Que dit le PLU, véritable régulateur de la construction, à Val d’Isère, Méribel et l’Alpe d’Huez ?

Il n’est pas difficile de se projeter à la montagne dans son joli chalet avec une tasse de chocolat chaud fumante entre les mains. Athena Advisers, spécialiste en accompagnement immobilier, revient sur l’importance primordiale du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour déterminer sa stratégie d’investissement.

Toute personne désireuse d’acquérir un bien immobilier dans les Alpes françaises peut trouver un projet correspondant à ses attentes, et ça, les promoteurs l’ont bien compris. « Les Alpes françaises offrent une grande richesse de projets, explique Camille Letuve, Directeur Associé chez Athena Advisers, présent depuis 16 ans  dans la région. Le PLU, à la fois document réglementaire d’urbanisme et véritable projet de ville, détermine chaque année nos orientations stratégiques en termes d’investissement. Par exemple, les stations de Val d’Isère, Méribel et l’Alpe d’Huez connaissent chacune une situation différente. Dans les deux premières, le PLU a été annulé mais quelques rares programmes sont à vendre car ils n’en sont pas dépendants. A Méribel, le PLU a été voté, puis modifié et enfin ratifié : nous avons désormais une résurgence de projets avec de forts potentiels.»

Le même schéma se reproduit régulièrement : le PLU est voté en octobre-novembre, puis chacun décrypte les nouvelles règles y figurant et dépose son dossier de demande de permis de construire, puis vient février et l’obtention de ces derniers, suivi d’une période de 3 mois pour l’éventuel recours des tiers. Résultat : les travaux, s’ils ont le droit d’être menés, débutent au plus tôt à la fin de la saison de ski. C’est aussi dans les PLU que les mairies décident des investissements dans les infrastructures (golfs, aquacenters, remontés mécaniques, etc.). S’ils sont conduits, il existe souvent plus de zones constructibles pour pouvoir rentabiliser cet investissement.

Val d’Isère au point mort

Voté il y a environ deux ans et demie, le PLU de Val d’Isère avait donné lieu à de nombreuses autorisations de construction (y compris dans des zones sensibles). De très nombreux recours de la part de particuliers, tant sur ces droits à construire en zones normalement non constructibles que sur le PLU en lui-même, ont conduit en octobre 2018 à son annulation et la réduction de certains droits à construire. Ainsi, un projet mené conjointement par Athena Advisers et un partenaire promoteur, le « Coin de Val », est au point mort. Le projet consistait à restructurer le centre de Val d’Isère et étendre les zones skis-aux-pieds : reconstruction de la gare routière (en pierres et vieux bois), réaménagement des alentours avec un hôtel 5 étoiles, des commerces, une résidence de tourisme, une copropriété très haut de gamme, etc. L’idée était d’augmenter la capacité d’accueil de la station et de dynamiser son centre village. Le permis avait été accordé pour cette Zone à construire (ZAC) mais elle figurait aussi sur le PLU : avec son annulation, tout est suspendu. « Il ne va rien se passer à Val d’Isère pendant les 18 prochains mois sauf quelques opérations qui ont eu leur permis de construire octroyés avant l’annulation du PLU. Cela signifie qu’il existe pour le moment très peu de projets neufs à vendre en cette fin de saison de ski : les prix vont augmenter jusqu’à ce qu’il y ait à nouveau du stock, explique Camille Letuve. Nous commercialisons actuellement un projet de rénovation d’exception, au pied des pistes qui a fait l’objet d’une simple déclaration préalable de travaux. Ce projet considéré comme neuf, suscite déjà les intérêts des investisseurs et de nos clients. L’ensemble qui compte seulement six appartements est une véritable aubaine en cette période où le stock de propriétés neuves est rare ».

