Performance des placements sur 40 ans : l’immobilier confirme son attractivité

Comme chaque année, l’institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) regarde le comportement des placements financiers sur quatre décennies. Une période intéressante pour analyser la performance des placements, car elle correspond à un cadre macroéconomique marquée par “une finance globalisée, un environnement désinflationniste et des taux d’intérêt tendanciellement en baisse, indique le rapport de l’étude. Cette édition 2025 a ceci de particulier qu’elle couvre la période 2019-2024, les cinq dernières années au cours desquelles l’environnement économique mondial a rapidement évolué depuis la crise sanitaire, le déclenchement de la guerre en Ukraine et la crise énergétique qui a suivi”. 

La performance des placements face à une fin de cycle

En effet, l’IEIF estime que l’inflation qui devrait désormais rester plus élevée alors qu’elle était très faible. Cela tient à une croissance économique limitée, des taux d’intérêt qui remontent, et à des éléments macro financiers. A tout cela, il faut ajouter les mutations structurelles que la crise sanitaire a accéléré : déglobalisation, évolution des modes de vie et de travail, crise climatique… “Tout ceci marquant la fin d’un cycle” lance l’IEIF.

Du point de vue des placements financiers et comme l’étude de l’année dernière le montrait, les actions et l’obligataire avaient déjà fait une grande partie du chemin pour s’ajuster à ce nouvel environnement. Avec quelques temps de retard, l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons allant du côté à l’indirect en passant par le direct, est lui aussi entré dans une phase de correction. Dans cet environnement, le taux moyen d’épargne des ménages en France s’établit à un niveau toujours très élevé, à 18,1 % du revenu brut en fin d’année 2024, en légère hausse par rapport à 2023. 

Les épargnants maîtrisent peu les enjeux autour de la performance des placements

“Cette épargne s’oriente toujours vers les produits d’épargne réglementée que la hausse de leurs taux d’intérêt depuis 2022 a rendu plus attractifs”, souligne l’étude. Les livrets A et les livrets de développement durable et solidaire (LDDS) représentent désormais un encours de plus de 600 milliards d’euros selon la Caisse des Dépôts (CDC) fin 2024. L’assurance-vie (hors épargne retraite) a enregistré en 2024 une collecte nette positive de 22,8 milliards d’euros, atteignant ainsi son plus haut niveau depuis le début de la série en 2011. À fin janvier 2025, l’encours de l’assurance vie dépasse pour la première fois 2 000 milliards d’euros.

Comme le souligne le Baromètre AMF de l’Epargne, une étude annuelle sur les attitudes et opinions des épargnants à l’égard des produits financiers, le niveau de connaissance des épargnants en matière d’investissement demeure faible et beaucoup rencontrent des difficultés de compréhension pour leurs placements, par exemple sur l’effet de l’inflation sur le pouvoir d’achat de l’épargne ou sur l’impact des mouvements de taux d’intérêt.

L’immobilier à la traîne en termes de performance des placements ?

Du coup, l’étude des performances sur plusieurs périodes apportent un enseignement précieux. Sur 5 ans, l’Or est le placement dont la performance est la plus forte, la seule à 2 chiffres sur la période. “Les performances des placements immobiliers sont très hétérogènes (TRI 5 ans) : entre -7,3 % pour les foncières et +6,2 % pour l’industriel, détaille Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF. Les bureaux présentent un TRI 5 ans négatif car leurs valeurs ont fortement reculé depuis 2022, en lien avec les questionnements sur la classe d’actifs, notamment liée à la suroffre de bureaux, en particulier sur les localisations périphériques. Alors que les actions et l’obligataire avaient déjà fait une grande partie du chemin pour s’ajuster au nouvel environnement macro-économique et financier. »

Nombreux sont les placements dont les TRI sont inférieurs à l’inflation : assurance-vie, commerces, logement à Paris, livret A, monétaire, OPCI, obligations et foncières, illustrant la phase d’ajustement suite au retour de l’inflation et la montée des taux d’intérêt. 

En regardant sur 15 ans, les performances de l’immobilier direct sont toutes comprises entre 4,5 % et 5,5 %. Les SCPI présentent un TRI 15 ans proche de celui des bureaux, en lien avec leur forte exposition historique dans cette classe d’actifs. Les produits de taux ont délivré des performances négatives sur 15 ans, inférieures à l’inflation, tirant celles des OPCI vers le bas.

Le couple performance/risque favorable à l’immobilier sur le long terme

Quand on passe à une période de 30 ans, les performances des logements en France sont proches de 10 %, presque au même niveau que les Foncières. Sur longue période, les actions présentent des performances toujours robustes. L’immobilier non coté est distancé sur 30 ans par rapport aux autres placements immobiliers. Tous les placements dépassent encore l’inflation.

Enfin sur la période 1984 à 2024, les actions sont les placements les plus performants. Mais l’immobilier présente des performances comprises entre 7,5 et 10 %. Le TRI des logements à Paris est supérieur à 10 %. L’immobilier non coté délivre des performances supérieures à celles de l’assurance-vie. Et puis, élément important, tous les placements dépassent l’inflation.

Si l’on prend en compte le rendement mais aussi le niveau de risque, sans surprise, l’immobilier reste le plus attractif vis-à-vis des autres classes d’actifs. Par exemple, sur 40 ans, les actions présentent des niveaux de performances et de volatilités plus élevés que ceux des autres actifs. En fait, l’immobilier se positionne à mi-chemin entre les actions d’une part et les obligations d’autre part.