Immobilier de prestige : Les marchés de Paris et des Hauts-de-Seine restent stables malgré le Covid

Le premier confinement, du 16 mars au 11 mai, avait été déclencheur de véritables envies d’espace, de plus de calme et de verdure de la part des Français. Comment se porte  le marché après le deuxième confinement à Paris et dans les Hauts-de-Seine ? A Paris, un bien affiché au bon prix se vend sans difficulté. Dans les Hauts-de-Seine, les maisons se vendent toujours aussi bien ! Seul bémol : En Ile-de-France, des vendeurs sont encore gourmands !

« De manière générale, le marché francilien de l’immobilier haut de gamme se porte étonnamment bien vu les circonstances exceptionnelles. Constat unanime des 9 agences du réseau dans la capitale : les acquéreurs français sont plus présents que jamais et aujourd’hui les seuls biens qui ne se vendent pas sont surtout ceux dont les propriétaires espèrent en tirer un prix au-delà de la valeur marché. Les acheteurs en ce temps de crise sont exigeants et les biens d’exception sans défaut trouvent acquéreurs très rapidement. Par contre, même si certains vendeurs pensent le contraire, les propriétés surévaluées ne se vendent pas », explique Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France – Monaco.

15^e, 16^e, 17^e arrondissements : un marché qui reste dynamique

« Pendant ce deuxième confinement, toutes nos ventes en cours se sont maintenues, notamment parce que nos clients acheteurs disposaient d’un financement validé auprès de leur banque ou achetaient cash, ou étaient déjà propriétaires d’un premier appartement, ou encore parce qu’ils vendaient pour acheter un autre bien. Aucune mauvaise surprise de ce côté-là», se réjouit Paulo Fernandès, Directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s International Realty. « Nos clients disposent de budgets assez conséquents, et nous avons conclu des ventes entre 3 et 6 millions d’euros avec de faibles négociations pour des maisons. »

La clientèle sur les 15^e, 16^eet 17^e arrondissements est majoritairement française. Il y a très peu d’étrangers. « Les deux confinements ont généré des envies de changement chez nos clients : alors qu’ils voulaient un appartement de 150 m² au départ, certains désirent maintenant revendre leur appartement pour prendre un logement plus central et acheter une maison de campagne, d’autres souhaitent un bien plus petit (100-110 m²) mais avec une terrasse, d’autres encore déménagent à Rueil-Malmaison ou Boulogne-Billancourt pour avoir une résidence de 200 m² avec un jardin, d’autres enfin – moins nombreux – ont quitté Paris. Mais ces derniers sont essentiellement des retraités qui n’ont plus besoin d’un pied-à-terre parisien et qui n’ont pas d’enfants», détaille Paulo Fernandès.

Concrètement, dans le 15^e arrondissement les biens les plus recherchés sont des appartements familiaux de 110-140 m². Il y aussi de belles exceptions de 150-200 m² dans les artères les plus luxueuses du quartier autour du Champ de Mars et des Invalides, vers Lamotte-Picquet, avenue de Suffren et avenue de Saxe. Le 16^e Sud prisé reste Trocadéro, Georges Mandel, Passy, La Muette, Ranelagh, Auteuil… Le 16^e Nord, quant à lui, enregistre moins de ventes que dans les autres quartiers couverts par Paris Ouest Sotheby’s International Realty mais ce sont des ventes au montant bien plus élevé, plutôt des hôtels particuliers et des biens dotés de terrasses. Dans le 17^e le réseau a surtout vendu des appartements familiaux. Toutefois, ces derniers temps, ce sont des hôtels particuliers autour du Parc Monceau qui trouvent preneurs. Les adresses prisées dans le 17^e restent les artères entourant le parc.

