Crédit immobilier : des baisses de taux de crédit en février et des banques très attentives aux conditions d’octroi

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Le courtier en crédit VousFinancer fait état d’une baisse des taux de crédit immobiliers en février, notamment chez les établissements qui n’avaient pas diminué leurs taux en janvier. Doucement, les banques commencent faire évoluer leurs conditions d’octroi de crédit suite aux précisions apportées par le HCSF dans sa notice du 27 janvier, mais tout en restant vigilantes dans un contexte économique incertain.

Des taux de crédit immobilier encore en baisse en février

Le mouvement de baisse des taux se poursuit en février, essentiellement dans les banques qui ne les avaient pas diminués en février. Ils reculent ainsi de 0,05 % à 0,25 % selon les établissements et les profils d’emprunteurs. « Depuis le mois de décembre, on note une accélération de la baisse des taux de crédit mais aussi un élargissement de la cible des emprunteurs qui peuvent en bénéficier, qui ne sont pas forcément ceux qui ont les salaires les plus élevés. En février, ce mouvement se poursuit, ce qui booste la demande de crédit qui est soutenue en ce début d’année » constate Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

En moyenne les taux sont actuellement de 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans mais on peut obtenir au mieux 0,55 % 15 ans, 0,78 % sur 20 ans et 1 % sur 25 ans, des taux proches des records historiques de fin 2019.

Sera t-il plus facile d’emprunter en 2021 ?

Jusqu’à il y a quelques jours, l’assouplissement des recommandations annoncé par le HCSF le 17 décembre n’avait eu que peu d’impact sur les normes d’octroi de crédit des banques… Celles qui appliquaient déjà moins strictement les recommandations ont continué à le faire, mais les autres n’ont pas assoupli leurs critères. En janvier, peu de nouvelles banques acceptaient de dépasser 35 % d’endettement, ou des durées de 25 ans. Pour autant, depuis la publication de la notice précisant la recommandation du HCSF le 27 janvier, la plupart des banques nous ont informé pouvoir aller jusqu’à 35 % d’endettement.

« Avec les baisses successives de taux appliquées par les banques, les taux de crédit sont actuellement inférieurs à leur niveau d’il y a un an. Combinés à l’assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière qui permet désormais d’emprunter avec un taux d’endettement à 35 %, ces taux en baisse resolvabilisent les emprunteurs qui peuvent ainsi emprunter près de 10 % de plus qu’il y a un an ! » complète Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole.

Ainsi, grâce à la hausse du taux d’endettement, un couple avec 5000 € de revenus peut rembourser chaque mois 100 € de plus (1 750 € de mensualité, contre 1650 € à 33 % d’endettement). Avec des taux passés de 1,70 % sur 25 ans en février 2020 à 1,40 % actuellement – (+ 0,30 % d’assurance), il peut ainsi emprunter 417 000 € assurance incluse contre 380 000 € il y a un an, soit 37 000 € de plus !

Les banques restent tout de même vigilantes …

Si sur le taux d’endettement, la plupart des banques ont bien assoupli leur critère, certaines, peu nombreuses, restent encore tout de même réticentes à dépasser 33 %. Par ailleurs peu de banques, à ce jour, acceptent de financer à nouveau sur 25 + 2 ans, et certaines mêmes se limitent encore à 20 ans pour les investissements locatifs.

Autre signe de prudence, quelques établissements prennent en compte un indicateur, le DTI (Debt to Income), au même titre que le taux d’endettement ou le reste-à-vivre, et ce alors que le HCSF ne mentionne plus cet indicateur dans sa nouvelle recommandation. Le DTI représente le rapport entre la dette et les revenus nets de l’emprunteur et permet de déterminer si les emprunteurs sont en mesure de faire face dans la durée à la nouvelle charge mensuelle que représente leur nouveau crédit immobilier.

Calcul du DTI : totalité des capitaux restants dûs des crédits en cours des emprunteurs (crédits immobiliers et consommation) + montant de l’emprunt en cours d’instruction. Cette somme doit être inférieure à 7 années de revenus. Si c’est le cas alors la banque acceptera d’aller au-delà des 33 voire 35 % d’endettement, sous conditions de reste-à-vivre.

Pour certaines banques il reste un garde-fou permettant de raisonner un terme d’encours et déterminer si le montant total des emprunts contractés n’est pas trop important par rapport aux revenus et si leur remboursement pourra être assuré à long terme. Dans l’exemple ci-dessus, le couple avec 5000 € de revenus peut théoriquement emprunter 443 000 €. Mais ce montant atteint 7,4 fois leurs revenus annuels. Pour autant, grâce à un reste à vivre de 3250 €, la banque devrait leur donner un accord.

« Depuis le début de l’année, on note une détente dans les conditions d’octroi dont le degré varie toutefois d’une banque à l’autre, même si elles restent dans l’ensemble toute vigilantes aux profils des emprunteurs avec lesquelles elles sont plus flexibles. Ainsi, certaines banques acceptent de prêter à nouveau plus de 100 % de la valeur du bien, sans apport personnel donc, mais uniquement aux emprunteurs qui ont des revenus élevés ou à certains jeunes à fort potentiel. En outre, le passage de la marge de flexibilité de 15 à 20 % de la production des banques est une bonne nouvelle qui devrait bénéficier surtout aux acheteurs de leur résidence principale et primo-accédants mais très peu aux investisseurs », complète Sandrine Allonier.

… et épluchent les dossiers des candidats à l’octroi d’un prêt

En ce début d’année, le marché reste dynamique avec une demande soutenue, boostée par le niveau des taux de crédit immobilier. Pour autant, dans un contexte sanitaire et économique particulier, les banques étudient d’autres indicateurs qui vont au-delà des recommandations du HCSF :

Elles sont particulièrement attentives :

  • au reste à vivre : part des revenus restant à la disposition d’un emprunteur une fois soustrait les charges de remboursement des emprunts. Cette somme doit être suffisante (800 € pour une personne seule en moyenne, 1500 € pour un couple, et 250 € par enfant) pour payer chaque mois les charges courantes du ménage.
  • aux découverts bancaires : ils sont rédhibitoires, notamment si il y a un saut-de-charge, c’est-à-dire une mensualité de crédit supérieure au loyer actuel.
  • à l’épargne résiduelle après projet : elle évitera en cas de coup dur à l’emprunteur de devoir souscrire un crédit conso en cas de dépenses imprévues, ou permettra de faire face au remboursement de quelques mensualités en cas de difficultés financières.
Les données ci-dessus émanent du courtier VousFinancer.
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