« Le plafonnement des honoraires d’états datés à 380 € sanctionne les syndics », Christophe Tanay

Le décret n°2020-153 du 21 février 2020, publié le 23/02/2020, fixe le plafond de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1^er juin 2020. Il fait suite à une année de négociations, avec Matignon, la Chancellerie, le ministère du logement, le ministère de la consommation et au sein du CNTGI, dans lesquelles l’Unis a été constamment impliquée. Le plafond de 380 euros ne peut pas être considéré comme satisfaisant, compte tenu des impacts financiers : ce montant est en dessous de la médiane constatée au sein de l’Unis.

« Nous sommes très déçus : le décret sanctionne les professionnels qui font bien leur travail dans un temps contraint en fournissant un document clé pour finaliser une vente immobilière, indique Christophe Tanay, président de l’Unis. Il y aura des impacts financiers non négligeables pour les syndics.»

L’état daté : un document essentiel lors d’une vente d’un lot de copropriété

« L’état daté » est un document, fourni par le syndic au notaire, qui précise les sommes perçues et celles restant à percevoir sur le lot vendu (appels de fonds, travaux, charges de copropriété etc.) ; il permet ainsi de solder le compte du vendeur à l’occasion de la vente. Pour l’acquéreur, l’état daté liste les appels de charges et les provisions à venir. Le vendeur et l’acquéreur peuvent donc convenir par exemple d’un remboursement de certaines sommes au prorata du temps écoulé. La photographie des sommes dues et à valoir est essentielle pour la sécurité de la vente ainsi que pour l’équilibre du budget de la copropriété. En cas d’impayés de charges du vendeur, le notaire a l’obligation de verser à la copropriété les sommes correspondantes, qui sont prises sur le montant de la vente.

L’état daté complète la liste des documents transmis lors d’une vente tels que le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble. L’état daté constitue un puissant outil de gestion, de sécurisation et de protection de l’ensemble des acteurs à des moments clés de la vie de la copropriété.

Par ailleurs, à l’occasion de la transmission de l’état, les syndics ont pour pratique de compiler l’ensemble des renseignements relatives à la copropriété dans une seconde partie appelée « partie réglementaire » afin que l’acquéreur dispose d’une information complète indispensable à son acquisition ; selon un modèle-type établi de manière conventionnelle entre les professionnels de l’immobilier et le conseil supérieur du notariat.

Les honoraires du syndic pour la prestation d’établissement et de délivrance de l’état daté

En application du contrat-type réglementaire du syndic, la prestation de l’établissement de l’état daté constitue une prestation particulière, individualisée, qui est rémunérée spécifiquement, hors forfait, selon un honoraire prévu au contrat-type de syndic voté par les copropriétaires en assemblée générale.

La loi Alur a institué le principe d’un plafonnement

S’agissant d’un contrat librement consenti et négocié – entre le conseil syndical, les copropriétaires réunis en assemblée générale et le syndic – des disparités de montants d’honoraires existaient judicieusement selon les territoires et selon les pratiques commerciales des professionnels. Mais le législateur (loi Alur) a estimé qu’en pratique les copropriétaires n’étaient pas toujours en situation de négocier cette prestation qui n’est réalisée qu’au moment où leur lot est vendu, avec un décalage dans le temps par rapport à la désignation du syndic et le vote de son contrat : la loi a donc institué le principe d’un plafonnement.

Les gouvernements successifs chargés de fixer le plafond ont constaté la réalité de la prestation et son intérêt, et ont souhaité limiter les abus – c’est-à-dire interdire des honoraires excessifs – sans pour autant déterminer un tarif impératif.

Qu’en est-il du montant retenu dans le décret ?

L’UNIS considère que le plafond fixé à 380 euros TTC ne respecte par l’esprit du texte. Le montant retenu correspond à la médiane de ce qui était pratiqué. Le plafonnement corrigera donc les abus, certes, mais vient sanctionner l’ensemble des professionnels qui, sans abuser, pratiquaient un tarif au-dessus du plafond nouveau. Ce faisant, cette mesure de plafonnement s’apparente à contrôle des prix d’une profession qui est déjà sous pression économique.