Achat immobilier et promesse de vente : Faut-il une lettre d’accompagnement pour faire courir le délai de rétractation ?

délai rétractation
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La Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) revient sur un arrêt de la cour de Cassation traitant du délai de rétractation des acquéreurs après la signature d’un compromis de vente.

L’histoire

Monsieur et Madame  J.  souhaitent vendre une habitation  à Monsieur A. Ils concluent une promesse synallagmatique de vente de leur immeuble, la réitération par acte authentique étant prévue au plus tard le 30 mars 2016.  Le 9 octobre 2015, Monsieur A.. a reçu une copie de l’acte adressée par lettre recommandée.

Monsieur A laisse passer le délai rétractation de 10 jours sans exercer le droit de rétractation. Puis il refuse de signer l’acte définitif en prétextant que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avaient pas été respectées : la notification du compromis ne comprenait pas de lettre d’accompagnement.

Les vendeurs, Monsieur et Madame J.  assignent Monsieur A. en perfection de la vente et en paiement de différentes sommes. Ils saisissent  le tribunal pour obtenir la conclusion de la vente et le paiement de différentes sommes.

L’arrêt du 3 avril 2019

Un premier arrêt rendu du  3 avril 2019 considère que la notification de la promesse synallagmatique de vente est irrégulière et prononce la caducité de celle-ci. L’arrêt retient que, si l’acte prévoyait les modalités de l’exercice du droit de rétractation, M. A. n’a reçu le 9 octobre 2015 qu’une copie de celui-ci sans aucune lettre d’accompagnement.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, stipule en effet que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

L’arrêt du 9 juillet 2020

Les vendeurs contestent ce motif et saisissent le tribunal pour obtenir la conclusion de la vente et le paiement de différentes sommes. Dans un arrêt publié le 9 juillet 2020, la Cour de cassation vient de leur donner raison. Elle considère que, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le droit de rétractation peut être exercé malgré l’absence de lettre d’accompagnement jointe à la notification du compromis. Le compromis lui-même suffit s’il précise les conditions d’exercice du droit de rétractation.

Ce qu’il faut retenir de la décision du 9 juillet 2020

Pour faire courir le délai de rétractation de 10 jours ouvert à l’acheteur d’un bien immobilier, l’acte doit être notifié par courrier recommandé avec accusé de réception. L’absence d’une lettre d’accompagnement ne remet pas en cause la validité de cette notification.

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