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Crédit immobilier : Les taux d’intérêts sont repassés au dessus de la barre des 1% et de l’inflation
Le taux moyen des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 1,29 % au mois de juin contre 1,13% au mois de mai. Focus sur les données de l’Observatoire Crédit Logement /CSA du deuxième trimestre 2020.
© adobestock
Taux moyens des crédits immobiliers : A 1,29%, ils ne sont plus sous l’inflation
En juin 2020, le taux moyen s’est établi à 1.29 % contre 1.13% au mois de mai. Après un premier trimestre durant lequel le taux moyen n’avait fait que grappiller de 1 à 2 points de base chaque mois, il s’est élevé de 14 points depuis, en réponse à la montée des risques et de l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir.
Pour l’essentiel, cette remontée est intervenue en mai (+ 8 points) en réponse à la montée des risques de défaut des emprunteurs et à l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières associés à la crise économique (montée du chômage et perte de pouvoir d’achat) déclenchée par l’épidémie de la Covid 19 et la mise en œuvre du confinement. Elle a mis un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation.
Le taux moyen du crédit immobilier s’est établi à 1,25 % en moyenne sur le 2ème trimestre 2020 contre 1.13% au 1er trimestre 2020. La remontée des taux a cependant commencé à ralentir en juin (1,29%). Le ralentissement cède maintenant la place à l’atténuation des tensions : en juillet, le taux moyen se replie (1.26% à mi-juillet). Désormais, quelle que soit la durée à l’octroi, 15, 20 ou 25 ans, les taux moyens ont repassé la barre des 1%, mettant ainsi un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était maintenu sous l’inflation.
Alors que la hausse des prix ralentit, les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs. Dans le même temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’ancre de nouveau dans les valeurs négatives. Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc pas connaître de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’automne, Michel Mouillart
Durée des crédits immobiliers : A 231 mois, elle s’est allongée avec la crise sanitaire
Après plus d’une année de quasi stabilité, la durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 231 mois au 2ème trimestre 2020, en augmentation de 2 mois depuis le déclenchement de la crise de la Covid-19. Elle dépasse maintenant largement les valeurs les plus élevées observées jusqu’alors. La durée moyenne observée en juin 2020 est identique.
En dépit de la déformation de la structure de la production (le recul de la part des clientèles les moins bien dotées en apport personnel) inscrite dans la logique des adaptations de l’offre recommandées par le HCSF, la durée moyenne s’est donc accrue de 2 mois depuis le déclenchement de la crise de la Covid-19. Elle dépasse maintenant largement les valeurs les plus élevées observées jusqu’alors. La remontée des taux des crédits et la poursuite de la hausse des prix des logements ont donc été partiellement compensées par l’allongement des durées.
La part de la production à plus de 25 ans recule encore pour s’établir à très bas niveau (0.9 % au 2ème trimestre 2020), sans jamais avoir été très élevée depuis 2012. En revanche, 49.6 % de la production a été réalisée sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. La déformation rapide de la structure de la production constatée depuis 2012 s’est donc poursuivie, même si les évolutions sont maintenant plus lentes que par le passé : la part des prêts les plus longs n’a jamais été aussi importante, alors que les durées les plus courtes (15 ans et moins) ont vu leur poids relatif diminuer de près de la moitié depuis 2012.
Ce sont les ménages les plus jeunes qui empruntent sur les durées les plus longues : 62.9 % des moins de 35 ans (48.1 % de l’ensemble des accédants) recourent à des crédits d’une durée supérieure à 20 ans (1.4 % à plus de 25 ans), contre respectivement 5.9 % pour les 65 ans et plus (0.9 % de l’ensemble des accédants). Et ce sont les accédants les plus jeunes qui depuis 2012 ont le plus intensifié leur recours aux durées longues
Dans la mesure où les prix immobiliers ont poursuivi leur progression depuis le déclenchement de la crise, les établissements de crédit ont favorisé le déplacement de la production vers des durées plus longues, pour permettre aux emprunteurs de réaliser leurs projets. Dans le même temps, la part des prêts ayant des durées supérieures à 25 ans continue de se réduire, en réponse aux recommandations du HCSF.
