A Paris, la cote des petites surfaces continue de grimper mais les prix sont à la baisse en zone rurale

MeilleursAgents publie la 107ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile de France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France. Ce qu’il faut retenir.

Si le dynamisme du marché est moins fort qu’au printemps – comme on l’observe généralement chaque année – la tendance générale reste positive sur un an. En effet, le nombre de ventes observé par les notaires – 947 000 sur les 12 derniers mois est au plus haut et la hausse des prix est de 0,9% en France depuis le 1er janvier. Cependant, on constate l’apparition d’importants écarts d’évolution de prix entre les types de biens à Paris et entre les villes en banlieue et en régions. Le marché immobilier peut compter sur le soutien des taux d’intérêt qui baissent encore à 1,46% en moyenne pour des emprunts sur 20 ou 25 ans, amenant les ménages à s’endetter toujours plus longtemps pour profiter du crédit bon marché (245 mois, le plus haut depuis 2008). Le pouvoir d’achat immobilier reste aujourd’hui très bon en France, malgré des exceptions notables comme Paris ou Lyon. Néanmoins, tous les acheteurs potentiels ne peuvent s’endetter sur des périodes aussi longues, laissant présager un essoufflement futur.

Paris ville de tous les contrastes

Le mois d’octobre et la faiblesse des taux ont inspiré les investisseurs et les primo-accédants qui, à Paris, ont jeté leur dévolu sur les petits appartements (studios et deuxpièces) au point d’en faire augmenter les prix de +0,8% en un mois. Ces biens très liquides ont augmenté de +6,4% depuis le début de l’année. Il est vrai qu’avec un stock réduit, les produits de bonne qualité partent très rapidement et avec peu de négociation. Il faut en effet compter en moyenne 52 jours pour commercialiser un bien dans la capitale. En revanche, les appartements familiaux souffrent d’un manque d’intérêt saisonnier et voient leurs prix se réduire de -0,2% en octobre. Ils n’ont au total augmenté que de +3,7% depuis janvier.

Petite et Grande Couronne : stop ET encore !

Forts contrastes encore en banlieue où la propagation des prix en cercles concentriques à partir de Paris s’est stoppée. Les prix sont restés inchangés en petite couronne en octobre. Cette stabilité se constate dans les Hauts-de-Seine alors que les prix ont augmenté de +0,4% en Seine-Saint-Denis et ont baissé de -0,3% dans le Val-de-Marne. Contrastes aussi en grande couronne. Alors que les prix ont en moyenne progressé faiblement de +0,1% en octobre, le Val-d’Oise se détache avec +0,4%

Grands écarts aussi en régions

Dans les 10 plus grandes villes de France (hors Paris), les évolutions sont également disparates en octobre : de -0,6% à Marseille’ à +0,5% à Lyon et à Montpellier, pour une progression moyenne de +0,1%. Le classement des villes reste néanmoins stable. Lyon continue de caracoler en tête avec +6,0% depuis le début de l’année et +8,8% sur les douze derniers mois, conservant un certain dynamisme.

Parmi les autres grandes villes, Toulouse et Nice (+0,3%), Nice et Montpellier (+0,5%) voient leurs prix augmenter sensiblement en octobre. A l’inverse Marseille (-0,6%), Nantes (-0,4%) et même Lille (-0,1%) s’orientent à la baisse.

Les délais de commercialisation sont également fortement hétérogènes: de 47 jours en moyenne à Lyon à 96 jours à Nice et 86 jours à Montpellier. Ils témoignent également de la différence d’attractivité et de dynamisme entre les différents marchés.

Lyon en grande forme, accalmie à Bordeaux

Lyon conserve la tête du classement de l’attractivité et du dynamisme et en fait profiter sa banlieue. Même si Villeurbanne voit ses prix diminuer de -0,5% en octobre, elle enregistre une progression de 2,3% depuis le début de l’année. C’est d’ailleurs, la 8ème ville de France (sur les 50 plus grandes) où les prix ont le plus augmenté sur 10 ans avec une hausse de +15,3%.

« On observe une poursuite de la hausse des prix depuis le début de l’été, notamment sur certains secteurs des 6ème et 2ème arrondissement, commente Christelle Crevacore de Square Habitat Lyon 7. Sur la Presqu’île, les biens s’échangent jusqu’à 7.000€/m2 ! Cette tendance peut s’expliquer par une pénurie de biens sur ces secteurs très prisés. Elle concerne principalement les appartements familiaux ainsi que les petites surfaces, recherchées par les investisseurs et les étudiants. Des quartiers comme Bellecombe (6ème), Moulin à Vent (8ème) ainsi que la limitrophe Villeurbanne ont encore une marge de progression à la hausse. On peut cependant s’attendre à un ralentissement de cette hausse et à une stabilité pour le 2ème semestre 2019 ».

A l’inverse de Lyon, Bordeaux qui avait battu tous les records en 2017 a retrouvé, semble-t-il un peu de sérénité. Les prix y ont baissé de -0,2% en octobre ce qui porte la baisse à -0,5% depuis le début de l’année. Le marché reste cependant dynamique avec des délais de commercialisation réduits de l’ordre de 59 jours. Les prix ont suivi la même orientation dans certaines communes limitrophe, avec par exemple une baisse de -1,0% à Mérignac en octobre.

Une situation que nuance Nicolas Prado – Stéphane Plaza Immobilier Bordeaux Chartrons: « Le marché bordelais est-il en baisse ? Oui et non ! Bordeaux est devenue une métropole et était restée très peu chère. Avec l’arrivée de la LGV et de nouvelles sociétés, le marché s’est dynamisé. On observe désormais un retour à la cohérence et à la stabilité après une année 2017 véritablement sous le signe de la spéculation. Dès avril-mai, on a constaté un net retour au calme et des biens ne sortant plus. Les transactions enregistrées se font aujourd’hui sur leur valeur de marché. Il y eu une prise de conscience de la réalité du marché. Les acquéreurs ont repris le pouvoir et l’effet nouveauté semble passé. Les Parisiens sont toujours présents parmi les acheteurs, mais font preuve de moins de candeur. ».