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Acheter ou louer un bien immobilier : que choisir ?
Vous souhaitez déménager, que ce soit pour travailler dans une nouvelle région, ou pour vivre dans un plus grand espace. La question qui se pose, au début de votre réflexion, sera peut-être la suivante : allez-vous opter pour la location ou vous lancer dans un processus d’achat ? Pesons le pour et le contre de chacune de ces deux solutions.
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Acheter un bien immobilier : un investissement à long-terme
L’achat immobilier est un investissement à long-terme. Lorsque vous achetez un logement pour y vivre, cela résulte bien souvent d’une envie de se sentir véritablement chez soi, de posséder des murs, et ne pas avoir de comptes à rendre à un propriétaire.
La seconde raison qui motive les primo-accédants à passer le cap est de ne plus verser de loyer et de se constituer un patrimoine durable, qui pourra être légué aux enfants.
Certains privilégient l’investissement locatif. Le neuf est généralement 20 à 30% plus coûteux que l’ancien, et ne se loue pas plus cher. Toutefois, des dispositifs fiscaux très avantageux comme la loi Pinel encouragent ces investissements neufs.
Selon le dernier sondage du Cecop (centre d’études et de connaissances de l’opinion publique), 65 % des sondés estiment que la propriété est également la meilleure façon de préparer sa retraite. Accéder à la propriété donne un sentiment de sécurité.
Que prendre en compte lors d’un achat ?
Pour autant, est-ce toujours la solution la plus adaptée ? Il est impératif de prendre en compte tous les paramètres liés : à votre capital financier, au type et à la localisation du bien que vous désirez acheter, ainsi qu’au coût de l’acte d’achat (crédit, frais de notaire) pour effectuer vos calculs. L’achat d’un bien immobilier à Tours sera de fait bien moins coûteux qu’à Paris mais aura un rendement locatif moindre. Tout dépend aussi si vous comptez y habiter ou le louer.
Pour calculer le rendement de l’achat, vous devez prendre en compte les frais d’acquisition qui représentent 7 à 10% du prix d’achat, ainsi que le coût de l’emprunt, bien que les taux soient actuellement bas et incitent à acheter de la dette.
Renseignez-vous également sur la taxe foncière pratiquée dans la ville ciblée, ainsi que sur la manière dont s’y revendent les biens. Il s’agit de se renseigner sur le quartier, le prix au m2 pratiqué et son taux de croissance. Tout cela permettra d’estimer le prix de revente, et la plus-value que vous pourrez en dégager le jour venu.
Si vous achetez un appartement, vous serez tenu de vous acquitter des charges de copropriété, et tous les travaux seront à votre charge. Vérifiez qu’un ravalement de façade ne soit pas prévu mais non encore payé par exemple !
Enfin, si vous souhaitez vous séparer de votre bien, il vous faudra le vendre, ce qui n’est pas toujours un processus rapide. En cas de séparation de couple, on observe souvent des cas de revente à perte, les parties n’ayant pas terminé de rembourser le crédit et souhaitant accélérer le processus.
Louer son bien immobilier : se sentir libre
Louer son bien c’est accepter de verser un loyer, qui peut sembler perdu pour le locataire. C’est accepter de ne pas pouvoir faire tous les travaux comme bon nous semble, et d’avoir la sensation de ne pas être tout à fait chez soi, puisque, sous certaines conditions, le propriétaire pourra toujours vous demander de partir.
Mais c’est aussi la meilleure solution pour se sentir libre. Si vous désirez déménager, vous n’aurez qu’à résilier votre bail de location. Cette solution est idéale si vous êtes en questionnement et n’avez pas encore d’idée arrêtée sur l’endroit où vous souhaitez vivre.
Quand louer un logement devient-il plus intéressant qu’acheter ?
Vous n’êtes pas décidé, et n’avez pas de préférence. Dans ce cas, intéressez-vous au rendement locatif, qui est le facteur clé.
Dans certaines villes, le prix d’achat au m2 est plus élevé que celui de la location, notamment dans les villes en très forte croissance comme Paris ou Lyon. A Paris par exemple, la rentabilité locative brute est de 3% (contre 5,6% en grande couronne). Il sera plus avantageux d’acheter un logement dans les villes où le prix reste bas, le locataire pouvant toujours se constituer une épargne. La location d’un logement à Tours, une ville de taille moyenne, est en revanche plus facilement comparable au prix au m² lors d’un achat.
L’idéal est de comparer les chiffres clés de chaque acte (prix, loyer, taux du crédit, durée du prêt) avec les hypothèses de marché de la ville choisie (taxe foncière, évolution des prix des biens …). Même si les résultats ne sont pas une science exacte, ils peuvent vous aider dans votre choix.
Enfin, gardez toujours en vue votre objectif. Louer ou acheter dépend avant tout de votre projet de vie.
