Crédit immobilier : Le courtier Pretto lance le DataLab, observatoire des tendances du marché immobilier

Co-fondé en janvier 2017 par Pierre Chapon et Renaud Pestre, tous deux polytechniciens, Pretto,  courtier en crédit immobilier 100% digital, a décidé, fort de sa data et de son équipe multidisciplinaire qui la structure et l’analyse (data scientists, ingénieurs, spécialistes du secteur bancaire…), de rendre accessible des indicateurs issus de ses données anonymisées pour faciliter la lecture du marché immobilier.

Le DataLab Pretto, un observatoire transparent des tendances du marché immobilier

Véritable tour d’observation du marché immobilier, le DataLab Pretto agrège et analyse tout au long de l’année les données issues des 60 000 simulations par mois des acheteurs passant par Pretto, croisées avec les données des banques mises à jour chaque semaine.

Pretto offre ainsi une analyse fine et granulaire des taux et de la finançabilité des Français, avec un suivi au cours du temps, et une analyse des différences notables au sein du marché (par exemple : par niveaux de revenus, par région ou encore par catégories socio-professionnelles). “Notre DataLab donne les clés pour comprendre et traduire les évolutions du marché immobilier. Et ce, de façon transparente et le plus finement possible, pour une vision plus claire du marché. Dans le contexte actuel, il nous semblait important de faire plus de pédagogie et d’accompagnement”, explique Pierre Chapon, président de Pretto.

Une lecture basée sur la “distribution” des taux pour refléter la diversité des situations

Le DataLab propose ainsi une lecture différente des données du marché immobilier, notamment des taux. “Nous avons l’habitude de parler de taux moyens et de meilleurs taux. La réalité est plus complexe : les taux immobiliers suivent une courbe de distribution, qui traduit la grande variété des situations” explique Pierre Chapon, président de Pretto. En s’appuyant sur cette vision distribuée du marché des taux immobiliers, Pretto suit plus particulièrement 3 indicateurs de référence des taux immobiliers : meilleur taux (le taux correspondant au 20 ème centile en partant du meilleur), bon taux (le 40 ème centile) et taux ordinaire (le 80 ème centile).

L’indice de finançabilité des Français, pour mesurer l’écart entre l’offre et la demande de crédit

Donnée propriétaire et unique de Pretto, l’indice de finançabilité figure au centre du DataLab. Il mesure le nombre de projets, parmi toutes les simulations réalisées chez Pretto, qui sont jugés comme finançables. Chez Pretto, les simulations passent au crible des critères d’évaluation des banques. Un projet finançable ou non sur Pretto.fr l’est donc en fonction des conditions pratiquées par les établissements bancaires à un instant T. “Notre indice ne vise pas à évaluer le nombre de dossiers refusés sur ceux que Pretto aurait en pratique présenté à des banques, cette donnée étant par nature biaisée par la sélection faite par l’intermédiaire dans sa prise en charge des demandes. Au contraire, l’indice Pretto évalue la distance entre une demande de financement, et la réalité en banque, sans biais de sélection.” précise Pierre Chapon, président de Pretto. Thermomètre du marché, l’indice de finançabilité permet d’évaluer sa santé, aussi bien sur une base mensuelle ou annuelle. Il s’applique à tout type de financement de projet : résidence principale, secondaire ou encore investissement locatif. Mais il suit également la finançabilité de catégories socio-professionnelles analysées par Pretto (salariés du privé, du public, entrepreneurs, intermittents du spectacle…).

La réalité de l’impact des recommandations du HCSF …

“La finançabilité des Français, c’est-à-dire leur capacité à être financés par les banques, a bel et bien chuté en 2020. La crise sanitaire et le confinement ont eu un impact sur la prise en charge des dossiers par les banques, mais ce sont surtout les recommandations du HCSF qui ont causé cette baisse constatée en 2020” indique Pierre Chapon.

Ainsi, l’indice global de finançabilité connaît une perte de 5 points entre 2019 et 2020. La chute est de 3 points sur les résidences principales et de 12 points pour les résidences secondaires. “De nombreux acteurs ont annoncé plusieurs chiffres, certains allant jusqu’à prévoir que 40 % des projets deviendraient infaisables. Pretto a donc décidé de mener sa propre analyse, et les impacts sont en effet importants, mais pas dans des proportions qui ont pu être annoncées. C’est en partie dû au fait que bon nombre de candidats emprunteurs peuvent ajuster leur projet en fonction des règles d’octroi, et ainsi demeurer finançables”, déclare Pierre Chapon.

Pretto a ainsi conduit une analyse statistique pour estimer l’impact réel du HCSF sur le nombre de dossiers finançables, en se focalisant sur l’impact de la restriction la plus importante concernant le taux d’endettement : sur les 12,2 % des projets dont la faisabilité est impactée par les nouvelles règles sur l’endettement maximum, un ajustement du montage permet à 4,2% des dossiers de devenir finançables (en allongeant la durée et/ ou en augmentant l’apport). 8%, soit 95 000 ménages, demeurent non-finançables.

… touche aussi les ménages aisés

“Les recommandations du HCSF ont impacté les ménages de la classe moyenne mais aussi ceux aux revenus plus aisés. Pour des ménages à fort niveau de revenu, l’endettement pouvait dépasser nettement 40 % en 2019, la limite à 33 % est donc maintenant très contraignante. Pour de nombreux ménages à revenus élevés à Paris, le projet d’achat est compromis ou retardé”, déclare Pierre Chapon.

Les investisseurs, variables d’ajustement

Selon l’indice de finançabilité de Pretto, les investisseurs sont les profils d’emprunteurs ayant été le plus impactés par les mesures du HCSF. Entre 2019 et 2020, l’indice a chuté de 13 points sur les projets d’investissements locatifs, passant de 59 à 46 points. « La demande de ce type de projet reste soutenue, le confinement n’a en rien entamé l’appétence pour le locatif, déclare Martin Menez, président de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif en ligne. En parallèle, les demandes se heurtent à la réalité des banques, qui ont durci les conditions d’accès suite aux recommandations du HCSF ». Si en 2019, les banques acceptaient de financer sans apport, elles demandent désormais au minimum 15 000 € d’apport.

Enfin, les établissements bancaires mettent parfois l’accent sur l’épargne de précaution à avoir en cas d’imprévu, à savoir entre 20 et 30 % du prix du bien. Conséquence, “là où autrefois ils pouvaient réaliser trois, voire quatre projets en locatif, ils sont limités à de plus petites surfaces, ce qui a une incidence sur les prix » déclare Martin Menez, président de Bevouac. La société a ainsi constaté une hausse des prix sur des T1 entre 2019 et 2020, comme à Lille. A l’inverse, les prix des grandes surfaces ont tendance à stagner. « Les conditions appliquées depuis le début d’année ont en réalité favorisé les plus fortunés. Les primo-investisseurs qui en 2019 pouvaient se lancer dans le locatif n’ont plus cette capacité aujourd’hui. L’investissement locatif est désormais réservé à une clientèle plus patrimoniale, ceux qui ont un matelas de sécurité assez conséquent pour convaincre les banques » conclut Martin Menez, président de Bevouac.