10 %) sont moins cités que les autres propositions.

Pour autant, les différents freins identifiés dépendent beaucoup de l’âge des interviewés. Ainsi, plus les Français sont âgés, plus ils sont sensibles à la hausse des taxes foncières (37 % des réponses chez les 50 ans et plus, contre 26 % chez les moins de 35 ans) et au coût des éventuels travaux de rénovation énergétique (29 % chez les plus de 50 ans vs 21 % chez mes moins de 35 ans). Au contraire, les moins de 35 ans mettent davantage l’accent sur des taux d’intérêt jugés trop élevés (31 % chez les moins de 35 ans vs. 20 % chez les 50 ans et plus) et les difficultés pour obtenir un crédit immobilier (30 % vs. 18 %).

Des attentes de mesures de la part des pouvoir public pour favoriser l’investissement locatif.

L’Adresse a également sondé les Français sur les actions gouvernementales qui pourraient favoriser l’investissement locatif. Pour être davantage incités à investir dans l’immobilier, les Français attendent principalement des pouvoirs publics des mesures de protection des propriétaires face aux loyers impayés (55 % des réponses), ainsi qu’une réduction des taxes foncières (39 % des réponses), des attentes en accord avec leurs inquiétudes et leurs freins. 

Outre la diminution de la taxe foncière, un allégement de la pression fiscale exercée sur les investisseurs, notamment sur les revenus locatifs serait également bienvenu pour 30 % des Français. Ajoutons que 29 % d’entre eux mentionnent aussi l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers comme mesure qui permettrait d’élargir l’accès à la propriété dans un contexte de restriction des critères d’octroi liée aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière qui pénalisent particulièrement les investisseurs.

En revanche, assouplir l’encadrement des loyers (15%) ou les contraintes liées au DPE (17%) sont moins souvent cités. Enfin seuls 19% des Français souhaitent voir durer les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel pour favoriser l’investissement locatif.

Les propriétaires bailleurs n’attendent pas plus que la moyenne des propriétaires des mesures de protection à leur égard concernant les problèmes de loyers impayés ou de squats (57 %, contre 59 % chez l’ensemble des propriétaires). En revanche, ils mettent davantage l’accent sur l’allègement des taxes foncières (47 % chez les bailleurs vs. 39 % pour l’ensemble des propriétaires) et de la fiscalité sur les loyers (50 % vs. 33 %) ou encore l’assouplissement des contraintes légales qui concernent les logements les plus énergivores (25 % vs. 20 %) ou l’encadrement des loyers (21 % vs. 16 %).

La mise en place chez l’Adresse de solutions de protection pour les bailleurs

Le principal moteur de l’investissement locatif réside surtout dans les revenus mensuels qu’il permet de générer. Cependant, les Français peinent à avoir confiance dans la fiabilité et la régularité de ces revenus et craignent notamment d’avoir des difficultés avec leurs locataires. L’Adresse propose depuis peu des produits spécifiques pour les investisseurs, répondant à leurs craintes et leurs attentes.

Pour faciliter l’investissement locatif, les Français attendent donc principalement d’être protégés du risque de loyers impayés.  « L’Adresse est devenu en 2024 le premier réseau immobilier courtier en assurance, c’est-à-dire le premier réseau à proposer une offre complète d’assurances immobilières, baptisée l’Adresse Assure, destinée aussi bien aux propriétaires bailleurs ou occupants mais aussi aux locataires avec notamment un produit phare : la Garantie Loyers impayés, incluant également la seule garantie anti-squat du marché ! » explique Brice Cardi.