Crédit immobilier : les taux ne sont pas près de remonter !

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Lors de sa réunion du 25 juillet, très attendue après les déclarations de Mario Draghi en juin qui avait entrainé le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans en territoire négatif, la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés mais en ouvrant la porte à de nouvelles baisses dans les mois à venir…

Dans un contexte inédit de taux records, découlant d’une politique monétaire qui pourrait devenir « très accommodante », les banques disposent de liquidités qu’elles préfèrent actuellement prêter – même à des taux très bas – plutôt que de les placer auprès de la BCE, à taux négatifs ! Ceci entraine une forte concurrence interbancaire qui devrait encore tirer légèrement les taux vers le bas et conduire à un niveau de production de crédits immobiliers records en 2019.

Pas de baisse des taux immédiate mais une possibilité dans les mois à venir

Alors qu’on évoquait en janvier 2019 une éventuelle hausse des taux à l’été, la Banque centrale européenne a laissé ce jour ses taux inchangés mais en donnant à sa politique une nouvelle tournure, qui pourrait devenir encore plus accommodante. Le conseil des Gouverneurs de l’institution a indiqué que les taux directeurs resteront à l’avenir sur ces niveaux « ou plus bas au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020 » et « aussi longtemps que nécessaire », confirmant que le fait qu’une hausse n’est plus envisagée avant au moins mi 2020… Ce spectre s’éloigne donc encore dans le temps d’autant que la BCE a réaffirmé la nécessité de mettre en place une politique monétaire très accommodante pour « une période prolongée », compte tenu du niveau de l’inflation, inférieur à son objectif de 2 %… Mario Draghi s’est dit « déterminé à agir en ce sens ».

Le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans atteint un nouveau record en territoire négatif

Depuis les déclarations de Mario Draghi le 18 juin, le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans est descendu pour la première fois sous les 0 %, oscillant depuis un mois aux alentours de – 0,10% avec un nouveau record atteint ce matin à – 0,17 %. Avant mi-juin, le dernier record en date était de 0,10 % en juillet 2016…

La politique de Banque centrale européenne a conduit ces dernières années à une situation de taux historiquement bas avec un taux principal de refinancement à 0 % et un taux sur les dépôts négatif (-0,4 %) qui pourrait même encore être abaissé à -0,5%, une façon de taxer les liquidités excédentaires déposées par les banques à la BCE pour les inciter à prêter davantage… « Les banques disposent de liquidités – plus ou moins importantes selon les établissements – qu’elles ont la nécessité de placer. Le faire auprès de la Banque centrale européenne est sans risque, mais devrait leur couter de plus en plus cher, ce qui représente une charge pour elles. Elles préfèrent donc placer leurs liquidités en prêtant aux particuliers d’autant qu’en France, le taux de défaut sur les crédits immobiliers est le plus faible d’Europe. Et même si la rentabilité sur les crédits immobiliers est faible, elle reste positive ! » analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

C’est pourquoi les banques ont toutes la même stratégie : une politique offensive sur le crédit immobilier qui les conduit à baisser leurs taux, mois après mois, notamment sur les meilleurs profils. « Les écarts de taux entre les profils se creusent à nouveau… Une banque vient même de décider de ne plus prendre les dossiers sans apport dans certaines régions, jusqu’à mi-septembre, avec prolongation possible… Les banques ciblent toutes les clients haut-de-gamme, quitte à dégager une plus faible rentabilité au départ sur le crédit en raison des taux très faibles mais avec un risque proche de zéro et un remboursement rapide, donc des liquidités qui pourront à nouveau être placées dans 10 ans… » explique Sandrine Allonier porte-parole de Vousfinancer.

Les taux de crédit peuvent-ils encore baisser ?

Tant que la Banque centrale européenne poursuivra sa politique, l’environnement de taux restera très bas et le discours de Mario Draghi « très pro-crédit » de ce jour l’a confirmé.  « Compte tenu des prévisions de croissance dans la zone euro et du niveau de l’inflation, la BCE a réaffirmé sa volonté de maintenir aussi longtemps que possible sa politique accommodante qui a contribué depuis plusieurs années à maintenir d’excellentes conditions de crédit en Europe et notamment en France. C’est l’un des éléments aujourd’hui qui nous laisse penser que les taux de crédit ne vont pas remonter significativement, et ce même en 2020 » explique Jérôme Robin.

Dans le contexte actuel de taux d’emprunt d’Etat négatifs, ou très faibles, les obligations perdent de leur attrait, tout comme d’autres placements comme les actions, plus volatiles avec des rendements moins attractifs actuellement… « Tant qu’il n’y aura pas de marchés offrant une meilleure rentabilité ou un meilleur couple rendement/risque que le crédit immobilier, la bataille du crédit se poursuivra, avec des baisses de taux à la clé, pour les meilleurs profils notamment. Même si à ce jour le potentiel de baisses reste tout de même limité ! » prévient Jérôme Robin. Les taux pourraient ainsi encore baisser de l’ordre de 0,10 % en septembre…

Actuellement les taux de crédit immobilier moyens sont : 1,20 % sur 15 ans, 1,40 % sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans, avec des taux records négociés pour les meilleurs profils à 0,6 % sur 15 ans, 0,80% sur 20 ans et 1 % sur 25 ans.

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