Copropriétés : ce qui change avec le Covid-19

La pandémie de coronavirus paralyse la France. Cette situation entraîne plusieurs conséquences pour la copropriété, aussi bien que dans la vie quotidienne. Luigi Del Moral, DG de Cotoit, syndic de copropriété professionnel à la carte, apporte des éléments de réponse.

Entreprises à l’arrêt, déplacements limités : le confinement décrété par le gouvernement vise à endiguer la propagation du Covid-19 en limitant les contacts entre personnes. Cette situation exceptionnelle entraîne plusieurs conséquences pour la copropriété, aussi bien en termes de fonctionnement que dans la vie quotidienne entre voisins…Voici les questions qui se posent ou qui se poseront au cours des prochains jours et semaines. Et les éléments de réponse de Luigi Del Moral, DG de Cotoit, syndic de copropriété professionnel à la carte.

Les travaux de votre copropriété pendant le confinement

A la suite de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 (JO du 24 mars 2020), a été publiée l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété au JO du 26 mars.

Peut-on reporter le paiement des charges ?

Non, pas de mesures sur le report de charges. Le copropriétaire est obligé de payer ses charges même si des travaux sont interrompus ou reportés.

Le syndic doit continuer à procéder aux appels de fonds auprès des copropriétaires. Le report du paiement des factures d’électricité, d’eau et de gaz prévu par l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne s’applique pas aux syndicats des copropriétaires.

Les comptes étant clos, le syndic peut répartir les soldes de charges et demander (mais pas exiger) aux copropriétaires de régler les soldes débiteurs.

Peut-on interdire la poursuite des travaux par peur de contagion à cause des artisans présents dans les parties communes ?

Malgré la période de confinement mise en place, rien n’empêche aujourd’hui de circuler librement dans les parties communes. L’artisan continuant son chantier devra toutefois respecter les gestes barrières basiques et idéalement se protéger notamment lors des contacts avec les objets courants de l’immeuble (poignées etc.)

Les entreprises du BTP viennent de diffuser un guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie. Ce guide est agréé par les ministères du logement, du travail et de la santé.

Cependant il est fortement conseillé de stopper la réalisation des travaux pendant le confinement et de les reporter.

Que faire en cas de problème urgent dans la copro ? (ex fuite d’eau) / Peut-on entreprendre des travaux d’urgence ?

Réagissez de la même manière qu’à l’accoutumé : adoptez les premiers gestes (coupez l’arrivé d’eau pour une fuite…), et prévenez votre syndic. Celui-ci pourra mettre en place des travaux d’urgence pour canaliser le problème en appelant un professionnel (à hauteur du budget voté en AG). La résolution du problème peut prendre plus de temps car moins d’experts et d’artisans disponibles. Si la fuite intervient dans un logement (partie privée), la résolution pourra être plus compliquée car le professionnel peut refuser de rentrer chez un particulier pour crainte de contamination.

En matière d’urgence, le syndic peut faire exécuter tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

En cas de travaux urgents à faire réaliser, la commission copropriété de l’UNIS préconise d’indiquer sur l’ordre de service le lien vers le site du ministère sur les gestes barrières .

Ma copropriété doit faire des travaux qui sont imposés par l’administration, comment cela se passe ?

À l’ordinaire, l’administration peut exiger la réalisation de certains travaux (injonction de ravalement par exemple).

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que « Lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er, sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci. » (art. 8).

Ainsi, les délais imposés pour réaliser des travaux sont suspendus jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (actuellement, 24 juin).

Gardien d’immeuble et confinement : comment ça marche ?

La profession de gardien n’est pas éligible au télétravail. La charge de l’hygiène de l’immeuble ou celle du service des déchets ménagers étant considérée comme une activité ne pouvant être différée, les employés doivent se rendre sur leur lieu de travail. Les gestes barrières doivent être effectués de manière obligatoire dans le cadre de son activité professionnelle : remise du courrier sans contact, fermeture de la loge, désinfection régulière des supports que les résidents touchent, plus de réception des colis…

Pas de droit de retrait : dès lors que l’employeur respecte les consignes gouvernementales et les recommandations précédentes, “il n’y a pas lieu de considérer qu’il existe un motif raisonnable pour que le salarié exerce son droit de retrait”, jugent les patrons.

Les syndicats de copropriétaires sont responsables des conditions de travail de leurs salariés : ils doivent prendre les mesures nécessaires pour assurer leur sécurité et protéger leur santé (kit de protection, consignes spécifiques à donner aux salariés des syndicats de copropriétaires).

AG reportée : que faire ?