Déplacement des clientèles vers les ménages les plus aisés
Ces évolutions des taux et durées accompagnent une nouvelle déformation de la structure de la production. En effet, pour suivre les recommandations du HCSF sur le taux d’effort, les établissements de crédit limitent les prêts aux ménages qui ont un trop faible apport personnel. Comme ces ménages ne rentrent plus sur le marché, le niveau de l’apport personnel se relève mécaniquement, puisque la structure de la clientèle se déforme. On constate en effet un déplacement des clientèles vers des catégories de ménages plus aisés, donc plus fortement dotés en apport personnel.
Le Coût des opérations progresse plus vite
Le coût des opérations progresse plus vite que par le passé (+ 4.3 % sur le premier semestre 2020 en glissement annuel, après + 2.5 % en 2019) : l’augmentation des prix des logements anciens et le déplacement de la production vers les clientèles plus aisées y contribuent largement. Aussi, le coût relatif se maintient sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors : 4.4 années de revenus au deuxième trimestre 2020, comme il y a un an à la même époque. Pourtant les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent plus rapidement que par le passé (+ 2.5 % sur le premier semestre 2020 en glissement annuel, contre + 0.5 % en 2019) : le recul de la part des clientèles jeunes et/ou modestes explique cela.
Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement (+ 8.4 % en glissement annuel, après – 5.2 % en 2019). La mise en œuvre des recommandations du HCSF est à l’origine de cette évolution.
Pour autant, alors que les conditions de crédit se dégradent et que la hausse des prix des logements se poursuit, l’indicateur de solvabilité de la demande fluctue, plus qu’il ne se redresse. En dépit de la transformation des clientèles, donc de la hausse de l’apport personnel (un recours au crédit moins intense) et de l’augmentation des revenus moyens des nouveaux ménages qui rentrent sur le marché, l’indicateur ne réussit pas à se ressaisir.
Le nombre de prêts accordés recule de 36,8% par rapport au 1er trimestre 2020
Dès novembre 2019, la demande de crédits immobiliers s’est essoufflée, en dépit de conditions de crédits exceptionnelles. La hausse des prix des logements, puis la mise en œuvre des recommandations du HCSF ont pesé sur le dynamisme du marché. Celui-ci s’est dégradé durant les deux premiers mois de 2020 (- 6.6 % pour le nombre de prêts accordés, en glissement annuel). Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, le mois de mars a été très perturbé. La production a chuté en avril et la baisse s’est amplifiée en mai. En dépit d’un effet de rattrapage, la reprise observée en juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020 : niveau trimestriel glissant, – 38.6 % pour la production (+ 5.2 % en 2019 à la même époque) et – 36.8 % pour le nombre de prêts (- 0.9 %).
| Les conséquences économiques et sociales de la crise de la Covid 19 pèsent encore fortement sur la production de crédits. À la baisse déjà constatée les deux premiers mois de 2020, suite à la mise en œuvre des recommandations du HCSF (nombre de prêts accordés en recul de 6.6 % en glissement annuel) se sont ajoutés les conséquences du confinement sur l’activité (abandon ou report d’une grande partie des projets envisagés). |
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La production de crédits a donc chuté brutalement sur les trois derniers mois écoulés durant lesquels la crise s’est déroulée, et tout particulièrement en mai. En dépit d’un effet de rattrapage post confinement, la reprise observée en juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020, et encore moins celui de juin 2019 et le nombre de prêts accordés en juin 2020 marque un recul par rapport à juin 2019 : – 9.8 % pour l’ensemble du marché, -10.1% pour le marché du neuf et -18.7 % pour le marché de l’ancien.
En 2019, l’augmentation de la production (hors les rachats de créances) a été rapide (+ 10.3 %) en raison de la baisse des taux d’apport personnel exigés. La production s’est alors établie à son niveau le plus haut observé jusqu’alors.
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Désormais, quelle que soit la durée à l’octroi, 15, 20 ou 25 ans, les taux moyens ont repassé la barre des 1%, mettant ainsi un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était maintenu sous l’inflation. Les conséquences économiques et sociales de la crise de la Covid 19 pèsent encore fortement sur la production de crédits en recul de 36,8% par rapport au 2ème trimestre 2020.
