Bruno Rouleau (APIC/ In&Fi Crédits) : C’est quoi un prêt « in fine » ? #16

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

16e épisode : C’est quoi un prêt « in fine » ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : Abordons un thème technique, qui concerne davantage les investisseurs, qu’est-ce que le crédit In Fine ?

Bruno Rouleau : Je vous confirme qu’on est sur une forme de crédit plus technique, non dans sa construction mais dans son objectif et dans son utilisation.  Le prêt In Fine est comme la locution latine l’exprime un crédit dont on rembourse le capital prêté à la fin.  Cela signifie que durant la vie du prêt, l’emprunteur n’acquitte que les intérêts calculés sur la base du capital prêté, et ce sans amortissement aucun. En clair, j’emprunte 100.000 euros au taux de 1,50% sur 15 ans, je vais payer – c’est volontaire que je n’utilise pas le terme « rembourser » puisque je ne rembourse aucune fraction du capital – 100.000 € X 1,5% par an, soit un coût annuel de 1.500 €, si le paiement des intérêts est mensuel, une somme de 125 € par mois.

A cela s’ajoute les éventuels versements nécessaires à constituer le capital sur le support financier en garantie du prêt, si le capital n’est pas intégralement existant dès le début, ou à le renforcer ou le reconstituer s’il y a eu une dévalorisation.

Mon Podcast Immo : Des versements à faire sur un support financier ? Faut-il une autre garantie en plus de la garantie sur le bien immobilier ?

Bruno Rouleau : Effectivement je suis allé un peu vite. Oui, dans la quasi-totalité des montages, les banques demandent une garantie complémentaire sur un support financier. Ça peut être un compte de titres, un compte d’épargne mais le plus souvent c’est un contrat d’assurance vie. Les raisons de cette autre garantie sont multiples. D’une part, comme dans le prêt In Fine il n’y a pas d’amortissement du capital emprunté, il faut que la banque sécurise le remboursement au terme du prêt. Or qui peut savoir ce que vaudra le bien dans 15 ans ? De plus, le fait d’avoir 2 garanties permettra aussi à l’emprunteur de déterminer au moment de la fin du prêt s’il utilise les fonds du support financier ou la revente du bien immobilier pour rembourser le prêt. Et puis dans certains montages patrimoniaux, il peut y avoir un intérêt à utiliser les fonds du contrat d’assurance vie pour optimiser la transmission du patrimoine de l’emprunteur. Bref, en ce qui pourrait apparaitre comme une sur-garantie pour la banque est en fait une sécurité pour l’emprunteur.

Et puis, sur le sujet des montants à verser sur le support financier, il faut avoir en tête que celui-ci aussi peut connaître des fluctuations. Le niveau de rendement des contrats d’assurance vie en fonds euro ne rapportent plus grand-chose avec le niveau très bas des taux d’intérêt. Si on n’a pas la somme totale du crédit contracté, la banque demandera de compléter par des versements réguliers. Et dans les dispositions de protection du consommateur, les autorités de régulation ont imposé de comptabiliser ces versements nécessaires dans le calcul de l’endettement.

Mon Podcast Immo : Si je comprends bien, c’est un montage qui n’est réservé qu’aux emprunteurs qui ont déjà un patrimoine financier confortable ?

Bruno Rouleau : Il faut bien comprendre que le recours à un prêt In Fine est essentiellement destiné à permettre de défiscaliser les intérêts du prêt sur toute la durée du crédit tout en sécurisant un montage patrimonial. C’est donc vrai qu’il n’y a ni d’intérêt à utiliser ce type de crédit si on n’a pas déjà du patrimoine ou si on n’est pas concerné par des tranches élevées d’imposition. D’autant qu’en l’absence d’amortissement du capital, le coût du crédit est forcément plus élevé. Ce n’est donc pas cet objectif qui est visé en recourant à ce type de prêt.

Enfin, les dernières réglementations en termes de prêt immobilier de mars 2016 ont précisé que le recours au prêt In Fine était désormais interdit pour l’acquisition d’une résidence principale. On est donc bien dans une stratégie d’investissement pour une clientèle aisée.