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Les prix ne monteront pas beaucoup plus haut… sauf si les taux de crédit baissent encore

Vous vous demandez comment se porte le marché immobilier. Century 21 vient de dresser un état du marché au premier semestre 2018. Focus.

L’activité se stabilise à des niveaux extraordinairement élevé

Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un incroyable dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des niveaux extraordinairement élevés. Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles, annoncée récemment par les notaires. Cette vigueur du marché fait nécessairement pression sur les prix mais la hausse reste modérée (+2,3%) et le prix moyen au m2, -s’il atteint désormais 2590 €-, est encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2693 € le m2 à l’époque).

Dans toute la France, ce sont les taux bas qui portent le marché

Proposant toujours des taux extrêmement bas, les banques ont, en outre, assoupli leurs critères d’octroi de prêts, permettant à de plus en plus de ménages -certains dont les revenus ne le permettaient pas jusqu’alors- d’accéder à la propriété. Les établissements bancaires peuvent même aujourd’hui prêter sans apport personnel. A titre de comparaison, à niveau de mensualité comparable (1000 € sur 20 ans), un ménage peut emprunter environ 211 000 €, quand au 1er semestre 2011 il obtenait un crédit de 160 800 €. 50 000 euros : c’est donc la somme supplémentaire dont bénéficient actuellement les familles grâce aux conditions bancaires exceptionnelles ; une somme qui représente près d’un quart du montant moyen d’un achat immobilier en France (214 385 €).

Pas étonnant dans ce contexte que les ménages souhaitent concrétiser leur projet d’acquisition et que la demande, soutenue, fasse monter les prix, notamment ceux des maisons qui augmentent de +3,9% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 (pour atteindre 2089 € le m2). Le prix moyen au m2 des appartements évolue moins rapidement (+ 2,1% pour se situer à 3502 € le m2). Cette enveloppe financière permet à ceux, qui ne pouvaient pas acheter jusqu’à présent, de pouvoir devenir propriétaires ; elle permet aussi à ceux qui étaient déjà solvables d’acheter plus grand. La superficie moyenne d’une acquisition atteint ainsi un nouveau record en s’établissant à 86,4 m2 au 1er semestre 2018, en augmentation constante depuis 2011 où un logement acheté mesurait en moyenne 79,4 m2.

Les projets d’investissements locatifs reviennent en force

L’activité est certes soutenue et les prix légèrement en hausse, pour autant, le marché ne s’emballe pas : les délais de vente au niveau national raccourcissent de 2 jours (entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018) mais demeurent à des niveaux relativement élevés (92 jours en moyenne quand en 2011 ils s’étaient contractés à 78 jours et en 2004 à 64 jours !). Le marché de l’immobilier fait preuve d’une santé insolente.

Sur le plan national, la proportion des employés / ouvriers parmi les acquéreurs est naturellement la plus importante (40% des transactions), mais c’est celle des cadres supérieurs et des professions libérales qui augmente le plus vite (+5,3%) pour représenter désormais 15,8% des acquéreurs. Pour acheter, ils consentent à quelques sacrifices en termes de surface : la superficie moyenne d’une acquisition parisienne se réduit pour s’établir à un peu plus de 50 m2. Et pour acheter à Paris, les ménages débourseront en moyenne 458 651 €, là encore un record historique.

Enfin, passée la période d’attentisme liée aux élections présidentielles, même les projets d’investissement locatif reviennent en force, la part de ces transactions augmentant de +17,5% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018.

Record historique à 9 270 € le mètre carré à Paris

Dans la Capitale, les prix de l’immobilier avaient déjà augmenté de 7,7% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, et ils ont continué de grimper en prenant +3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9270 € le m2, le record historique établi l’an dernier est de nouveau battu. Les investisseurs reviennent par ailleurs sur le marché et leur part progresse de +15,5% pour représenter 26,8% des transactions réalisées. Si la loi ELAN ne vient pas casser cette dynamique, -source en outre de recettes fiscales conséquentes pour l’Etat-, le marché locatif pourra progressivement se reconstituer et proposer une offre de biens plus large aux locataires.

