Le démembrement de propriété : à quoi ça sert ?

Séparer l’usufruit de la nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier à prix réduit tout en optimisant sa fiscalité. Les explication de Christophe Zeller, directeur général de IRG immobilier au micro du Fil d’Ariane.

Le démembrement, une façon d’acheter moins cher…

C’est l’un des nombreux bons plans juridiques qui existent pour acheter pas cher. Opter pour le démembrement. Un dispositif en apparence complexe mais dont les possibilités sont nombreuses tant sur le plan de l’acquisition que sur celui de la succession. Christophe Zeller, directeur général de IRG immobilier revient sur le fonctionnement du démembrement dans la vidéo ci-dessus au micro d’Ariane Artinian, au Salon National de l’Immobilier de Paris.

en séparant la propriété du bien  de la capacité à en jouir

En séparant la nue-propriété, c’est-à-dire ce qui prouve la détention du bien et le droit d’en jouir, de l’usufruit, qui permet d’utiliser un bien immobilier pour en tirer un revenu, l’acquéreur obtient un logement moins cher. S’il n’acquiert qu’une partie du logement, (la nue-propriété par exemple) il ne paiera qu’entre 50 % et 70 % de la valeur réelle du bien. Généralement, la nue-propriété est assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers. Une fois cette durée passée, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Une stratégie intéressante pour les investisseurs qui misent sur la valorisation dans le temps des biens immobiliers. A noter qu’il est possible de donner des parts de SCI en démembrement, permettant ainsi à l’usufruitier de percevoir des loyers.

tout en profitant d’avantages fiscaux

Le démembrement présente également un intérêt pour éviter de payer des frais de succession trop élevés en réalisant une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit uniquement. Précisons qu’en l’absence de revenus fonciers, la détention d’un bien en nue-propriété n’a aucun impact sur la fiscalité foncière (taxe d’habitation, taxe foncière, ifi…). Le mécanisme est également intéressant dans le but de protéger son conjoint sans avoir à se marier. En organisant une cession croisée du droit d’usufruit de son vivant d’un bien immobilier, en cas de décès de l’un des membres du couple le second pourra automatiquement profiter de la jouissance du bien immobilier. Pour ce faire, un démembrement ne nécessite qu’un passage chez le notaire qui sera en chargera de rédiger les conventions de démembrement.

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