« Covid-19 : Les acquéreurs sont de retour, pour l’instant seuls les vendeurs pressés doivent revoir leurs prétentions », Laurent Demeure

Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco est l’invité d’Ariane Artinian.

Reprise de l’activité, tendances du marché, zones d’incertitudes… A l’occasion de la sortie de l’étude du département recherche de Coldwell Banker® France & Monaco (lire ci-dessous), Laurent Demeure son Président évoque la situation et les perspectives au micro d’Ariane Artinian.

La crise sanitaire n’est pas une crise de l’immobilier

La crise du Covid a stoppé net le marché de l’immobilier.  Elle a impacté différents pays successivement et différemment en fonction de leurs procédures de gestion de la transaction immobilière. Certaines régions ou états ont réussit à maintenir une activité modérée (Californie) alors que d’autres pays sont presque à l’arrêt (Italie ; Espagne).

Il est important de noter qu’il ne s’agit pas d’une crise de l’immobilier contrairement à la crise des subprimes. Ce qui permet d’éclairer les raisons de la chute la plus brutale des ventes immobilières de l’histoire. A Manhattan les signatures de ventes ont chuté de 70% en avril, comparé à une chute de 50% lors de la crise des subprimes, 5 semaines après le début de la crise. Il ne s’agit pas non plus d’une crise « locale » comme le 11 septembre où les ventes ont chuté à Manhattan de 28%, à 5 semaines après le début de la crise.

Nous sommes donc confrontés à un marché immobilier à l’arrêt. Par analogie nous pouvons comparer la situation aux marchés financiers qui s’arrêtent le vendredi et qui ré-ouvrent le lundi après une série de très mauvaises nouvelles annoncées le week-end.

Si quelques transactions se sont accomplies durant cette période, leur nombre est trop limité pour donner une tendance. La seule conclusion que nous pouvons confirmer est que l’immobilier est un besoin primaire et que quoiqu’il arrive le besoin de se loger existe.

Il est évident que cette crise rappelle que la propriété n’assure pas que la sécurité financière mais aussi la sécurité sanitaire.

Les incertitudes demeurent, l’activité reprend

Maintenant il est clair que les acteurs et investisseurs détestent l’incertitude, et nous en avons beaucoup actuellement. L’impact économique ultime de la crise du convid-19 au niveau local, national et international est encore inconnu. Les très forts déficits budgétaires pourraient entraîner une augmentation des charges fiscales sur l’immobilier. Nous ne connaissons pas encore les changements fondamentaux qui vont intervenir dans les lieux et la façon dont les gens voudront vivre. La maximisation du télétravail va-t-elle pousser les salariés et cadres en dehors des centres villes pour bénéficier d’un extérieur ? La peur des transports en commun va-t-elle au contraire les rapprocher de leur lieu de travail ? Nous ne savons pas non plus quand les affaires reviendront à la « normale » et comment fonctionnera le marché de l’immobilier dans la nouvelle réalité, ni quand un vaccin sera disponible, et donc combien de temps il faudra vivre avec ce virus.

Il est à noter que la consultation sur le site internet ColdwellBanker.fr est revenue à un niveau proche de celle existante avant le confinement (-3% en semaine 18, contre -55% en semaine 13 ou 14) et que les demandes de visites pour l’ “après 11 mai” augmentent fortement.

En sortie de confinement des divergences vont apparaître entre les adeptes de la prudence sanitaire extrême et ceux qui souhaitent retrouver le plus rapidement possible une vie sociale et économique normale. Ces divergences pourraient se baser sur des critères socio-demographiques (âge), médicaux (risque de comorbidité) et géographique (zones fortement touchées vs zones épargnées).

L’ampleur de la reprise dépend à la fois de la mise en place d’une politique de santé publique, de la poursuite du soutien des gouvernements aux acteurs économiques mais aussi des marchés bancaires et de leur capacité à consentir des prêts.

Vers un redémarrage progressif des mises en ventes grâce aux visites virtuelles de juin à août

Avec une « Réouverture du marché immobilier » sur la base des prix affichés début mars 2020 par la majorité des vendeurs.

Seuls, dans un premier temps (3 mois), les vendeurs les plus motivés à vendre (chefs d’entreprises , professions libérales ayant besoin de liquidités pour relancer leurs affaires) vont consentir des réductions de prix attendues de l’ordre de 3% à 7% à Paris selon les arrondissements à 15% dans les régions du centre France où la demande est exclusive- ment locale. Cependant, nous pouvons également craindre une prophétie autoréalisatrice. Plusieurs acteurs ont d’ores et déjà annoncé des baisses de prix à venir, et des acquéreurs vont vouloir négocier en fonction les prix à la baisse.

Vont suivre rapidement des mises en vente par les investisseurs des appartements « AirBnB», actuellement vides dans les centres villes suite à l’absence des touristes étran- gers incapables de se déplacer du fait des restrictions du transport aérien qui sont annon- cées pour encore plusieurs mois.

Des investisseurs étrangers dont les pays ont un État Providence beaucoup moins généreux que la France et qui ne peuvent pas actuellement se déplacer vont aussi mettre sur le marché des pieds à terre et des résidences secondaires.

