Immobilier de prestige : Les acheteurs cherchent à améliorer leur qualité de vie et à investir dans une valeur refuge

2020, une année record malgré le Covid-19 ! Les Français se sont rués sur l’immobilier de prestige pour améliorer leur qualité de vie et profiter de l’immobilier comme valeur refuge. Et 2021 sera sûrement aussi une belle année en dépit du contexte. Le point avec le réseau de Sotheby’s International Realty France – Monaco.

Malgré le contexte Covid-19, Sotheby’s International Realty France – Monaco, tire un bilan étonnamment positif pour l’année 2020 et annonce de bonnes perspectives pour 2021.

Alexander Kraft, Président – Directeur Général de Sotheby’s International Realty France – Monaco, se dit surpris : « L’année 2020, une des années les plus compliquées depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, s’est terminée par un très fort boost d’activité avec un volume de ventes de 394 millions d’euros uniquement sur le 4ème trimestre, une augmentation de 35% par rapport à 2019. Nous avions déjà observé un fort intérêt de la part de nos clients pendant le premier confinement et constaté qu’il s’était concrétisé par des transactions dès le déconfinement ; cette tendance s’est répétée et même accélérée pendant et après le deuxième confinement. Au total, malgré 3 mois d’arrêt presque total des transactions, les résultats sont étonnants. Il semble que la crise Covid a motivé spécialement les acheteurs français à se ruer sur l’immobilier de prestige avec deux motivations principales : pour améliorer leur qualité de vie et en même temps pour profiter de l’immobilier comme valeur refuge. »

3 ventes de prestige chaque jour

Sur l’année 2020, le réseau de Sotheby’s International Realty France – Monaco a réalisé 706 ventes de prestige, soit une hausse d’environ 10% par rapport à 2019 (avec 645 ventes). Le prix moyen était de 1,29 millions d’euros, soit une baisse de 17% par rapport à 2019 qui est due à la forte croissance d’activité en province (où les prix de prestige sont plus bas qu’à Paris et dans les grandes métropoles). Par conséquent, les agences françaises ont réalisé au total un volume de ventes de plus de 1 milliard d’euros (1 060 millions d’euros, une hausse de 5,5% par rapport à 2019).

Alexander Kraft explique : « Ce volume de vente d’environ 1,06 milliard d’euros montre que le marché immobilier de prestige en France a résisté mieux que jamais à cette crise historique. »

Succès croissant des marchés régionaux

La grande tendance de 2020 était un intérêt jamais vu pour les résidences de prestige en région de la part des acheteurs français sur tout le territoire. Les deux confinements de l’année écoulée ont boosté ce succès des marchés régionaux dans toutes les gammes de prix. Alexander Kraft explique : « Les confinements ont permis de généraliser le télétravail et renforcé les envies d’espace et de verdure des Français. En plus, les Français sont conscients que la pierre est un investissement stratégique sur le long terme et la crise en a prouvé l’intérêt. Au total, nous avons relevé trois grandes tendances chez nos clients : ceux qui déménagent pour plus grand, plus calme ou un extérieur en plus, ceux qui achètent une résidence secondaire d’où ils pourront télétravailler et dont ils profiteront plus souvent, et enfin ceux qui changent totalement de vie en quittant les grandes agglomérations pour plus de calme. »

Les 54 agences du réseau ont été témoins d’une vague d’activité sur tous les marchés français : « Dans le Sud (Provence, Côte d’Azur, Languedoc), à la montagne (Megève, Méribel, Courchevel, Chamonix), dans les stations balnéaires (Biarritz, Pyla-sur-Mer, La Rochelle-Ile de Ré, La Baule, Dinard, Le Touquet), les métropoles (Lille, Lyon, Bordeaux) ou les terres (Bretagne, Normandie, Sud-Ouest), nous avons constaté une hausse d’activité au sein de nos 54 agences françaises, avec la réalisation de ventes exceptionnelles pour leur marché. », explique Alexander Kraft.

