Immobilier : 3 signes que le marché change vraiment (et durablement)

Selon le nouveau baromètre de l’Observatoire du marché l’immobilier Interkab, qui s’appuie sur les retours et les données de plus de 8500 agents immobiliers indépendants, le 2ème trimestre 2025 confirme les tendances esquissées en début d’année : pas de rebond franc, mais une reprise douce qui s’installe progressivement.

Entre évolution des profils d’acheteurs et décalage persistant entre prix affichés et attentes, la reprise reste partielle et localisée. Le marché entre désormais dans une nouvelle phase, plus lente mais aussi plus réaliste.

Le retour à une “nouvelle normalité” du marché

Alors que la frénésie d’avant 2022 s’est essoufflée et que 2024 a marqué son point le plus bas en volume de transactions, 2025 pourrait amorcer un atterrissage plus sain du marché.

« On sent que certains marchés reprennent un peu de souffle. Mais pour beaucoup, on est surtout en train de se caler sur un nouveau rythme, plus lent et surtout plus réaliste » , explique Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo.

Les chiffres confirment cette dynamique

Prix au m² stables à l’échelle nationale (0%), avec une exception en PACA (-1%) et quelques hausses isolées (Nice +3%, Bordeaux +2%, Montpellier +1%).

À l’instar des prix de vente qui se stabilisent, les marges de négociations suivent la même tendance s’établissant à -5,4%, au T2 2025, contre -5,7% un an plus tôt.

Délais de vente toujours élevés : 144 jours en moyenne (+3 jours), mais amélioration dans certaines métropoles (Paris -11 jours, Toulouse -19 jours, Montpellier -19 jours).

Une légère reconstitution des stocks liée en grande partie à un taux de rotation qui baisse : +7% de biens disponibles à la vente vs T1 2025.

Taux de casse en baisse au niveau national : 17% (-1,4 pt), une amélioration notable, qui pourrait traduire un léger assouplissement des conditions d’octroi de crédit.

Reprise inégale, effets localisés

Le regain d’activité reste partiel et ne doit pas masquer les fortes disparités territoriales. Néanmoins, 1 agent immobilier sur 2 observe une amélioration par rapport à la même période en 2024, avec des signaux plus encourageants dans certains départements : 86% en Deux-Sèvres, 73% en Haute-Loire, 67% dans l’Ain et 65% à Paris.

Autre effet positif : le volume de compromis signés est en hausse de +5% vs T1 2025, avec des progressions marquées en Provence-Alpes-Côte d’Azur (+19%) et en Île-de-France (+7%). Ces chiffres traduisent un frémissement réel dans certains territoires.

« On constate avec enthousiasme la bonne santé des marchés en Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Nous attendons maintenant que les autres régions suivent cette tendance, constate Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo. Enfin, à la question de savoir si le marché est en capacité de rebondir durablement en 2025, 45% des agents immobiliers indépendants s’attendent à une réelle accélération en 2025. La tendance est claire : après plusieurs trimestres de turbulences, le sentiment général est celui d’une possible reprise attendue. Un palier semble atteint. On pourrait rentrer dans une nouvelle norme du marché à court terme. »

La revanche des primo-accédants

Les primo-accédants représentent désormais 27% des acheteurs, soit +7 points en un an.
Pendant ce temps, les investisseurs se retirent (9%, contre 15% deux ans plus tôt) et les seniors sont moins présents (23%, -7 pts en deux ans).

Nouvelle donne générationnelle ou simple effet de contexte ? Une redistribution des cartes sur fond d’accès au crédit légèrement assoupli (baisse du taux de casse à 17%, soit -1,4 pt).

« Le paysage a vraiment changé. Les primo-accédants reviennent avec des projets concrets. À l’inverse, les investisseurs ont clairement levé le pied : trop d’incertitudes, des prix encore hauts, une fiscalité qui fait réfléchir… », constate Olivier Bugette.

Autre preuve de la stabilisation du marché, le frein majeur des acheteurs reste encore aujourd’hui le prix de vente : 32% des agents estiment que leurs clients jugent les biens toujours trop chers, et 28% pointent leur volonté d’attendre «la bonne affaire». Ce résultat souligne un comportement plus attentiste, révélateur d’un marché devenu plus favorable à l’acheteur, avec davantage de choix disponibles traduisant une conviction implicite : les acheteurs anticipent encore une correction des prix.

« Il subsiste un décalage entre les prix affichés et les attentes des acquéreurs qui devra nécessairement se corriger pour que la reprise soit totalement effective », déclare le CEO.

L’incertitude générale (22%) et, dans une moindre mesure, les conditions de financement (18%), complètent le tableau d’un marché encore suspendu à une reprise psychologique plus qu’à un redémarrage mécanique.

L’IA fait déjà bouger les lignes

La stabilisation du marché coïncide avec un changement plus discret mais structurant dans les usages. Plus d’un tiers des professionnels constatent que l’intelligence artificielle transforme les recherches : les acheteurs sont plus informés, plus préparés, et plus exigeants.

Plus d’1 agent sur 3 observe que l’IA transforme les recherches : acheteurs mieux informés, plus exigeants et plus sélectifs.

« L’IA change le jeu : on ne peut plus se contenter d’une annonce peu documentée. Les clients arrivent briefés, ils challengent les professionnels et c’est plutôt sain analyse », Olivier Bugette.