Le rôle de l’avocat en droit immobilier dans la négociation des baux commerciaux

Les termes imprécis, les clauses non discutées, les conditions de paiement non prévues doivent appeler à la vigilance des locataires. Compte tenu de leur complexité, les baux commerciaux peuvent perturber le développement de votre activité et vous laisser avec une lourde facture à la fin du contrat de bail. Il est possible d’éviter les mauvaises surprises en faisant appel aux services d’un avocat spécialisé en Droit immobilier. Focus sur les points clés à négocier avant de signer un bail commercial.

Négocier le loyer du bail commercial

La négociation du loyer est nécessaire avant la signature du bail commercial, mais aussi au moment de son renouvellement.

Fixation du loyer

Le bail commercial est un contrat de location d’un local utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il a une durée minimale de 9 ans, mais une résiliation triennale est possible. Cela représente un engagement financier à long terme très important pour le preneur.

Le loyer d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel demeure négociable. L’intérêt de faire appel à un avocat au sein de la fixation du loyer est d’obtenir le prix le plus avantageux. Grâce à sa connaissance du marché immobilier, l’avocat en droit immobilier peut vous éviter de signer des baux commerciaux inégalitaires. Le montant du loyer doit être réel, sérieux et tenir compte du type d’activité exercée, de l’emplacement, de la surface louée, etc.

Révision du loyer

Parmi les droits du locataire, vous pouvez faire une demande de renouvellement du bail commercial. Il s’agit donc du droit au renouvellement. Toutefois, le bailleur se réserve le droit de faire une demande de révision triennale du loyer. Le nouveau montant doit correspondre à la valeur locative, faute de quoi vous pouvez réclamer une baisse du loyer. L’avocat ou expert en bail commercial peut vous aider à négocier le loyer lors du renouvellement du bail. 

Négocier les clauses et le dépôt de garantie des baux commerciaux

Le bailleur demande généralement un dépôt de garantie des baux commerciaux, même s’il n’est pas obligatoire. Le montant étant librement fixé par les parties, l’intervention d’un avocat en droit immobilier est essentielle dans les négociations de ce montant et des créances couvertes par le dépôt. Sachez que les sommes versées à titre de dépôt de garantie ne sont pas soumises à la TVA. Le bailleur ne peut donc pas la réclamer.

De manière générale, le montant du dépôt de garantie est égal à un ou deux trimestres de loyer. Ce dépôt de garantie peut couvrir les cas suivants : 

• Le coût des réparations suite aux éventuelles dégradations du local commercial par le locataire ;
• Les impayés de loyer et impayés de charges locatives, qui peuvent rapidement devenir un problème en cas de litige ou de défaut de paiement ;
• Le paiement des impôts dus par le locataire prévus par la loi ou les stipulations du bail, notamment la taxe foncière ou les taxes locales, etc.

Pour éviter tout litige sur le dépôt de garantie, votre avocat doit participer à la rédaction du bail commercial, notamment aux clauses du bail. Vous pourrez alors prévoir clairement les modalités de versement, d’encaissement et de restitution du dépôt de garantie, tout en renforçant la sécurité juridique pour les deux parties.

Concernant les clauses, il est conseillé de ne pas trop spécialiser la destination des lieux. Cela vous permet de vous développer dans des activités connexes. Votre avocat en baux commerciaux peut par ailleurs déceler des clauses qui peuvent être très contraignantes, notamment les clauses interdisant de céder le bail seul ou la clause de non-rétablissement.

Négocier les conditions de sortie du contrat

Les conditions de sortie du contrat sont négociables, à la différence du renouvellement, de la résiliation ou encore de la cession du bail commercial. La loi retient différents motifs de résiliation du bail commercial, à savoir l’expiration de la période triennale, la résiliation à l’amiable, la destruction du local, le manquement du locataire à ses obligations prévues dans une clause résolutoire.

Mais quelles sont ces conditions de sortie ? Eh bien, il arrive que le bail commercial contienne une clause de remise en état. Cela signifie que vous devez rendre les locaux en parfait état à la sortie du contrat. Vérifiez attentivement l’état réel des locaux lors de la signature, car la remise en l’état peut devenir un véritable gouffre financier. Méfiez-vous aussi de la clause de garantie solidaire qui permet à votre ex-bailleur de vous réclamer les loyers non versés par le nouveau locataire défaillant. Un avocat en droit immobilier joue un rôle clé dans l’élaboration du droit des baux commerciaux. Il vous assiste dans la négociation des conditions, des termes et des clauses négociables pour anticiper la survenance d’éventuels litiges. Son rôle de conseil juridique vous préserve des abus pouvant exister dans le contrat. Exercez sereinement votre activité commerciale, industrielle ou artisanale grâce à un expert à vos côtés.