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Mandat non exclusif de vente : L’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle du mandataire s’estimant lésé (1)

Sonia Ben Mansour, avocate au barreau de Paris revient sur l’application de la clause pénale dans le cadre d’un mandat de vente non exclusif.

Le mandat de vente non exclusif

Le mandat non exclusif de vente est un contrat qui unit un ou plusieurs mandants (vendeurs) à un ou plusieurs mandataires (agents immobiliers) contrairement au mandat exclusif de vente unissant un ou plusieurs mandants à un seul mandataire.  Pour rappel, le mandat non exclusif de vente est un mandat sans exclusivité. Le propriétaire vendeur peut signer d’autres mandats avec d’autres agences ou rechercher lui-même un acquéreur à qui il pourra vendre directement son bien. Le mandat exclusif confère à l’agent immobilier une totale exclusivité : il est le seul agent immobilier à pouvoir s’entremettre et le mandant ne peut vendre par lui-même.

Le règlement des honoraires

Conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le mandant n’est tenu de payer un honoraire qu’au mandataire qui a effectivement conclu la vente[1]. Il s’agit là d’un principe légal qui se heurte à deux exceptions, l’une légale[2] et l’autre jurisprudentielle.

La clause pénale, une exception légale

L’application de la clause pénale est l’une des exceptions légales au principe. Le mandataire qui n’a pas réalisé la vente peut intenter une action contractuelle à l’encontre du mandant pour obtenir l’application de la clause pénale. Il peut également intenter une action délictuelle à l’encontre du mandataire ayant conclu la vente . Une exception jurisprudentielle permet également au mandataire n’ayant pas conclu la vente d’obtenir une somme d’argent de la part du mandant. Il s’agit d’une action en responsabilité contractuelle permettant l’octroi de dommages et intérêts.

Pour rappel : la clause pénale fixe à l’avance dans le contrat le montant forfaitaire des dommages-intérêts qui seront dus par le débiteur en cas d’inexécution ou d’exécution défectueuse ou tardive de ses obligations

 

[1] Article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

[2] « Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat » (article 6, loi précité).

 

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