Méribel joue la carte du compromis

A Méribel c’est différent : le dernier PLU avait été modifié pour réduire les droits de construire. Méribel est une des plus belles stations des Alpes, avec une architecture soignée et précieusement préservée. Les règles d’urbanisme y sont complexes. Du fait de ce nouveau PLU et de la rareté des terrains dans les Alpes, de très nombreux permis de construire ont été déposés, phénomène accru par le report de projets lié à l’annulation de PLU dans des stations voisines.

Le Belvédère : un quartier en pleine évolution

Le point culminant de la station, appelé Le Belvédère compte des propriétés skis-aux-pieds et des vues splendides sur la vallée. Développé en 1992 à l’occasion des Jeux Olympiques, ce quartier est en pleine évolution en ce moment. Des permis avaient été délivrés à l’époque pour la construction d’hôtels comme notamment L’Orée du Bois (sur le Rond point des Pistes) ou le Club Med Antares. La durée du contrat d’exploitation de ces établissements hôteliers était fixée à 25 ans. Cette période est aujourd’hui échue et les familles propriétaires de ces hôtels ainsi que leurs descendants ont été amenés à réfléchir à la reprise. Plusieurs d’entre elles n’ont finalement pas souhaité poursuivre l’exploitation et ont choisi de les vendre. Des promoteurs régionaux ont saisi l’opportunité pour acquérir ces fonciers de premier plan, bénéficiant des meilleurs emplacements et des plus belles orientations (sur les pistes, sur le front de neige, avec vues panoramiques et ensoleillées) pour réhabiliter ces hôtels en résidence d’exception.

Pour compenser cette perte de lits chauds, la mairie vend actuellement des terrains « prime » situés au Belvédère pour construire deux hôtels 5 étoiles dans le quartier (l’un d’entre eux est d’ailleurs déjà en construction avancée et sera livré en fin d’année). « Athena Advisers propose à la vente plus d’une centaine d’appartements au Belvédère mais aussi à Méribel centre et village et a doublé en 2019 son stock de biens neufs disponibles dans la station », rapporte Camille Letuve.

L’Alpe d’Huez en suspens

Dans cette station très prisée par les Français, concurrente montante de Val d’Isère et Tignes avec son beau domaine skiable, le PLU a aussi été annulé mais Athena Advisers y commercialise bientôt un nouveau projet résidentiel appelé Le Cristina dont le permis de construire avait été octroyé avant cette annulation. « Un deuxième promoteur a décidé de lancer son programme en accord avec la mairie ; il devra cependant attendre le vote du PLU pour obtenir son permis et se lancer dans la construction de son programme, repoussant d’autant la date de livraison. Pour compenser ce long délai, les premiers acquéreurs pourront profiter d’une remise intéressante sur le prix de vente », explique Camille Letuve.

Les Alpes françaises offrent de nombreuses garanties aux investisseurs

Belle rentabilité locative avec un taux d’occupation croissant en été et de 80% en hiver, possibilité de récupérer la TVA et de faire du sur-mesure pour un programme neuf, fréquentation en hausse avec des domaines skiables de grande qualité, rareté et cherté de l’offre avec des PLU très stricts…, les Alpes françaises offrent de nombreuses garanties aux investisseurs. « Nous sommes toujours à l’affût des nouvelles infrastructures et des avancées des PLU pour conseiller nos clients et amener des promoteurs sur de nouveaux programmes. Athena Advisers coiffe ainsi une double casquette : celle de promoteur, comme à Châtel, et celle d’accompagnement d’un promoteur, conclut Camille Letuve. Dans ce deuxième cas, c’est nous qui pouvons aussi bien conseiller le promoteur sur un terrain et concevoir le projet avec lui, que l’accompagner si ce dernier dispose déjà d’un terrain, ou encore promouvoir simplement son projet. Nous pouvons intervenir à n’importe quelle étape du projet et continuons d’assister nos clients investisseurs avec un service para-hôtelier dédié s’ils souhaitent rentabiliser leur bien.»

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