Qu’est-ce qui pousse les Français à investir au Portugal ?

Avant tout ce sont la météo clémente du sud et la qualité de vie qui attirent les investisseurs au Portugal. Mais pas uniquement ! En ce qui concerne l’immobilier, Porto et Lisbonne présentent des opportunités d’investissement rares, avec des prix qui ne reflètent pas encore leur véritable valeur à moyen et long terme, ce qui en fait des territoires très intéressants pour les investisseurs.

« Parmi nos clients français nous avons des investisseurs à la recherche de rentabilité, des retraités qui souhaitent profiter du cadre de vie et des chefs d’entreprise attirés par le marché potentiel», explique Carlota Pelikan, responsable Portugal chez Athena Advisers, le spécialiste de l’immobilier neuf et rénové qui propose à ses clients français et étrangers des biens en accord avec leur style de vie et leur fait découvrir l’art de vivre propre au pays choisi.

Porto, ses monuments, ses ponts et ses rues pavées

Depuis plus de 10 ans, Porto est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et pour cause : la ville est flamboyante et son centre historique entièrement classé. Située au nord du Portugal, Porto fait face à l’océan Atlantique et a connu une forte augmentation d’investissements étrangers aussi bien personnels que professionnels et cette tendance se poursuit. La ville connaît un franc succès tant auprès des personnes éprises de Porto que celles qui achètent à des fins d’investissement.

Moins de 5000 € le m²

« Porto affiche un prix moyen très intéressant, en dessous de 5 000€ /m², et la rentabilité locative à long terme va jusqu’à 4% tandis qu’à court terme elle peut aller jusqu’à 9% ! », continue Carlota Pelikan avant d’illustrer cette réalité par un exemple concret : « Nous commercialisons un projet résidentiel somptueux situé le long d’un grand parc privé arboré, dans l’une des rues les plus anciennes de Porto, rue de Cedofeita. Ces 13 habitations, entre 136 et 301 m², toutes dotées d’un parking privé et pour la plupart d’entre elles d’un jardin, sont réparties sur deux bâtiments : le Palacete, magnifique manoir du XIXème siècle en pleine rénovation, et Residences, une nouvelle structure aux lignes modernes faisant du projet une alliance parfaite entre classique et contemporain. »

Lisbonne, capitale côtière et ville mondiale

Capitale du Portugal, Lisbonne a été élue meilleure ville pour investir en 2019. Il s’agit d’une ville où l’activité économique va crescendo. Les signes de son essor sont manifestes et elle ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin : 2,1% de croissance, 0,9% d’inflation en 2018, la création de 500 emplois par le nouveau campus Google, du plus grand espace de co-working d’Europe (100 000 m²) et de 16 000 start-ups ces deux dernières années. De plus, c’est toute la ville qui évolue et pas seulement le centre historique : tout est pensé comme « un grand Lisbonne ». Par exemple Google va s’installer à proximité, à Oeiras.

Une rentabilité locative entre 3 et 5 %

« Aujourd’hui, le prix moyen à Lisbonne demeure attractif pour une capitale européenne à 8 000€ /m². Alors que la rentabilité locative à long terme varie entre 3 et 5%, sur le court terme elle oscille entre 4 et 6%», explique Carlota Pelikan. Les coûts annuels sont aussi relativement faibles. Pour les impôts fonciers comptez entre 0,3 et 0,5% de la valeur de l’enregistrement fiscal, pour les charges de copropriété entre 1 et 2 euros /m² par mois, et pour l’impôt sur le revenu immobilier environ 9% par an sur le court terme et 28% sur le long terme.

« Nous avons actuellement le projet unique Belém, situé dans un quartier résidentiel chic de Lisbonne, à mi-chemin entre le centre de la capitale et les écoles internationales. Ces appartements de prestige, entre deux et cinq pièces, profitent d’un magnifique jardin, d’une piscine commune et de superbes vues sur le Tage, le pont du 25 avril et le Cristo Rei. Avec des prix entre 500 000 et 1,25 million d’euros, tous les appartements ont été conçus pour être baignés de lumière naturelle», ajoute Carlota Pelikan.

Les 10 ans du RNH (Régime fiscal du Résident non Habituel)

Créé en 2009, le statut de résident non habituel est un régime fiscal avantageux instauré pour favoriser la venue au Portugal d’experts sur des activités dites à haute valeur ajoutée, qu’elles soient intellectuelles ou industrielles. Dédié aux nouveaux résidents le RNH est valable 10 ans, période après laquelle les avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu qu’il permet n’existent plus. Concrètement le statut RNH permet un taux réduit de 20% sur les activités du travail perçus au Portugal et en provenance d’activités à forte valeur ajouté (comme les architectes, médecins, professeurs universitaires, designers, ingénieurs, cadres supérieurs, etc.) ainsi qu’une exonération totale pour certains revenus de source étrangère. En 2013, le gouvernement portugais a étendu le RNH aux pensions de retraites privées qui bénéficient d’une double exonération d’impôts sur le revenu (en France et au Portugal). Enfin au Portugal l’impôt sur la fortune et l’impôt sur les successions (époux, parents et enfants) n’existent pas.

Concrètement, pour être RNH il faut être résident fiscal au Portugal (soit passer plus de 183 jours par an au Portugal ou y avoir sa résidence principale) et ne pas avoir été résident au Portugal dans les 5 dernières années.

Les démarches à effectuer pour être enregistré comme RNH se font en 4 temps :

« Entre l’acquisition et la livraison d’appartements dans des quartiers en plein essor, on observe jusqu’à 20% de plus-value pour les bâtiments rénovés, ce qui est exceptionnel, conclut Carlota Pelikan. Mais attention, le Portugal n’est pas un paradis fiscal : la situation de la personne est analysée ainsi que ses revenus, son patrimoine, etc., car le RNH a des avantages fiscaux à géométrie variable. Par exemple, pour une personne qui aurait du foncier en France le statut RNH n’est pas intéressant dans la mesure où elle continuera de payer cet impôt en France. L’important est de se renseigner en amont et de se faire accompagner si besoin. »