Choisir la SCI en connaissance de cause

Etienne Petit, avocat, chargé d’enseignement à l’Université Paris Dauphine, membre du comité scientifique de Modelo.fr répond aux questions que vous vous posez sur les Sociétés Civiles Immobilières. SCI classique ou SCI familiale ? Pourquoi choisir de créer une SCI ?

La SCI, un outil pour plusieurs objectifs

Plusieurs raisons peuvent conduire à créer une SCI. Parmi les plus courantes, on peut citer le souhait de faciliter la gestion d’un patrimoine, acquis ensemble par plusieurs personnes, en évitant l’inconvénient principal de l’indivision qui veut que les décisions soient prises à l’unanimité ; la volonté de dissocier – ce qui est surtout le cas des commerçants, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux – le patrimoine personnel de l’entrepreneur de celui de l’entreprise ; le besoin de protéger un proche (un conjoint, un concubin, un enfant, etc.) : une clause statutaire pourra prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant, qui se retrouvera protégé des décisions qu’auraient pu prendre les héritiers du conjoint ou concubin prédécédé ; la volonté d’optimiser et faciliter les conditions de la transmission d’un patrimoine.

La SCI familiale

La SCI est l’une des formes de société les plus prisées pour réaliser des investissements immobiliers entre membres d’une même famille. La SCI est « familiale » lorsqu’elle est constituée uniquement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Dans ce cas, la société est assimilée à une personne physique (par exemple, lorsqu’elle loue un bien lui appartenant). A savoir : une société civile immobilière constituée exclusivement entre deux partenaires ne peut être assimilée à une SCI familiale (Rép. min. no 25671, JO Sénat Q 3 mai 2007, p. 906).

La responsabilité des associés

Il faut être conscient de la responsabilité supportée par chacun des associés de la SCI. Le principe est, en effet, rigoureux : à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Autrement dit, et à la différence de ce qui se passe dans une société commerciale, la responsabilité de chacun des associés va bien au-delà des apports effectués.

Fiscalité

La SCI est une société soumise au régime des sociétés de personnes : l’impôt est calculé au niveau de la société, mais il est acquitté par les associés personnes physiques au titre de leur impôt sur le revenu. Une option en faveur de l’impôt sur les sociétés est toutefois prévue : le résultat est alors déterminé au niveau de la société et l’impôt est directement payé par la société.

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