Immobilier et Investissement locatif : on privilégie plutôt le Pinel ou le LMNP?

Karl Toussaint du Wast

Conjoncture économique incertaine, crise sanitaire … Faut-il pour autant arrêter d’investir ? Et quel type d’investissement privilégier ? Karl Toussaint, fondateur de Netinvestissement, décortique les avantages du dispositif Pinel et du statut LMNP, tous deux très efficaces mais qui n’ont pas les mêmes objectifs.

« Il faut arrêter d’avoir peur des loyers impayés, affirme Karl Toussaint, fondateur de Netinvestissement, cabinet de conseil en gestion de patrimoine. Certes, le risque locatif est lié à la montée du chômage et nous savons que celui-ci a augmenté mais, en France, la protection sociale permet aux chômeurs de voir venir … Le salaire est maintenu grâce à Pôle Emploi et les aides de la CAF. Dans notre pays, chômeur ou pas chômeur, on peut payer son loyer ! Aux Etats-Unis, ce n’est pas le cas : il n’y a aucune aide. »

Pour Karl Toussaint, Covid ou pas Covid, la règle n’a pas changé : chacun doit préparer sa retraite. Le plus tôt possible. Dès 40 ans. Il n’est plus question de compter sur l’Etat. Pour cela, il y a un moyen très efficace : l’investissement locatif. Et il faut d’autant plus se lancer que les taux d’intérêt restent bas. « Il faut emprunter un maximum puisque l’argent n’est pas cher et ne pas hésiter à s’endetter sur 25 ans lorsqu’on est jeune », reprend Karl Toussaint.

Le dispositif Pinel : pour ceux qui payent entre 3 000 et 10 000 € d’impôt

L’article 5 de la loi de finances 2015 a introduit le dispositif d’investissement locatif dit Pinel le 1er  septembre 2014. Il remplaçait alors le dispositif Duflot en lui apportant quelques assouplissements. Très vite, c’est le succès. Il permet à ceux qui payent entre 3 000 et 10 000 € d’impôt d’optimiser leur situation fiscale.

La loi Pinel permet à l’investisseur de choisir sa durée d’engagement : il loue ainsi son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il obtient une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Plus il loue longtemps, plus c’est intéressant puisque la réduction d’impôts est importante. Ce mécanisme qui permet différentes portes de sortie permet aussi d’étaler les reventes et de fluidifier le marché.

« En Pinel, vous investissez dans l’immobilier, vous créez du capital, de la valeur avec l’argent de la banque et surtout vous défiscalisez, précise Karl Toussaint. L’optimum fiscal et financier est une revente à 10 ans. Mais de nombreux investisseurs gardent leur bien pour y loger un enfant ! S’il a été bien acheté, s’il s’est bien valorisé, s’il a un bon rendement locatif, s’il n’est pas trop loin de chez soi, pourquoi le revendre ? »

Privilégiez les petites résidences

L’astuce : on évite d’investir dans une résidence de 300 logements dont 280 sont de l’investissement Pinel. Mieux vaut privilégier une petite résidence, de 80 logements maximum, dans laquelle il y a une bonne répartition entre les primo-accédants et les investisseurs car cela suppose des catégories de propriétaires et des cycles de détention, donc de revente, différents.

Le LMNP : investir dans une logique de rente

Le LMNP n’a rien à voir avec le Pinel. Et il n’a rien à lui envier non plus. C’est un statut qui date d’avril 1949, donc, comme ce n’est pas une Loi, il n’est pas soumis à des amendements. Il est de fait très stable. Il intéresse plutôt les investisseurs qui cherchent à générer du revenu complémentaire pour leur retraite. « On investit dans l’immobilier en LMNP dans une logique de rente, souligne Karl Toussaint. Mais pour éviter les aléas, les tracas et ne pas avoir de mauvaise surprise, il y a une condition : il faut privilégier les résidences gérées (étudiante, EHPAD…) ! »

Investir en résidence gérée a plusieurs avantages : déjà, il y a le côté pratique, vous n’avez rien à faire. En investissement locatif classique, même avec une agence qui gère la location, ce n’est pas le cas. Ici, où que vous soyez, le loyer tombe. Car c’est ça la force du LMNP : il n’y a aucun risque de loyer impayé puisque votre locataire est le gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez acheté une ou plusieurs chambres et que le loyer est en principe garanti par bail. C’est un système de « sous location » en quelque sorte. Au gestionnaire d’optimiser le taux d’occupation de sa résidence. Ce n’est pas votre problème. Que votre chambre soit louée ou non, vous percevez un loyer. C’est contractuel. Votre loyer est garanti par un bail commercial.

Vérifiez la solidité financière du gestionnaire

Ce que vous devez faire en revanche avant d’acheter, c’est vous assurer de la solidité financière du gestionnaire. « Ne signez pas un bail commercial avec n’importe qui, recommande Karl Toussaint. Dans le cadre d’un investissement en LMNP, il ne doit pas y avoir d’affect. Inutile de visiter le bien.  Et encore moins de s’y projeter. La seule chose qui doit vous importer, ce sont les bilans et les comptes de résultat. Faites-vous accompagner par un professionnel. Il réalisera un audit financier de la société de gestion de façon à vous assurer qu’elle honorera bien son contrat. » Autre point à vérifier : le rendement locatif et l’emplacement. Est-ce la résidence étudiante est située dans une ville où il y a, par exemple, une forte demande locative ?

Des revenus non imposables …

L’autre avantage de ce type d’investissement, c’est qu’il génère des revenus non imposables ! Vous ne payez pas d’impôt et pas de CSG sur les loyers que vous recevez, de quoi augmenter considérablement la rentabilité de votre investissement : comptez entre 4 et 5% en résidences gérées. Le ticket d’entrée pour un tel investissement n’est pas élevé : à partir de 80 000 € pour une résidence étudiante et 150 000 € pour un EHPAD.

L’astuce : en ce moment, on évite les résidences d’affaire et de tourisme ! Tout ce qui est étudiant, EPHAD, on fonce. C’est 100 % de taux d’occupation. En plus, dans le cas des étudiants, vous avez bien souvent une caution parentale, et dans celui des EHPAD c’est la retraite ou la famille qui paye.

Karl Toussaint du Wast est fondateur de Netinvestissement.  
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