Crédit immobilier et refus de dossiers : « 40% de nos clients primo-accédant de 2019 n’obtiendraient par leurs crédits aujourd’hui », Julien Carmona, Nexity

Doublement du taux de refus de crédit depuis le début de l’année

Les directives du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui durcissent les critères d’octroi de crédits immobiliers, ont été établies avant la crise sanitaire. Déjà discutables à l’époque, elles apparaissent aujourd’hui comme totalement déconnectées de la réalité et comme risquant de pénaliser fortement la relance. D’autant plus qu’un nouveau tour de vis se profile, à l’encontre des banques, notamment mutualistes, qui auraient « trop prêté » aux yeux du régulateur.

En tant que premier opérateur immobilier français, nous constatons depuis le début de l’année un doublement du taux de refus de crédit opposé à nos clients, acquéreurs de logements neufs ou existants. Plus grave encore, nous estimons chez Nexity, que 40% de nos clients primo-accédant de 2019 n’obtiendraient aujourd’hui plus de crédits.

Cette situation crée une profonde injustice sociale, en imposant à ces ménages de rester locataires, et donc en situation davantage fragile.

Nous constatons également une forte augmentation des refus de crédits du côté des investisseurs privés.  En cause, le « taux d’effort » (la mensualité ne doit pas dépasser 33% du revenus disponible), dont le HCSF demande une application mécanique, qui exclut les investisseurs les plus actifs, alors qu’un critère comme le « reste à vivre » serait beaucoup plus pertinent.

Absurdité économique

Ainsi, alors que l’on parle d’impérieuse relance économique d’un côté, on empêche les investissements de l’autre ; alors que la BCE apporte aux banques une liquidité massive, on empêche des banques de l’utiliser en prêtant aux ménages : j’y vois une véritable absurdité macro-économique.

Cette forte aversion au risque pourrait se comprendre si le développement du crédit immobilier risquait de créer une bulle, ou de déclencher une explosion du coût du risque et de déstabiliser ainsi le système financier.

Mais il n’en est rien.

Les mécanismes de gestion du risque utilisés par les banques françaises (sélectivité, assurance des emprunteurs, caution, hypothèque…) font que notre pays est celui où le coût du risque sur les crédits immobiliers est l’un des plus bas au monde  (moins de 0,10% par rapport à l’encours !) – y compris en période de crise. A condition que l’on fasse confiance aux banques et que l’on les laisse faire leur travail.

Contraction du marché du neuf de 25% par rapport à 2019

Le sujet est aussi que cette désolvabilisation de la demande va se combiner avec la pénurie d’offre pour aggraver la crise du logement  : pour l’année 2020, malgré l’appétit des investisseurs institutionnels pour le résidentiel et donc l’augmentation des ventes en bloc, Nexity anticipe un marché français du logement neuf en nette contraction (environ 125.000 unités, soit une baisse de l’ordre de 25 % par rapport à 2019). Or, la demande de logements des Français est toujours aussi forte, d’autant plus avec les périodes de confinement que nous vivons.

Il faudrait a minima revenir aux critères qui s’appliquaient au début de l’année 2020, de laisser les banques prêter, et de laisser le logement jouer son rôle de bien public essentiel à la société, mais aussi de moteur de la relance économique.