Crédit immobilier : Profitez de l’été pour renégocier et faire des économies

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Presque tous les crédits souscrits avant la mi-2016 peuvent ainsi être potentiellement être renégociés avec de fortes économies à la clé. Les conseils de Vousfinancer à ceux qui n’ont pas encore entamé la démarche …

En juillet, certaines banques ont à nouveau baissé leurs taux de crédits offrant encore aux emprunteurs la possibilité de faire baisser le taux de leur prêt immobilier. Presque tous les crédits souscrits avant la mi-2016 peuvent ainsi être potentiellement être renégociés avec de fortes économies à la clé et une baisse de mensualité pouvant réduire le taux d’endettement et permettre ainsi de réaliser de nouveaux projets.

Une reprise des demandes de renégociations depuis le début de l’année

Depuis le début de l’année et notamment pendant le confinement, le mouvement des renégociations de prêt est reparti comme en témoigne les chiffres de la Banque de France. Les renégociations de prêts ont représenté 32 % des crédits nouveaux en mai pour un volume de 6,8 milliards, après 47 % en avril et 9,6 milliards en avril. Une activité soutenue que constate aussi Vousfinancer dans son réseau d’agences. Au 1er semestre, à fin juin, les renégociations de crédit ont augmenté de 53 % par rapport à la même période en 2019 et leur part dans la production de crédit a doublé ! Elles représentent 15 % de la production de crédit au 1er semestre 2020, contre 7 % au S1 2019.

« Le mouvement de renégociations de crédit a fortement repris cette année pour plusieurs raisons. Beaucoup de demandes qui avaient été déposées en fin d’année 2019, à un moment où les taux étaient à nouveau très bas, n’ont été traitées qu’en 2020, en raison de la priorité donnée aux dossiers d’acquisitions. Par ailleurs, ceux qui souhaitaient renégocier leur crédit mais ne l’avaient pas encore fait, ont pris le temps d’effectuer les démarches pendant le confinement, et n’étant pas tributaires d’une signature notaire, ces dossiers ont pu aboutir rapidement ces dernières semaines. Et si avec la reprise des transactions et les congés dans les banques, les délais risquent de légèrement s’allonger cet été, il n’est toutefois pas trop tard pour renégocier son crédit ! », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

D’importantes économies à la clé, surtout pour les crédits de moins de 5 ans …

Globalement, tous les crédits souscrits à plus de 2,3 % ont potentiellement intérêt à être renégociés. « On considère qu’il faut un point d’écart entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû… Mais un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 € ou ayant des durées supérieures à 20 ans, d’où la nécessité d’étudier la pertinence de l’opération pour ne pas passer à côté d’une opportunité », détaille Sandrine Allonier.

En effet, pour les crédits de moins de 5 ans, l’opération est encore plus intéressante car c’est en début de prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts (jusqu’à 50 % de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans a plus de 3 % et même jusqu’à 60 % pour les crédits sur 25 ans). C’est donc à ce moment-là qu’un rachat aura le plus d’impact sur le coût total du crédit…

La possibilité de réduire la durée de son crédit pour maximiser le gain… ou au contraire d’allonger la durée pour diminuer plus significativement ses mensualités

Lors du rachat de son crédit par une autre banque plusieurs choix s’offrent à l’emprunteur :

  • Soit rester sur la même durée restante de crédit et réduire sa mensualité grâce à la baisse des taux
  • Soit diminuer la durée du crédit en conservant la même mensualité et ainsi maximiser l’économie réalisée sur le coût total du crédit
  • Soit rallonger la durée du crédit de 2 à 5 ans pour diminuer davantage ses mensualités et dégager un pouvoir d’achat mensuel supplémentaire tout en réalisant tout de même des économies.

« Certains de nos partenaires bancaires acceptent d’allonger la durée du crédit racheté de 2 ans, voire même 5 ans plus rarement. Cela permet de diminuer sensiblement la mensualité du crédit tout en réalisant tout de même des économies. C’est aussi le moyen pour ceux qui sont propriétaires et veulent réaliser un investissement locatif de parvenir à le faire en diminuant l’endettement sur leur résidence principale pour redescendre en dessous des 33 % d’endettement et pouvoir acheter à nouveau », explique Sandrine Allonier.

Exemple : Couple ayant emprunté en janvier 2016, 300 000 euros sur 25 ans, racheté en juillet 2020

  • Revenus : 4200 € nets/mois
  • Taux d’intérêt initial (hors ass.) : 2,50 %
  • Mensualité initiale totale (hors ass) : 1345,85 €
  • Taux d’endettement : 32%
  • Montant du nouveau prêt (tous frais de rachat inclus) : 261 951 €

Choix 1 : Baisser la mensualité en conservant une durée de prêt proche de celle initialement restante

  • Taux d’intérêt du nouveau crédit : 1,30 %
  • Durée du nouvel emprunt : 20 ans
  • Nouvelle mensualité : 1240 € soit une économie mensuelle de 105,85 €
  • Taux d’endettement : 29,5%
  • Gain total sur la durée de prêt : 25 400 euros

Choix 2 : Garder des mensualités identiques et baisser la durée restante du prêt

  • Taux d’intérêt du nouveau crédit : 1,15 %
  • Durée du nouvel emprunt : 18 ans soit 2 ans d’économie
  • Mensualité : 1345,85 €
  • Taux d’endettement : 32 %
  • Gain sur le coût total du prêt : 32 300 € euros

Choix 3 : Baisser la mensualité de façon significative en allongeant la durée restante de 2 ans

  • Taux d’intérêt du nouveau crédit (hors assurance) : 1,50 %
  • Nouvelle mensualité : 1165,5 € soit une économie mensuelle de 180,35 €
  • Durée du nouvel emprunt : 22 ans
  • Taux d’endettement : 28 %
  • Gain sur le coût total du prêt : 19 640 €

Les conseils de Vousfinancer pour ceux qui n’ont pas encore renégocié leur prêt

  1. Mettre en concurrence les banques car même très bas, les taux varient fortement d’une banque à l’autre selon les profils.
  2. Bien préparer son dossier car la banque demandera les 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de paie et surtout le décompte de remboursement afin de savoir combien vous devrez encore à votre banque, ce qui peut prendre parfois plusieurs mois… Anticipez !
  3. Avoir conscience des frais avec des pénalités de remboursement anticipé qui devront être versées à l’ancienne banque (3 % du capital restant dû plafonnés 6 mois d’intérêts), frais de dossier et frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté). Ces frais peuvent, sous conditions, être réintégrés dans le nouveau prêt.
  4. Faire le choix si possible de diminuer la durée restante de son prêt en conservant la même mensualité car l’économie générée sera plus importante grâce à un taux plus faible sur une durée plus courte et un amortissement du crédit plus rapide.
  5. En profiter pour trouver une assurance de prêt mieux adaptée et/ou plus compétitive et maximiser ainsi les économies générées par l’opération de renégociation
  6. Prévoir de conserver son bien – et donc son crédit – encore 2 ans minimum car lors d’un rachat, on repart en début de prêt avec, par conséquent, un amortissement plus lent les premières années…
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