Crédit immobilier : Quels écueils éviter en période de taux bas ?

En mai, les taux frôlent le plancher et sont exceptionnellement bas. Pour en profiter et bien investir voici les conseils de Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage.

En avril, les taux de crédit immobilier ont encore baissé pour la plus grande satisfaction des emprunteurs. Ils s’élèvent à 1,15 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. Les emprunteurs qui disposent d’un dossier très solide (des revenus annuels supérieurs à 100 000 euros pour un couple et 15 % d’apport financier) ont même pu bénéficier de taux atteignant 0,7 % sur 20 ans ou 0,9 % sur 25 ans. De plus, les principaux indicateurs laissent penser qu’ils ne devraient pas augmenter dans les prochaines semaines.

« Le taux fixe de 0,7% que nous avons obtenu est un record mais il n’est pas à exclure de voir apparaître des taux encore plus bas, indique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis Courtage. En effet, la Banque Centrale européenne a indiqué qu’il n’y aurait pas de hausse des taux directeurs en 2019 et l’OAT à 10 ans se maintient à un niveau exceptionnellement bas : 1 % sur 20 ans peut devenir progressivement la nouvelle norme.» Tous les signaux sont donc au vert pour acheter, à condition d’éviter certains écueils constatés ces derniers mois.

Les prêts de très longue durée sont de retour

Pour faciliter l’accès au crédit des ménages les plus modestes, les banques acceptent d’accorder des prêts de longue durée, sur 25, 30 ou même sur 35 ans à des taux très attrayants (par exemple, entre 1,75% et 2,5% sur 30 ans). Selon le dernier baromètre Crédit-Logement CSA, jamais les durées des prêts bancaires n’ont été aussi élevées. Depuis début 2014, elles se sont accrues de 29 mois. « Néanmoins, il faut prendre garde car ces emprunts de très longues durées impliquent des frais extrêmement élevés », avertit Ludovic Huzieux. En outre, ils comportent un risque en cas de revente rapide sachant que, durant les premières années du crédit, l’emprunteur rembourse essentiellement des intérêts. De plus, dans l’hypothèse où le bien aurait perdu de sa valeur au moment de sa revente, le capital restant dû pourrait alors dépasser son prix de revente.

Les taux de l’usure excluent certains emprunteurs

Les taux de l’usure correspondent au taux annuel effectif global (TAEG) au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier. Ils incluent le taux nominal, le taux d’assurance mais aussi la garantie ou les frais de dossiers. Révisés tous les trimestres, ils ont encore reculé depuis le 1er avril 2019. Ils oscillent entre 2,73 et 2,96 % selon la durée du prêt (3,2 % pour les prêts relais), ce qui est très faible. Par conséquent, certains candidats à l’accession se retrouvent désormais exclus du crédit. Il s’agit, par exemple, des emprunteurs à risque comme, par exemple, les seniors ou des personnes atteintes de maladies chroniques dont les taux d’assurance sont généralement très élevés et font ainsi passer leur taux d’usure au-dessus du seuil autorisé.

L’assurance emprunteur a un coût important

L’assurance du prêt, indispensable puisqu’elle protège en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, représente encore une part importante du coût total du crédit. Depuis janvier 2018, les emprunteurs peuvent la résilier chaque année, à sa date d’échéance, pour en souscrire une moins onéreuse, sous réserve de proposer à leur banque une assurance d’un niveau de garantie équivalent. « Encore peu d’emprunteurs profitent aujourd’hui de cette possibilité », constate Ludovic Huzieux.

Pour faciliter leur choix, une liste de critères établie par le Comité consultatif du secteur financier permet de comparer les garanties couvertes par les contrats en les différenciant de façon objective. Pour cela, il recense dix-huit critères sur les garanties obligatoires (décès, invalidité…) et huit critères sur les garanties facultatives (perte d’emploi…). Chaque établissement doit sélectionner onze critères parmi les dix-huit obligatoires et quatre parmi les huit facultatifs puis les rendre publics afin que l’emprunteur puisse rechercher la meilleure assurance selon une liste précise de garanties à respecter. Tous ces éléments sont aussi spécifiés sur la fiche standardisée d’information fournit lors de la simulation du prêt. Pour être accompagné, l’emprunteur peut également faire appel à un courtier en assurance qui s’adressera pour lui aux différentes compagnies afin de trouver la plus intéressante. C’est ce que propose Artémis Courtage dans le cadre d’un nouvel emprunt ou même d’une renégociation de prêt.

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