« D’une certaine manière le marché s’est assaini : aujourd’hui nous n’anticipons plus de hausse des prix sur le marché immobilier. Ceux qui souhaitent vendre ou acheter leur bien le font de manière raisonnée, avec des prix adossés à la réalité du marché. Globalement, un produit présenté au bon prix se vendra à la hauteur de ce qu’il vaut. Évidemment, les propriétés avec des caractéristiques vraiment exceptionnelles – comme les hôtels particuliers, les maisons de ville, les appartements avec de belles terrasses, des vues sur un monument ou une adresse de qualité – continueront de se vendre plus cher que la normale du fait de leur rareté et de leur qualité. Cela a toujours été le cas et le sera toujours», rapporte Paulo Fernandès. « Le stock de biens augmente très légèrement : ce n’est pas significatif dans la mesure où nous en vendons presque autant que nous en rentrons. »

Dans le Marais et dans l’Est parisien, des vendeurs à l’écoute et des acheteurs motivés

« Pendant le premier confinement, les clients avaient tendance à vouloir partir en province. Aujourd’hui, ils attendent le bien qui leur correspond dans leur ville au bon prix et concrétisent leur achat dès qu’ils le peuvent», rapporte David Prazowski, Directeur de Paris Marais Sotheby’s International Realty. Certaines ventes sont plus longues qu’auparavant mais cela est dû surtout à l’attitude des vendeurs. Toutes surfaces confondues, le stock de biens est plus important qu’avant le reconfinement, donc les acheteurs prennent leur temps. Si le prix d’un bien est cohérent, il se vend sans souci. « Sinon c’est une perte de temps pour tout le monde et notre équipe refuse même des biens quand le prix demandé est incohérent. Quand un bien ne se vend pas ce n’est pas parce qu’il n’y a pas d’acquéreurs mais parce qu’il n’est pas au prix. » Les motivations des vendeurs sont les mêmes qu’avant : soit ils veulent déménager au sein de grandes villes (Lyon, Bordeaux, Nice, Rennes) dans le cadre de mutations professionnelles ou d’un changement de vie, soit ils sont plus âgés et veulent acheter plus petit.

Les acquéreurs dans le Marais et l’Est parisien sont surtout Français et parfois Européens de la zone euro, plutôt chefs d’entreprises ou cadres supérieurs. Les étrangers, notamment les Anglophones, sont majoritairement en recherche de petites surfaces. « Nous avons par exemple vendu un appartement en Facetime à des clients étrangers qui connaissaient déjà bien le quartier», raconte David Prazowski. Les étrangers qui achètent des appartements de grande surface sont plutôt des Français expatriés (Hong Kong, Etats-Unis…) avec enfants, qui ont des moyens importants et sont au fait de la valeur réelle du marché.

« Si un bien présente des éléments atypiques recherchés (dernier étage, vue incroyable, extérieur, etc.) ou est vraiment exceptionnel, il se vendra au même prix qu’avant car ce sont des produits rares. Pour un appartement plus lambda c’est différent, et ce, toutes surfaces confondues. Aujourd’hui les prix sont plus proches du marché », détaille David Prazowski. « Nous ne constatons pas de baisse de prix sur Paris mais les vendeurs sont plus à l’écoute et affichent donc plus spontanément le « bon » prix. Qui dit plus de stock dit plus de compétition, aussi les vendeurs tentent moins de proposer des prix au-dessus de la valeur de leur bien.»

David Prazowski se réjouit du fait que, contrairement au premier confinement, la peur d’une évolution à la baisse du marché immobilier ne soit pas présente actuellement. Pour lui, malgré l’absence de visite pendant le second confinement, les résultats à l’année seront les mêmes que la précédente, voire meilleurs : le volume de transactions sera au moins identique mais moins lissé dans le temps.

6^e, 7^e, 8^e arrondissements : une demande soutenue et un intérêt des clients étrangers

« Après le premier confinement nous avons eu une activité très soutenue et des acquéreurs particulièrement motivés. La sortie du deuxième confinement est plus modérée en termes d’activité », rapporte Pascale Constans, Directrice générale associée de Propriétés Parisiennes Sotheby’s International Realty. Les acquéreurs toujours là sont plus hésitants, les banques plus exigeantes pour accéder aux demandes de crédit. Le marché est clairement un marché d’acheteurs bien que les prix restent stables. »

« Concernant les biens de prestige, la clientèle internationale est toujours absente mais la demande des clients français reste soutenue. De nombreuses demandes internet nous parviennent de l’étranger, ce qui laisse présager une reprise de l’activité avec ces clients pour le début d’année », estime-t-elle. « Les biens les plus sollicités sont ceux qui disposent de 2 à 4 pièces jusqu’à 120 m², mais il n’y a pas forcement de surface de prédilection et les biens délaissés sont ceux sans caractère exceptionnel présentés à des prix excessifs. »

« Les prix sont stables et les vendeurs plus à l’écoute pour réajuster des prix qui étaient trop hauts. En conclusion, le marché immobilier n’est pas à la hauteur de l’année dernière à la même époque, cependant il reste actif avec la clientèle française et malgré les circonstances», résume Pascale Constans.

