2018, année de tous les records pour le crowdfunding immobilier

Alors que l’année touche à sa fin, Quentin Romet, président d’Homunity, dresse une première estimation chiffrée du crowdfunding immobilier en 2018.

Depuis 2016, cette niche de la finance participative enchaîne des années records en termes de fonds levés et de projets financés. 2018 ne déroge pas à la tendance : avec une croissance de plus de 70% (plus de 170 millions d’euros collectés en 2018 contre 101 millions en 2017), l’immobilier est la branche la plus lucrative du crowdfunding et affiche de belles perspectives pour 2019.

Un taux de rendement avoisinant les 10%

Avec des temps de collectes de plus en plus rapides, le premier constat est que la demande côté investisseurs est toujours présente. Les communautés d’inscrits des différentes plateformes ne cessent de grandir, ce qui prouve que le crowdfunding immobilier a pris aussi sa place dans les stratégies d’épargne des particuliers. Le discours médiatique a également changé, reconnaissant l’intérêt de cette alternative qui n’est plus systématiquement stigmatisée comme un investissement à haut risque. D’ailleurs, le marché murissant avec les différents cycles de remboursements de projets, les premiers track-records des plateformes attestent de plus en plus de la pérennité du modèle. Les rendements délivrés sont respectés avec des taux qui s’harmonisent en moyenne entre 9 et 9,5% pour une durée moyenne comprise entre 17 et 20 mois. Ainsi, au début décembre, plus de 170 millions d’euros ont déjà été collectés pour le financement de plus de 250 projets[1].

Un risque de plus en plus maîtrisé

Le rapport entre les projets financés et les projets remboursés tend vers une mise à l’équilibre avec pour les principales plateformes un ratio supérieur à 20%. Le taux de défaut du secteur, impliquant une perte totale du capital investi pour les investisseurs, est resté stable et inférieur à 1% et ne concerne qu’une seule plateforme. En effet, l’année 2018 n’a connu aucune faillite comparable à l’affaire Terlat de 2017. Cet incident reste donc à l’heure actuelle, le seul déboire depuis 2014. Dans un souci de transparence les plateformes sont depuis cette année dans l’obligation de fournir certaines statistiques de leur activité. Le taux de retard, qui correspond à une durée supérieure à la durée contractuelle, reste relativement faible (environ 11%) sachant que plus de 80% des plateformes maintiennent un taux de retard à 0%.

Un marché dynamique entraîné par un peloton de quelques plateformes

On constate que le marché conserve une forte croissance majoritairement impulsée par quelques entités. En effet, alors qu’on recense une trentaine de plateformes enregistrées et agrées, une quinzaine seulement a été active cette année dont 10 d’entre elles concentrent près de 85% de l’activité. Avec un total de plus de 30 millions levés en 2018, Homunity consolide sa place dans le trio leader des plateformes qui concentrent plus de 55% des levées de fonds. Les montants par opération sont à la hausse avec de plus en plus de projets d’envergure dépassant le million d’euros. Cette évolution s’explique notamment par l’ouverture du marché à de nouveaux acteurs et de nouveaux types d’opérations. Le marché du crowdfunding immobilier est donc toujours en constante mutation et croissance puisqu’il est estimé à près de 2,9 milliards d’euros. Le challenge qu’il représente pour l’économie réelle n’a d’ailleurs pas échappé aux différentes réformes gouvernementales mises en place cette année.

Une année marquée par différentes évolutions positives dans la réglementation du secteur

Les réformes fiscales de 2018 comme la Flat Tax ou l’IFI ont grandement contribué à renforcer l’attrait du crowdfunding. Et demain, les discussions autour du projet de la loi PACTE représentent un enjeu essentiel pour les acteurs de la finance participative, les points cruciaux étant notamment le plafond des levées de fonds à 8 millions d’euros (contre 2,5 millions aujourd’hui) et l’ouverture du dispositif PEA-PME aux titres financiers issus du crowdfunding.

A l’échelle européenne, des tentatives d’uniformisation et de régulations positives se mettent également en place. En mars dernier, la Commission Européenne a publié sa proposition pour un cadre européen pour le financement participatif qui prévoit la création d’un agrément européen, la nomination d’un régulateur européen et, pour le moment, un plafond maximal d’un million d’euros par levée sur 12 mois.

Enfin, la rentrée de septembre a été un moment décisif pour l’avenir du crowdfunding immobilier avec le premier agrément AMF pour l’élargissement du statut CIP au locatif octroyé à la plateforme Homunity. Un nouveau segment est désormais ouvert dans l’investissement immobilier et fera probablement parti des enjeux de développement de 2019.

Une marge de croissance encore très importante en 2019

D’une manière générale, 2019 s’annonce dans la continuité de cette année positive avec des investisseurs toujours en quête de rendements élevés pour des durées d’immobilisation courtes. Le regain d’intérêt pour l’investissement dans l’immobilier d’entreprise et tertiaire auprès des particuliers devrait également continuer, permettant ainsi un rééquilibrage dans les typologies d’opérations financées sur les plateformes. Au premier semestre 2018, les opérations résidentielles ne représentent plus que 55 à 60% des projets selon les plateformes contre 75 à 80% en 2016. La tendance devrait s’accentuer avec l’augmentation des programmes en aménagement de foncier ou de marchand de biens.

Avec l’augmentation de la part des institutionnels, des family offices ou des systèmes de club deals pratiqués par plusieurs plateformes, couplée à l’instauration du nouveau plafond de collecte à 8 millions d’euros, de nouveaux gros acteurs pourraient faire leur entrer sur le marché côté porteurs de projets entrainant potentiellement des taux de rendement à la baisse justifiés par un risque plus faible en termes de faillite notamment.

Même le ralentissement en logement neuf, déjà observé en 2018, aura peu d’impact sur l’activité des plateformes compte tenu des parts de marché qu’elles doivent encore conquérir. A l’heure actuelle environ 10% seulement des acteurs de la promotion immobilière financent leurs fonds propres via les plateformes, ce qui laisse une marge de manœuvre et de croissance énorme pour les acteurs du crowdfunding immobilier qui peuvent appréhender l’année 2019 sous les meilleurs auspices.

© SweetRédaction