« Le marché va s’infléchir. Les prix vont rester flat ou baisser de 1% à 2% en 2019 », Jean-marc Torrollion, président FNAIM

Le nombre de ventes est au plus haut mais attention à la perte de confiance des ménages

Avec 965 000 ventes en 2018, l’activité s’est maintenue à ses sommets (+0,3% par rapport à 2017). En trois ans, ce sont 170 000 transactions supplémentaires qui ont été finalisées. Le taux de rotation est resté aussi élevé que lors de la période record du début des années 2000. Les taux d’intérêt historiquement bas ont certainement motivé les ménages pour passer à l’acte, mais la confiance est par nature fragile. Or en novembre, une baisse a été constatée. Il faudra surveiller ce facteur en 2019, même si, en l’état actuel des choses, l’indice reste plus élevé que sur la période 2008 à 2015.

Les prix progressent de moins en moins vite

Les chiffres synthétiques des prix font apparaître une décélération : ils ont augmenté de 2,7% dans la France entière contre 4,2% en 2017. Mais avec combien de disparités ! D’abord, entre types de biens : la hausse est de 3,8% pour les appartements (contre 4,9% en 2017) et de 1,5% pour les maisons (contre 3,7% l’année précédente). Ensuite entre Paris, l’Ile de France et le reste du territoire. Dans la capitale, les prix ont augmenté de 5,9% (contre 6,5% en 2017). En Ile-de-France, la progression est de 4,1% (5% l’année précédente). Et dans le reste de la France, elle est de 2,1% (au lieu de 3,9% en 2017). Mais là encore, les écarts sont considérables, entre une augmentation de 6,7% à Nantes, contre un petit 0,7% à Rouen ou Lille, et une baisse de 1,6% à Ajaccio. Du coup, la statistique se traduit sur le terrain par des réalités contrastées d’une ville à l’autre.

Le pouvoir d’achat des ménages est à la la baisse

L’augmentation des prix s’est traduite par une baisse de la surface achetable d’1,4 m² en moyenne. C’est un fait évident. Mais parallèlement, la baisse de dix points de base en matière de taux a parfois réussi à compenser la valeur accrue des biens. C’est en particulier le cas à Lille et Rouen.
Et puis, tout dépend de l’hypothèse de départ, comprenant des prix déjà plus ou moins élevés. Dès lors, pour 160 000 euros empruntés sur vingt ans, on peut acheter 17 m² à Paris, 49 m² à Lille,  52 m² à Nantes, 58 m² à Ajaccio, et jusqu’à 71 m² à Rouen. Voilà qui relativise les hausses et baisses évoquées plus haut.

La rentabilité de la pierre reste attractive

L’impact des prix d’achat sur la rentabilité d’un investissement locatif fait voir les choses différemment. Ainsi, le taux de rendement varie de 3,7% à Bordeaux, à 6,3% à Dijon et Marseille. À comparer avec les 2,1% que rapporte l’assurance vie, ou les 0,75% du Livret A. C’est un critère à retenir dans l’hypothèse d’un placement sûr et attractif pour son épargne. À cette réserve près que le choix de la localisation est primordial. En effet, la taxe foncière évolue différemment d’une ville à l’autre. Et cela, de manière décorrellée des prix. Depuis 2003, elle a significativement progressé de 39%. C’est sans aucune mesure avec l’inflation ou l’indice de référence des loyers.

Le dispositif Denormandie, une bonne nouvelle pour l’investissement

En revanche, une nouveauté législative mérite d’être analysée attentivement, car son potentiel d’efficacité dans l’ancien est réel : c’est l’amendement Denormandie. Il devrait procurer un triple effet : maintenir un habitat de qualité, assurer un rééquilibrage entre l’existant et la construction neuve, accélérer la réhabilitation des logements anciens. Cela permettrait de régénérer les investissements, mais également de ramener les populations dans les centres-villes localisés.

Dans bon nombre de  villes où le parc ancien est important et nécessite des travaux de mise aux normes, la réduction d’impôt de 18% permise par l’amendement Denormandie ferait apparaître des rendements hautement attractifs : 8,2 % à Carcassonne,  7,3% à Auxerre, 6,7% à Pau, 5,5 % à Saint Nazaire et 5,7% à Grasse (en attente du décret sur le détail des travaux). Ce regain d’intérêt pour l’ancien est d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essouffle. Les 400 000 mises en chantier en 2018 se traduisent concrètement par une baisse de 5,9% des permis de construire autorisés pour le collectif.

Combien de mètres carrés pouvez-vous acheter avec 160 000 euros ?