Dans les Hauts-de-Seine : le succès continu des maisons

Depuis qu’il évolue dans le milieu immobilier, Jean-Charles Engel de Paris Ouest Sotheby’s International Realty n’a jamais vendu autant de maisons de plus de 3 millions d’euros en si peu de temps. « Les acheteurs sont de toutes régions, de catégories socio-professionnelles variées (cadres supérieurs, chefs entreprises, expatriés, patrons du CAC 40, vedettes), et ils achètent tous cash sans condition. Dernièrement par exemple, nous avons vendu dans les Hauts-de-Seine des biens à 3,2 millions d’euros, 3,8 millions d’euros, 3,2 millions d’euros et 4,8 millions d’euros. » Toutefois ces ventes se font à condition de réunir deux éléments : que le bien soit exceptionnel (c’est-à-dire avec zéro défaut), et qu’il dispose d’une grande parcelle ou d’un grand terrain, ou à défaut qu’il soit à proximité immédiate du cœur de ville (5 minutes à pieds maximum).

Il y a cependant un « trou » dans le marché pour les produits de 1,6 à 2,5 millions d’euros car moins d’acquéreurs : ce budget correspond à celui d’un bien parisien avec 3 chambres, biens de plus en plus difficiles à vendre. « Auparavant les acheteurs cherchaient leur future habitation avant de vendre, maintenant ils veulent avoir vendu leur bien avant d’acheter, quitte à louer entre temps. Pour ce budget 1,6-2,5 millions d’euros, comme l’étau se resserre au niveau des prêts relais, les acheteurs hésitent à faire un montage », explique Jean-Charles Engel. Il ne faut pas oublier que les personnes qui gagnaient 10 000 euros par mois avant le prélèvement à la source avaient un taux d’endettement de 33% (3 300 euros). Avec le prélèvement à la source, ce taux est calculé sur environ 8 000 euros, soit 2 400 euros au lieu 3 300. Cela fait 1 000 euros en moins par mois. Aujourd’hui, les propriétaires de biens dont la valeur estimée est dans cette tranche de 1,6-2,5 millions d’euros reçoivent des offres en phase avec le marché, mais ils les refusent car ils espèrent vendre au-delà même si l’avis de valeur émis était clair dès le départ. Certains veulent absolument faire une plus-value et ne sont pas raisonnables. Dans ce cas, les acquéreurs potentiels reportent leur achat. Au-delà de 3 millions d’euros, il n’y a pas de problème de prêt relais.

Aujourd’hui les acquéreurs dans les Hauts-de-Seine sont essentiellement Parisiens. « Un frein majeur que nous rencontrons est que ces acheteurs ne prennent plus le risque d’acheter sans avoir vendu leur bien auparavant : certains reportent ainsi leur projet d’achat. D’autres vont réduire la surface de leur appartement à Paris et acheter une maison de campagne à 1h00-1h30 de la capitale», rapporte Jean-Charles Engel.

L’appétit important des vendeurs: un frein

« Le marché parisien et des Hauts-de-Seine se porte donc bien dans le contexte actuel, se réjouit Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France – Monaco. La difficulté principale que nous rencontrons actuellement est l’appétit important des vendeurs, qui ne sont pas en phase avec les circonstances extraordinaires, et par conséquent pas à l’écoute de la valeur réelle du marché. Bien évidemment, bien que les visites physiques étaient impossibles pendant le deuxième confinement, les acquéreurs ont conservé leur motivation. Nous avons pu finaliser les transactions en cours mais aussi en préparer de nouvelles grâce à des outils comme des visites virtuelles, qui commencent à se traduire par de véritables transactions suite à la levée des restrictions liées à ces visites. Nous sommes donc prudemment optimistes et les perspectives sont encourageantes.»