Le confinement du pays interdit les rassemblements : les assemblées générales ne peuvent donc pas se tenir actuellement. L’Ag doit se tenir dans les 6 mois après la clôture des comptes. L’AG sera convoquée à une nouvelle date après déconfinement, l’envoi des convocations doit être refait et l’ODJ reste le même par défaut mais des choses peuvent être ajoutées.

L’ordonnance ne prévoit pas le report du délai de 6 mois prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. » La loi ne sanctionne pas le non respect de ce délai de 6 mois. Le syndic n’est pas responsable de ne pas tenir l’assemblée dans ce délai.

Au sujet de la participation à distance aux assemblées générales (visioconférence, audioconférence, etc), il est rappelé qu’une décision préalable de l’assemblée est nécessaire (moyens et supports technique permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant). Ainsi, pour que le syndic puisse tenir une assemblée générale à distance, il faut que la copropriété ait déjà voté sur ce sujet. Si ce n’est pas le cas, la tenue d’une assemblée à distance n’est pas possible…

Le contrat de mon syndic prend fin le 30 juin, comment faire ?

Pour les copropriétés dont le contrat de syndic expire le 30 juin, votre assemblée général doit avoir lieu entre le 24 mai et le 30 juin. Cette assemblée générale sera convoquée à une nouvelle date, après le 23 mai 2020, levée prévue de l’interdiction des rassemblements physiques.

Le contrat de mon syndic est-il prolongé ?

La prolongation du contrat de votre syndic ne prend effet que si initialement il prend fin entre le 12/03/2020 et le 23/06/2020. Ces contrats sont prolongés jusqu’à la prochaine assemblée général, qui devra se tenir avant le 23/11/2020. Tous les contrats expirant après le 23 juin ne sont pas prolongés. Il ne faut donc pas tardé pour l’envoi de votre demande de changement ou maintien de syndic à l’ordre du jour.

Les visites de l’immeuble sont-elles maintenues ?

En cas de visite nécessitée par une urgence (dégât des eaux importants, etc), il est conseillé au syndic de se déplacer muni de sa carte professionnelle et du formulaire « Justificatif de déplacement professionnel » dûment complété. La visite devra être effectuée en respectant les mesures visant à prévenir la propagation du virus (respect des gestes « barrières »). Le regroupement de personnes doit impérativement être évité. Pour les visites ne nécessitant pas d’urgence, elles doivent être reportées.

Comment s’organiser avec du personnel ou un cabinet médical au sein de la copro ?

La présence d’un cabinet médical au sein d’une copropriété peut engendrer des difficultés liées à l’épidémie : patients plus nombreux que d’habitude qui attendent dans les parties communes afin de respecter les distances de sécurité, usage de l’interphone et de l’ascenseur…

Si la présence d’un cabinet médical est autorisée dans une copropriété, il est normal que les patients sonnent à l’interphone, empruntent l’escalier ou l’ascenseur pour accéder au cabinet médical. En revanche, il ne faut pas de regroupement de patients dans le hall ou dans d’autres parties communes. Il appartient au cabinet médical d’organiser la file d’attente à l’extérieur de l’immeuble (comme sur le modèle des supermarchés) ou de fixer des rendez-vous avec un intervalle suffisant entre les patients.

Que faire si une personne est infectée dans votre copropriété ?

Il n’y a pas de dispositions spécifiques aux immeubles en copropriété sur ce sujet. Le syndic n’a pas à informer par voie d’affichage ou mail les autres copropriétaires si une personne est infectée. Le conseil syndical peut demander au syndic (par mail) de faire établir un devis de désinfection des parties communes. Le devis est soumis à la validation du conseil syndical. De plus, le syndic peut demander au conseil syndical ou au gardien d’afficher les gestes barrières dans les parties communes.

Locataires et déménagement (état des lieux, bails …) ?

Les déménagements non décalables sont autorisés à titre dérogatoire, les états des lieux qui vont de pair nous semblent également être tolérés. Cependant sur demande du bailleur ou de l’agence qui gère le logement, l’état des lieux de sortie peut être reportée ou annulée. Les clefs pourront être restituées plus tard, mais le locataire ne sera pas redevable des loyers après la date théorique de fin de bail mentionnée dans son congé.

Comment s’organiser entre voisins pendant le confinement  ?

Avec le confinement, de nombreuses actions solidaires ont été mises en place. Tout en respectant les gestes barrière, pensez aux personnes fragiles de la copro, proposez vos services (aller faire leurs courses, récupérer leurs médicaments…). Il en va de la responsabilité de chacun que de respecter et d’appliquer les gestes barrière dans la copropriété et notamment dans les parties communes.

 

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