Crédit immobilier : Vous avez souscrit un crédit avant mi-2016 et/ou à plus de 2 % ? Renégociez !

L’année 2020 a été une année marquée par un fort mouvement de renégociations de crédit. D’après la Banque de France, les flux de rachats et renégociations se sont établis à 59,6 milliards d’euros en 2020 (dont 40,4 milliards sur les six premiers mois de l’année), après 53,3 milliards d’euros en 2019, un chiffre toutefois bien inférieur aux 113 milliards de renégociations de crédit comptabilisés en 2017.

Depuis le début de l’année 2021, on assiste à des baisses de taux qui approchent de nouveau leur plus bas niveau historique de fin 2019 et offrent ainsi encore aux emprunteurs la possibilité de faire baisser le taux de leur prêt immobilier grâce à une opération de rachat ou renégociations de crédits. En moyenne, les taux sont actuellement de 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans mais on peut obtenir au mieux 0,55 % 15 ans, 0,78 % sur 20 ans et 1 % sur 25 ans.

D’importantes économies à la clé, surtout pour les crédits récents et à plus de 2 % …

Globalement, tous les crédits souscrits à plus de 2 %, correspondant à ceux qui ont été souscrit avant mi-2016, ont potentiellement intérêt à être renégociés. « On considère qu’il faut un point d’écart (1%) entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû… Mais un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 € ou ayant des durées supérieures à 20 ans, d’où la nécessité d’étudier la pertinence de l’opération pour ne pas passer à côté d’une opportunité de réaliser des économies », explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

En effet, pour les crédits de moins de 5 ans, l’opération est encore plus intéressante car c’est en début de prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts (jusqu’à 50 % de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans a plus de 3 % et même jusqu’à 60 % pour les crédits sur 25 ans). C’est donc à ce moment-là qu’un rachat aura le plus d’impact sur le coût total du crédit…

La possibilité de réduire la durée de son crédit pour maximiser le gain… ou au contraire d’allonger la durée pour diminuer plus significativement ses mensualités

Lors du rachat de son crédit par une autre banque plusieurs choix s’offrent à l’emprunteur :

• Soit rester sur la même durée restante de crédit et réduire sa mensualité grâce à la baisse des taux
• Soit diminuer la durée du crédit en conservant la même mensualité et ainsi maximiser l’économie réalisée sur le coût total du crédit
• Soit rallonger la durée du crédit, jusqu’à 5 ans maximum, et ainsi faire baisser encore davantage sa mensualité…

Exemple : Couple ayant emprunté en février 2016, 300 000 euros sur 25 ans, et voulant effectuer une opération de renégociation en février 2021.

• Revenus : 4200 € nets/mois
• Taux d’intérêt initial (hors ass.) : 2,50 %
• Mensualité initiale totale (hors ass) : 1345,85 €
• Taux d’endettement : 32%
• Montant du nouveau prêt (tous frais de rachat inclus : indemnité de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de courtage) : 262 743 €
• Durée restante : 20 ans

Choix 1 : Baisser la mensualité en conservant la durée de prêt restante

• Taux d’intérêt du nouveau crédit : 1,10 %
• Durée du nouvel emprunt : 20 ans
• Nouvelle mensualité : 1220 € soit une économie mensuelle de 125,85 €
• Taux d’endettement : 29 %
• Gain total sur la durée de prêt : 30 180 euros

Choix 2 : Garder des mensualités identiques et baisser la durée restante du prêt

• Taux d’intérêt du nouveau crédit : 1 %
• Durée du nouvel emprunt : 18 ans soit 2 ans d’économie
• Mensualité : 1345,85 €
• Taux d’endettement : 32 %
• Gain sur le coût total du prêt : 32 300 € euros

Choix 3 : Baisser la mensualité de façon significative en allongeant la durée restante de 5 ans

• Taux d’intérêt du nouveau crédit (hors assurance) : 1,40 %
• Nouvelle mensualité : 1038,5 € soit une économie mensuelle de 307,35 €
• Durée du nouvel emprunt : 25 ans
• Taux d’endettement : 24,7 %
• Gain sur le coût total du prêt : 20 217 €

Avec la possibilité de faire un nouveau projet en dégageant une nouvelle capacité d’emprunt avec une mensualité de 300 €/mois…

« Il peut être intéressant de faire racheter son crédit par une banque qui accepte d’en rallonger la durée, le plus souvent de 2 ans maximum, mais jusqu’à 5 ans chez l’un de nos partenaires. Cela permet de faire baisser significativement la mensualité et gagner ainsi du pouvoir d’achat mensuel, ou de réinvestir cette nouvelle capacité de remboursement dans un nouveau projet, d’investissement locatif par exemple », explique Sandrine Allonier.

Les conseils de Vousfinancer pour ceux qui n’ont pas encore renégocié leur prêt

• Mettre en concurrence les banques car, même très bas, les taux varient d’une banque à l’autre selon les profils.
• Bien préparer son dossier car la banque demandera les 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de paie – attention au chômage partiel ! – et surtout le décompte de remboursement afin de savoir combien vous devrez encore à votre banque, ce qui peut prendre parfois plusieurs mois… Anticipez !
• Avoir conscience des frais avec des pénalités de remboursement anticipé qui devront être versées à l’ancienne banque (3 % du capital restant dû plafonnés 6 mois d’intérêts), frais de dossier et frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté). Ces frais peuvent, sous conditions, être réintégrés dans le nouveau prêt.
• Faire le choix si possible de diminuer la durée restante de son prêt en conservant la même mensualité car l’économie générée sera plus importante grâce à un taux plus faible sur une durée plus courte et un amortissement du crédit plus rapide.
• En profiter pour trouver une assurance de prêt mieux adaptée et/ou plus compétitive et maximiser ainsi les économies générées par l’opération de renégociation
• Prévoir de conserver son bien – et donc son crédit – encore 2 ans minimum car lors d’un rachat, on repart en début de prêt avec, par conséquent, un amortissement plus lent les premières années…