Cela peut entraîner une baisse des prix sur l’ensemble du marché suite à une augmentation de l’offre qui va progressivement rééquilibrer l’offre et la demande.

Les clients qui disposent de liquidités immédiates vont pouvoir profiter de cette pre- mière phase de redémarrage pour se positionner sur des appartements de qualité ou des résidences secondaires à des prix plus attractifs qu’en début d’année.

Un retour progressif à la normale de septembre à décembre 2020

A partir du mois de septembre la demande va s’intensifier. Ceux qui observent actuellement le marché d’ici la sortie du confinement avant de prendre une décision vont commencer à concrétiser leurs projets.

Nous attendons progressivement une montée en puissance de la demande entre septembre et décembre. Les raisons sont liées au changement des comportements induits par le confi- nement (besoin d’espaces extérieurs, besoin d’un bureau ou d’un espace pour le télétravail, besoin de se rapprocher d’un lieu de travail dû aux freins à utiliser les transports collectifs) et les évènements de la vie (augmentation des divorces, baby-boom possiblement attendus, décès liés à l’épidémie et succession).

Cette augmentation progressive de la demande va permettre au marché de trouver l’équilibre et de stabiliser les prix à un niveau qui devrait nous ramener au début de l’année 2019.

3 scenario pour 2021

Pour rappel L’Europe fait face à un choc économique sans précédent. La Commission Européenne table sur une chute record du PIB de 7,7% en zone euro pour 2020, puis sur un rebond de 6,3% en 2021. La France est à la fois un pays touristique et industriel. Selon les prévisions il est attendu une récession de 8,6% en 2020, puis un rebond de 7,4% en 2021.

Hypothèse du fort rebond :  L’UE renonce à ses critères de stabilité sur la durée, n’impose pas de consolidation budgé- taire et relance fortement l’économie par un « New deal de la transition énergétique ». L’économie rebondit fortement grâce à un fort soutien du secteur bancaire, la relocalisation de certaines industries boost l’emploi. La France développe de nouveau son secteur industriel, les entreprises se sont transformées par la digitalisation, la croissance revient, les créations d’emplois repartent et la confiance des ménages est en hausse. La demande de résidences secondaires redevient forte de la part des résidents de la zone Schengen. Les prix et le nombre de ventes rebondissent rapidement en 2021. Les investisseurs sortent leur capital de la bourse (trop instable) pour le placer dans l’immobilier (valeur refuge). L’immobilier de luxe français profite pleinement de cette croissance et retrouve rapidement son niveau de prix de début 2020.

Hypothèse d’une récession : L’économie ne redémarre pas. Le chômage augmente et les marchés financiers stagnent sur des niveaux bas. Les prix de l’immobilier ne décollent pas immédiatement Les investisseurs augmentent leur patrimoine en immobilier de luxe en tant que valeur refuge pour acheter en bas de cycle visant une revente à 3/5 ans. Pour cela ils mobilisent leurs liquidités. Ils sont présents et profitent de la consolidation des prix pour acquérir à des conditions avan tageuses. Dans cette hypothèse la forte de croissance des prix de l’immobilier des deux dernières années est annulée.

Hypothèse d’un retour à une normalité molle :  Le retour à la normale marque le décrochage économique des pays de la zone Euro qui ne parviennent pas à s’entendre sur un plan de relance ambitieux. La zone euro se « japonise » et la croissance devient poussive. Le marché immobilier s’inscrit dans une stabilisation des prix. Les achats et ventes sont initiés par une clientèle à hauts revenus qui recherche des propriétés de grande qualité à la proximité des grandes métropoles. Ces propriétés deviennent une annexe de leur bureau par le développement du télétravail. Parallèlement les jeunes urbains professionnels achètent au cœur des grandes villes qui connaissent une conversion des bureaux en logements suite au développement du télétravail. Les prix restent sur des niveaux élevés et stables. (prix de début 2019).

Dans ces trois scénarios, l’évolution des prix ne sera pas homogène sur l’ensemble du ter- ritoire français. La découverte d’un nouveau mode de vacances cet été pourrait modifier les secteurs et villes à forte part de résidences secondaires. Des villes denses, comme sur la Côte d’Azur, pourraient être délaissées par une certaine clientèle au profit d’un arrière pays, moins dense, ou d’autres territoires méditerranéens en Occitanie par exemple.

Les facteurs favorables à l’immobilier :  Besoin de changement après 2 mois de confinement,  Évolution du mode de vie (Télétravail ; Vacances sur le territoire national), Besoin d’un espace extérieur, Événements de la vie (Baby-Boom, Divorces, Décès, Rapprochement familial), Taux d’intérêts bas, Besoin de sécurité (accession à la propriété), Protection du patrimoine (pierre refuge), Reconversion du parc « AirBnB » en résidence principale, Reconversion bureaux centre-ville en logements (réorganisation des entreprises).

Les facteurs défavorables à l’immobilier : Récession économique, Augmentation du Chômage, Augmentation de la pression fiscale (assainissement du déficit public), Diminution de la clientèle étrangère (chute du transport aérien).

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