« Vacance locative : un coût (trop) souvent négligé », Benoît Mazzetti, cofondateur de Bernie

Un arbitrage trop souvent négligé entre montant du loyer et vacance locative

En cette période troublée, la situation du marché immobilier est particulière, et il est important pour les propriétaires qui cherchent à louer leur bien d’avoir toutes les clefs en main. La crise sanitaire a conduit à un afflux de bien de petite et moyenne surface sur le marché : ce sont ceux, demeurés vides, des propriétaires qui faisaient de la location touristique (par exemple sur Airbnb) ou des expatriés empêchés, parce que leurs entreprises ont réduit la demande internationale. Faute d’être loués saisonnièrement, ces biens vacants arrivent donc sur le marché de la location de longue durée.

Si les appartements et maisons non meublés sont concernés, ce sont avant tout les biens meublés qui se trouvent en quantité : l’on estime aujourd’hui un rapport d’un bien « nu » pour trois biens meublés sur le marché de la location selon une étude de marché réalisée par Bernie en octobre 2020. Quel que soit son bien, tout propriétaire espère en tirer le meilleur profit. Pourtant, en se concentrant uniquement sur le montant du loyer, il perd souvent de vue un arbitrage essentiel dans la maximisation de son rendement locatif : diminuer le loyer pour augmenter le taux d’occupation.

Les intérêts divergents des agences classiques et des propriétaires

Or, avec l’engorgement actuel du marché, le coût de la vacance est plus important encore car les biens sont plus longs à être loués. Lorsqu’un propriétaire s’adresse à son agence de quartier pour louer son bien, le délai qui s’écoule entre la prise de contact et la location effective est en moyenne de 20 jours à Paris ; soit une perte de près d’un mois de loyer !

C’est beaucoup, et ce n’est ici pas seulement le marché qui est en cause mais aussi le modèle économique des agences classiques. Le but d’une agence est en effet de louer un bien le plus cher possible, pour augmenter sa commission sur le loyer : elle n’a donc a priori pas d’incitation particulière à louer le bien le plus rapidement possible – à la différence du propriétaire qui assume, lui, la perte économique de cette vacance. S’il est donc rassurant pour un propriétaire d’avoir une agence, il n’en demeure pas moins que leurs intérêts économiques divergent, et celui-ci n’est donc pas incité à prendre conscience de la perte que représente un mauvais calcul du ratio [montant du loyer / vacance].

Un bien vacant = 2 % de perte hebdomadaire

Pour calculer la rentabilité brute annuelle d’un logement, il faut rapporter le loyer perçu par rapport au coût d’achat. Si l’on s’intéresse ensuite au coût de la vacance locative, on calcule que sur une année, chaque semaine non louée représente une perte de 2 % du rendement locatif. En se montrant intransigeants sur le montant du loyer, les propriétaires perdent ainsi 8 % de leur rendement annuel par mois de vacance ; une perte qui dépasse souvent largement la baisse du loyer à laquelle ils se sont refusés.

C’est donc d’abord un ressort psychologique qui explique ce contresens économique, et seulement ensuite un mauvais calcul. Les propriétaires présument qu’une fois que leur bien sera loué, celui-ci le restera longtemps, or la rotation est en moyenne de 3 ans pour un bien nu et de seulement 18 mois pour un bien meublé. Les propriétaires ne peuvent donc pas se reposer sur la durée de séjour du locataire dans l’appartement pour compenser le coût de la vacance initiale. Dans une période d’incertitude où le marché enregistre plus d’offres et moins de demandes, il est particulièrement important de limiter la durée de vacance car le rapport de force n’est pas – autant qu’avant, disons – en leur faveur.

En bref : Il y a aujourd’hui deux facteurs à prendre en compte pour un propriétaire qui veut mettre son bien en location ; un facteur conjoncturel, lié à la pandémie, qui se traduit par une augmentation de l’offre sur le marché couplée à une baisse de la demande, et donc une baisse des loyers. Un facteur structurel, ensuite, qui est, lui, constant : la perte de 2 % par semaine pour un bien laissé vacant.

Il faut donc surmonter le biais physiologique qui consiste à vouloir à tout prix louer au prix le plus haut, et faire preuve de rationalité pour trouver le montant juste qui limitera la vacance et permettra aux propriétaires, qui ont souvent un emprunt à rembourser, une assurance et des charges à payer, de maximiser le rendement locatif de leur bien.