Evidemment cette flambée des prix parisiens a des conséquences sur l’activité : le nombre de transactions avait déjà reculé l’an passé (-3,1%), l’activité marque encore le pas entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 (-2,5%). Les délais de vente s’allongent (+4 jours), signe que les acquéreurs parisiens se montrent légitimement exigeants dans leur recherche et prennent le temps de la décision. Pour acheter, ils consentent à quelques sacrifices en termes de surface : la superficie moyenne d’une acquisition parisienne se réduit pour s’établir à un peu plus de 50 m2. Et pour acheter à Paris, les ménages débourseront en moyenne 458 651 €, là encore un record historique.

Ces acquéreurs sont essentiellement des cadres supérieurs et des professions libérales, à l’origine de 46,2% des transactions dans la Capitale (contre 15,8% France entière). Les employés et ouvriers sont chassés de Paris : leur proportion parmi les acquéreurs s’effondre de -25% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 pour ne représenter plus que 5,1% des transactions désormais. Sur cette période, ce sont les retraités qui ont vu leur part progresser le plus vite (augmentant de +36,8% pour représenter désormais 10,4% des acquéreurs). Pour concrétiser leurs projets immobiliers, ces retraités bénéficient généralement de la plus-value réalisée sur la revente de leur précédent logement. Rien de surprenant alors que seul 65,2% du financement soit assuré par le crédit dans la Capitale, quand France entière cette quotité est de 78%.

Des prix en hausse de 3,9% sur un an en Ile-de-France

S’inscrivant dans la même tendance que l’an passé, les prix franciliens continuent de progresser et augmentent de +3,9% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018. Le prix moyen au m2 s’établit désormais à 3301 €. Mais cette hausse n’est pas sans conséquence sur l’activité qui fléchit (-1,5%) quand elle était en hausse de +11,9% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017.

Le marché francilien est naturellement un marché de résidences principales qui représentent 81,3% des acquisitions (France entière, cette part est de 70,9%). Toutefois, sur les douze derniers mois, la proportion des transactions réalisées à titre d’investissement locatif a substantiellement progressé (+23,6%) pour représenter désormais 15,2% des achats immobiliers, un niveau jamais atteint jusqu’alors. Dans l’ensemble, en Ile-de-France, une acquisition immobilière s’élève à 263 752 € en moyenne (330 205 € pour une maison et 218 177 € pour un appartement), des montants qui apparaissent comme des records historiques pour la région.

D’un département francilien à l’autre, les écarts sont cependant considérables. La Seine-et-Marne se distingue par le prix moyen au m2 le moins élevé de la région (2417 € le m2) quand, à l’autre extrémité, les Hauts-de-Seine affichent 5876 € le m2 en moyenne. L’Essonne est le seul département francilien dont le prix moyen au m2 recule sur les douze derniers mois (-1,8%) tandis que les délais de vente s’allongent de 12 jours ; à l’inverse, la Seine-Saint-Denis profite de sa proximité géographique avec Paris pour voir ses prix monter en flèche (+9% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018) et ses délais de vente raccourcir de 8 jours.

La hausse des prix est quasi généralisée en province

Hormis le Centre Val de Loire et les Hauts-de-France, toutes les régions voient leurs prix augmenter.  En termes d’activité, seul le Grand-Est ainsi que la Nouvelle-Aquitaine enregistrent un ralentissement du nombre de leurs transactions. Partout ailleurs, le marché fait preuve d’un beau dynamisme. Ceci tient en grande partie au fait que dans toutes ces régions, à l’exception d’Auvergne-Rhône-Alpes et de Provence-Alpes- Côte-d’Azur, les montants moyens d’acquisition sont inférieurs à la somme accordée par les banques pour une mensualité de 1000 € sur 20 ans. La période est donc propice à une France de propriétaire.

Le marché tourne résolument à plein régime

Galvanisée par les conditions de crédit, la demande est soutenue et exerce une pression sur les prix qui augmentent sensiblement. L’activité se stabilise mais à un très haut niveau.  La fin de cette période faste en concrétisations de projets immobiliers est-elle proche ? Tant que les taux se maintiennent à un bas niveau et que les établissements bancaires conservent des conditions d’octroi de prêts souples, le marché immobilier peut continuer à battre son plein. Les Français achètent, en sachant raison garder. Attention toutefois, une trop forte hausse des prix aurait inéluctablement des conséquences sur le financement et entraînerait une augmentation de l’apport personnel nécessaire des acquéreurs.

 

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