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Mandat non exclusif de vente : comment s’applique la clause pénale ? (2)

Sonia Ben Mansour, avocate au barreau de Paris, revient sur l’application de la clause pénale dans le cadre d’un mandat non exclusif de vente.

L’application de la clause pénale nécessite une action en responsabilité contractuelle à l’égard du mandant. Une action en responsabilité délictuelle à l’encontre du mandataire ayant conclu la vente est également possible.

L’action en responsabilité contractuelle à l’égard du mandant

Si le mandat de vente contient une clause pénale, elle peut recevoir application même si l’opération n’a pas été conclue par l’autre mandataire. Sur le fondement de l’article 1217 du Code civil et de l’article 1103 du Code civil, une action en responsabilité contractuelle peut être intentée. Pour rappel, la clause pénale fixe à l’avance dans le contrat le montant forfaitaire des dommages-intérêts qui seront dus par le débiteur en cas d’inexécution ou d’exécution défectueuse ou tardive de ses obligations[1].  En matière de mandat de vente non exclusif, la clause pénale stipule les obligations contractuelles à la charge du mandant.

La clause pénale que l’on retrouve fréquemment est la suivante : «Le mandant s’engage à informer sans délai et par lettre recommandée avec accusé réception le mandataire de tout avant contrat ainsi que de toute acte de cession conclu avec un autre mandataire au cours du présent mandat ». Cette clause pénale permet au mandataire n’ayant pas conclu la vente de cesser toutes diligences en temps utile. L’inexécution contractuelle consistera donc à ne pas avoir prévenu rapidement le mandataire que la vente a déjà été conclue par un autre mandataire.

Une autre clause pénale est fréquemment stipulée dans les contrats de mandat non exclusif de vente. En effet, la clause peut consister à interdire au mandant de traiter directement ou indirectement (par l’intermédiaire d’un autre mandataire) avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par un mandataire mandaté par le même mandant.

Aussi, une clause pénale peut stipuler « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat « [2].  La Cour de cassation a validé cette clause qui doit être énoncée dans le contrat en des termes clairs et précis. Cette clause peut poser une difficulté en pratique. En effet, il devrait y avoir une différence de traitement pour deux situations différentes, celle où le mandant traite directement avec un acheteur et celle où le mandant traite avec l’acquéreur par l’intermédiaire d’un autre mandataire.Dans ce dernier cas, le mandant n’est pas systématiquement fautif comme il le sera exposé ci-après.

L’action en responsabilité délictuelle à l’égard du mandataire ayant conclu la vente

Une illustration : Un acquéreur potentiel visite le même bien auprès de deux agences immobilières qui ont un même mandant dans le cadre d’un mandat non exclusif de vente.

L’acquéreur formule une proposition d’achat au mandataire B ayant effectué la seconde visite. Le mandant informe le mandataire B que ce bien a déjà été visité par l’intermédiaire du mandataire A. Le mandataire B refuse d’en prendre acte et poursuit les négociations. Le mandant craint de voir la vente lui échapper, pressé par un contexte familial difficile (procédure de divorce) et par sa situation financière.  Il signe le compromis de vente.

Le mandataire A s’estimant lésé forme une action à l’encontre du mandant devant le Tribunal compétent sur le fondement de la responsabilité contractuelle en arguant du non- respect de la clause pénale stipulée dans le contrat en ces termes : « Il est interdit pour le mandat pendant la durée du présent mandat et à son expiration pendant un délai de 6 mois à vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire sauf à payer au mandataire une indemnité compensatrice ».

Le mandataire A peut également former une action devant le Tribunal compétent à l’égard d’un autre mandataire sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil).  En effet,  la Cour de cassation a jugé que « le tiers à un contrat (ci, le mandataire A) peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel (celui du mandant) dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (non réalisation de la vente)»[3]. Si le manquement à une obligation contractuelle de résultat n’est pas suffisant pour constituer à l’égard d’un tiers une faute délictuelle[4], la poursuite des négociations par le mandataire B malgré l’information du mandant sur le fait que le bien a déjà été visité pourrait suffire à caractériser la faute délictuelle.

Ce choix n’est pas le plus facile à aborder d’un point de vue juridique dans le cadre d’une procédure mais aura le mérite d’être dirigé contre le mandataire qui a commis une faute en poursuivant les négociations malgré l’information transmise par le mandant.

[1] Article 1231-5 du Code civil  [2] Civ.1ère, 6 octobre 2011 n°10-15661.  [3] Cour de cassation, AP, 6 octobre 2006, n°05-13.255  [4] Civ.3ème, 18 mai 2017 n°16-11203 « Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui, tirés du seul manquement à une obligation contractuelle de résultat de livrer un ouvrage conforme et exempt de vices, sont impropres à caractériser une faute délictuelle, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

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