Malgré une envie d’espace et de verdure, un marché dynamique à Paris

Alexander Kraft poursuit : « Contrairement à 2018 et 2019, Paris n’était pas le marché le plus actif dans l’Hexagone en 2020. Avec les confinements, les Français ont plus que jamais cherché à agrandir leurs espaces de vie, à se mettre au vert, et cela a été rendu possible par la généralisation du télétravail. Toutefois le marché parisien a très bien fonctionné et le réseau a réalisé de très belles ventes. Les prix sont stables pour le moment : les appartements affichés au bon prix partent sans difficulté, les biens vraiment exceptionnels n’ont pas vu leur prix baisser. Ceux qui restent sur le marché sont généralement des biens dont les propriétaires ont du mal à ajuster le prix à la réalité du marché. Nous n’observons pas de pénuries de certains types de biens ou surfaces en particulier sur notre secteur. »

Les 7 agences parisiennes (dans les 3ème, 6ème, 7ème, 8ème, 16ème, 17ème arrondissements) ont remarqué que les budgets étaient très importants, avec notamment de nombreux achats sans négociation quand le prix demandé est en phase avec la valeur marché du bien. Rien qu’à Neuilly-sur-Seine, le réseau a vendu 8 hôtels particuliers et maisons incroyables dont la majorité à plus de 5 millions d’euros. Dans les Hauts-de-Seine plus largement, jamais le réseau n’avait vendu autant de maisons à plus de 3 millions aussi rapidement, avec généralement un achat cash et sans conditions. Et ce sont surtout pour tous ces marchés des acquéreurs parisiens qui se manifestent.

Budget plus élevés à Paris et en région

« Contrairement à ce qu’on pourrait attendre, pendant cette période de crise, nous avons conclu plus de ventes hyper haut de gamme, entre 10 et plus de 40 millions, par rapport à 2019. Et ceci en plus des prix records réalisés en région, explique Alexander Kraft. Ce phénomène s’est amplifié particulièrement sur le 4ème trimestre pendant lequel notre réseau a réalisé 6 ventes à plus de 10 millions d’euros, 3 ventes à plus de 20 millions d’euros et 12 ventes à plus de 5 millions d’euros, et ceci malgré le reconfinement pendant cette période. »

Quelques exemples de biens vendus en 2020 à Paris et à Neuilly-sur-Seine

  • Un bien d’exception à Paris à plus de 40 millions d’euros
  • A environ 20 millions d’euros, la plus grosse vente de Neuilly-sur-Seine réalisée en 2020 (en novembre) : quartier Saint-James, à proximité de la Fondation Bettencourt Schueller, une propriété unique de 1600m² avec 2 maisons et un atelier d’artiste, avec un jardin arboré, une petite rivière et une source (d’une famille française de Neuilly à une famille française de Paris dont nous avions la recherche en exclusivité)
  • Une demi-douzaine de ventes autour de 5 millions d’euros pour des hôtels particuliers à Neuilly.

