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L’octroi de dommages et intérêts dans le cadre d’un mandat non exclusif de vente (3)

Outre l’application de la clause pénale, il est possible d’envisager une action en responsabilité contractuelle pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts. L’analyse de Sonia Ben Mansour, avocate au barreau de Paris.

L’action en responsabilité contractuelle est envisageable pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts (A) mais sa mise en œuvre est délicate en pratique (B).

L’action en responsabilité contractuelle à l’égard du mandant

Une exception jurisprudentielle existe au principe selon lequel le mandant paie uniquement celui qui a réalisé l’opération de vente. Le mandataire n’ayant pas réalisé la vente peut également solliciter l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil[1].  La Cour de cassation a jugé que « lorsque le mandant a donné à plusieurs le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier sauf à ce dernier de prétendre à l’attribution de dommages intérêts prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente »[2].

Il faut donc prouver une faute caractérisée par un abus de la part du vendeur compte tenu des diligences accomplies.

Un faisceau d’indices devait être réuni pour caractériser la preuve d’un abus caractérisé de la part du mandant, soit :

-l’accomplissement de nombreuses diligences par le mandataire s’estimant lésé,

-l’information du vendeur (mandant) aux autres mandataires de l’existence de plusieurs mandats non exclusif de vente,

-la comparaison du montant de l’honoraire perçu par le mandataire qui a conclu la vente et celle espérée par le mandataire lésé,

-la comparaison du prix définitif de vente du bien entre celui proposé par le mandataire lésé et celui qui aura conclu la vente.

Ce faisceau d’indices a pu légitimement être considéré par la doctrine comme satisfaisant[3].

Cette action est parfaitement justifiée d’un point de vue juridique mais sa mise en pratique peut s’avérer délicate selon le cas d’espèce.

Une action délicate à mettre en œuvre en pratique

Pour justifier l’octroi de dommages et intérêts au mandataire lésé, la Cour de cassation exige un abus caractérisé.En effet, dans un arrêt rendu par la Première Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 28 juin 2012[1], la Haute Juridiction énonce que :

« Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d’appel a retenu que si la société EGI ne pouvait réclamer de commission, aucun acte de vente authentique n’ayant été signé, elle avait respecté les termes du mandant en présentant à Mme X… des acquéreurs ayant accepté d’acheter le bien au prix fixé par le mandat tandis que celle-ci avait refusé sans motif sérieux de signer le « compromis de vente », ce manquement à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat devant être qualifié de fautif et justifiant l’octroi de dommages-intérêts. Qu’en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une faute imputable à Mme X …, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Autrement dit, la non-réalisation de la vente par le mandant sans motif sérieux ne suffit pas à fournir la preuve d’une faute caractérisée. Cette jurisprudence stricte est parfaitement justifiée. Le vendeur qui conclut un mandat non exclusif avec plusieurs agences ne doit pas être victime de la concurrence entre des mandataires souhaitant conclure la vente.  Le mandant peut avoir une marge de manœuvre limitée en pratique et cette limitation devra être appréciée tant par les demandeurs à l’action que par les juridictions.

[1] Civ.1ère, 28 juin 2012 n°10-20492 [1] Ancien article 1147 du Code civil modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations[2] Civ.1ère, 15 février 2000, n°97-19249 ; GAUTIER P-Y, RTD Civ.2000, page 357 « le prix de la non-exclusivité : l’affaire initiée par un mandataire mais « bouclée » par un autre, le prive de sa commission ». [3] GAUTIER P-Y, Le prix de la non-exclusivité : l’affaire initiée par un mandataire mais « bouclée »par un autre, le prive de sa commission, RTD Civ. 2000, page 357.

 

 

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