Sur les marchés régionaux à travers la France

  • Côte d’Azur : Pour plus de 8 millions d’euros, une villa dans les Parcs de Saint-Tropez
  • Côte d’Azur : Pour plus de 4 millions d’euros, un penthouse avec terrasse au cœur du Palais Maeterlinck en front de mer à Nice
  • Corse : Pour plus de 5 millions d’euros, une propriété pieds dans l’eau en Corse, sur l’île de Cavallo
  • Provence : Pour plus de 6 millions d’euros, une propriété à Saint-Rémy-de-Provence avec vue sur les Alpilles
  • Lyon : Pour plus de 5 millions d’euros, une superbe propriété de très grand standing de 475 m² sur près de 3 hectares de terrain, à proximité immédiate de Lyon
  • Montagne : Pour 6,8 millions d’euros, un chalet à Méribel dans le quartier de Belvédère
  • Montagne : Pour 5,6 millions d’euros, une ferme rénovée avec plus de 10 hectares de terrain à Megève
  • Montagne : Pour 5,2 millions d’euros, un très bel attique connecté au centre de Megève
  • Montagne : Autour de 3 millions d’euros, un chalet avec vue époustouflante à Chamonix situé dans le secteur très recherché des Moussoux
  • Montagne : Autour de 2,5 millions d’euros, un magnifique appartement rénové au cœur du centre-ville de Chamonix avec vue imprenable sur le Mont Blanc
  • Lille : Pour près de 2 millions d’euros, une superbe maison rénovée avec jardin à 2 pas de Lille
  • Normandie : Pour près de 3 millions d’euros, une villa anglo-normande au cœur de Deauville
  • Bretagne : Pour plus de 4 millions d’euros, une villa contemporaine en accès direct à l’eau dans le Golfe du Morbihan
  • Bretagne : Pour plus de 4 millions d’euros, un château en bordure de rivière marine, proche du port de La-Trinité-sur-Mer
  • Tours : Pour 1 785 000 d’euros, une jolie maison de maître de 1750 sur un parc vers Tours (Val de Loire)
  • Ile de Ré : Pour plus de 2,5 millions d’euros, une propriété à deux pas de la plage sur l’île de Ré
  • La Rochelle : Pour plus de 2 millions d’euros, une jolie maison bourgeoise avec dépendances dans La Rochelle
  • Bordeaux : Pour 3 millions d’euros, un hôtel particulier avec parc, piscine et anciennes écuries dans Bordeaux
  • Biarritz, côte basque : Entre 6 et 7 millions d’euros, un appartement dans un hôtel particulier sur la plage, en plein centre de Biarritz

A l’international : même tendance dans le monde entier

Le phénomène de « surclassement » en ville et de refuge en dehors des villes constaté en France est également visible dans quasiment tous les marchés immobiliers de prestige à travers le monde. Le réseau Sotheby’s International Realty® est présent à travers plus de 1000 agences dans plus de 70 pays.

  • A New York, à Manhattan, le marché pour les résidences de prestige « normales » baisse (entre -35% et -53% en fonction de la localisation exacte) quand ceux en bordure de ville avec des extérieurs, et particulièrement ceux Greenwich (Connecticut) et des Hamptons sont en croissance. A Greenwich, ce sont 87 ventes qui ont été effectuées sur décembre 2020, soit +128,9% par rapport à décembre 2019.
  • A Londres, la demande de biens « classiques » a légèrement repris suite à plusieurs années de baisse grâce aux prix en baisse ; les biens avec plus d’espace et des jardins sont particulièrement plus recherchés qu’avant. Les marchés en périphérie de Londres, qui offrent naturellement plus d’espaces verts et de surface, sont en pleine croissance, comme ceux de Greenwich et Whitechapel. Pourvu qu’ils soient en dehors de Londres mais qu’on puisse s’y rendre facilement, de nombreuses localisations rencontre un grand succès comme Esher, Cobham, Windsor, Ascot, Dorking, East Grinsted, Guildford, Hampton, Ham et Wimbledon.
  • L’un des marchés immobiliers les plus forts aux USA est la région de la côte est de Floride, une tendance renforcée par les acheteurs hors de l’Etat attirés par les avantages fiscaux, le style de vie, une densité urbaine moins grande, et un coût de vie inférieur. En Floride en général, et spécialement à Miami, le marché des maisons de luxe se porte très bien quand celui des copropriétés (« condos ») ne se porte pas bien pour ce qui est de l’achat mais est excellent pour leur location. En septembre, pour les propriétés à plus de 700& nbsp;000$ (environ 600 000€), le nombre de propriétés sous contrat est 42% plus élevé que l’an dernier, le prix moyen au mètre carré est 29% plus élevé par rapport à l’année dernière, le marché des maisons unifamiliales à Miami Beach par exemple représente 12 à 14 mois d’inventaire versus 54 mois pour le marché des copropriétés.
  • En Italie, les clients vivant en ville recherchent une résidence de vacances notamment sur les lacs, en Toscane ou au bord de la mer. A titre d’exemple, cette demande a été particulièrement élevée sur le lac Majeur : destination plébiscitée à la fois par des acheteurs italiens et internationaux, la région a connu une augmentation significative de sa popularité après la première vague de coronavirus, en raison de son offre abondante de propriétés avec des espaces verts et ouverts. La demande pour une propriété sur le lac Majeur de la part d’acheteurs italiens (surtout issus de grandes villes) a augmenté de 20% et les demandes de location de 70%.

Un Brexit aux conséquences lissées sur l’immobilier de prestige français. « Dans les agences du réseau au Royaume-Uni, nous observons que la demande, surtout à Londres, continue à stagner et/ou baisser et les prix à stagner voire reculer (en fonction de la localisation exacte). Nous pensons que le Brexit et la fin des avantages fiscaux pour les expatriés verra l’Angleterre aller de plus en plus mal. On assiste à un retour de certains expatriés français en France comme on l’a déjà vu ces dernières années. Cependant il ne s’agit pas d’une grande vague car ces retours ont été anticipés », détaille Alexander Kraft.

Malgré le contexte, le réseau a réalisé de très belles ventes à l’international

  • Pour 57,25 millions de dollars US, la propriété la plus chère de l’histoire de Vail, dans le Colorado, selon les registres locaux, qui se compose de deux résidences
  • Pour 45 millions de dollars US, à McLean, en Virginie, la vente résidentielle la plus élevée pour la région à ce jour selon les registres locaux
  • Pour 38 millions de dollars US, sur le lac Tahoe, la vente au bord de l’eau la plus élevée du côté Nevada du lac selon les registres locaux
  • Pour 35,14 millions de dollars US, la vente la plus chère jamais établie dans SoHo à New York
  • Pour 32 millions de dollars US, la vente la plus élevée d’Aspen sur l’année 2020 d’après les registres locaux…

D’autres ventes sortent du lot rien que sur la fin de l’année

  • L’actrice et productrice américaine Susan Sarandon a ainsi vendu son duplex de Chelsea pour 7,9 millions de dollars, prix demandé depuis sa mise en vente cet été.
  • A Georgetown (Washington), l’emblématique ancienne maison de ville de JFK s’est vendu 4,2 millions de dollars.

2021, quelles perspectives ?

L’année 2020 était partie pour être une année record mais la crise sanitaire l’a temporisée. « Nous avons constaté un plafonnement des prix, qui montre que de vrais biens d’exception sans défaut se vendent encore bien et au prix. Par contre les prix des biens « normaux » et/ou avec défaut stagnent voire reculent. Les prix pour les résidences secondaires vont rester stables malgré une demande importante parce qu’on bénéficie encore d’un grand inventaire qui s’est accumulé ces dernières années. Aujourd’hui, nous avons encore un grand nombre de transactions sous compromis. Ceci nous amène à espérer que 2021 sera une belle année en dépit du contexte », poursuit Alexander Kraft. « Nous avons remarqué un intérêt grandissant de la part des acheteurs étrangers qui se renseignent notamment sur le marché parisien. Si quelques-uns ont concrétisé leur achat après des visites virtuelles, la majorité demande des informations pour une éventuelle visite quand la situation sanitaire le permettra. Nous espérons que 2021 verra entre autres le retour des acquéreurs étrangers. »

Alexander Kraft conclut : « Preuve de notre confiance dans le marché, nous avons prévu d’ouvrir entre 7 et 10 agences en 2021. Sotheby’s International Realty France sera ainsi bientôt représenté par près de 60 agences en France, offrant ainsi la couverture la plus complète des marchés immobiliers de prestige dans l’Hexagone. »

 

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