Diagnostic de performance énergétique : 15 questions clés pour tout comprendre sur la réforme du DPE

1. Le DPE à quoi ça sert ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G).

2. Pourquoi un nouveau DPE au 1er juillet ?

Le DPE actuel est parfois perçu comme insuffi- samment fiable car différentes méthodes de calcul cohabitent et les diagnostics de mauvaise qualité voire vides (DPE dits « vierges») sont encore trop nombreux. Il est donc nécessaire de le fiabiliser, ce qui permet d’asseoir sa valeur juridique (son « opposabilité»). De plus, dans son format actuel, le DPE peut apparaître comme un document trop technique alors même qu’il s’agit d’un objet du quotidien dont les Français sont familiers. Enfin, le calcul de l’étiquette énergie, qui est prépondérante, ne prend actuellement pas en compte la dimension climatique de la performance d’un logement (c’est-à-dire les émissions de gaz à effet de serre liées au logement).

3. Qu’est-ce qui change au 1er juillet ?

Une méthode d’évaluation des bâtiments unique et transposable pour tous les types de logements (ainsi que la possibilité de pro- duire un DPE à l’immeuble pouvant générer un DPE au logement).

Des données d’entrée fiabilisées, un diagnostic plus représentatif de la performance du logement (prise en compte de nouveaux usages, équipements, de nouveaux scénarii météo ou encore de phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs).

Un DPE opposable juridiquement, comme le prévoit la loi

Un nouveau design plus facile à comprendre, faisant apparaître le montant théorique des factures énergétiques et apportant des in- formations complémentaires : détail des déperditions thermiques, état de la ventilation et de l’isolation, indicateur de confort d’été, recommandations de travaux et esti-mations de coûts,

Une nouvelle étiquette « énergie» tenant compte à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre.

4. Qui est concerné ?

Le nouveau DPE s’appliquera à la totalité des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété. Le vendeur ou bailleur devra fournir le nouveau DPE à tout candidat à l’acquisition ou à la location d’un bien.

Les diagnostiqueurs sont concernés en premier lieu en tant que responsables de la bonne réalisation du DPE selon la nouvelle méthodologie, ainsi que les éditeurs de logiciel qui leur fournissent les outils nécessaires.

Sont également concernés  par  la  réforme,  les professionnels intervenant à l’occasion d’une transaction et étant amené à conseiller les propriétaires et les candidats acquéreurs ou locataires : agent immobilier, gestionnaire locatif, syndic de copropriété, notaire, etc.

Enfin, parce que le DPE est le premier moyen d’information et de sensibilisation des Français sur la consommation énergétique de leurs logements, et donc un outil d’aide à la décision pour engager des travaux de rénovation énergé- tique grâce aux scénarii de travaux proposés, ce nouveau DPE concernera également l’ensemble des acteurs professionnels mobilisés dans l’information et l’accompagnement des ménages ainsi que les entreprises de travaux.

Un dispositif d’information et de communi- cation à destination des particuliers et des professionnels concernés sera déployé par le ministère de la Transition écologique dans les prochaines semaines et jusqu’au mois de juillet afin d’assurer un déploiement efficace du nouveau DPE.

5. Est-ce une obligation de réaliser un DPE ?

Indépendamment de la refonte, le DPE est déjà obligatoire lors des ventes et des locations. Il doit être effectué à l’initiative du vendeur du logement ou du bailleur, et intégré au dossier du notaire peut être engagée si  l’un  d’entre  eux ne transmet  pas  volontairement  le  DPE  ou s’il mentionne de  fausses  informations  dans l’annonce pour induire en erreur le futur acquéreur ou locataire. Ce dernier peut alors saisir le tribunal pour  demander  l’annulation de la vente, de la location ou le versement de dommages-intérêts. Le vendeur ou le bailleur peut être sanctionné pénalement.

Par ailleurs, dans le cadre du projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a été présenté en Conseil des Ministres  le 10 février, le Gouvernement propose de rendre obligatoire en copropriétés l’élaboration d’un diagnostic technique global et d’un plan pluriannuel de travaux, tout en invitant la copropriété à provisionner pour les travaux ainsi anticipés, via un abondement du fonds travaux. Il s’agit d’inciter l’ensemble des copropriétés à réfléchir aux travaux d’amélioration énergétique les plus pertinents, en favorisant l’anticipation de la part de l’ensemble des copropriétaires. Ce diagnostic global inclura un DPE à l’échelle de la copropriété, qui sera ainsi rendu obligatoire à partir de 2024, pour tous les bâtiments d’habitation collective. Ce DPE « collectif » permettra facilement aux copropriétaires qui le souhaitent d’en retirer un DPE « au lot», qu’ils pourront utiliser s’ils veulent mettre leur bien en location ou en vente.

6. Comment se passent les DPE dans les logements collectifs (et notamment dans les copropriétés) ?

Lors de sa réalisation, le DPE collectif réalisé pour un bâtiment d’habitation collective peut, sous certaines conditions, générer des DPE pour chacun des logements constituant le bâtiment.

L’évaluation de l’étiquette d’un logement est alors obtenue à partir des données recueillies à l’échelle de l’immeuble et d’un échantillon représentatif de logements de l’immeuble.

Cette nouvelle possibilité est une simplification très utile pour l’ensemble des propriétaires ou copropriétaires en immeuble collectif : cela permet de ne faire réaliser qu’un seul DPE pour l’immeuble qui profite immédiatement à tous ses propriétaires. C’est un gain de temps et d’argent.

Néanmoins, la qualité des données collectives et issues d’échantillonnage n’étant pas aussi précise que celle qui aurait résulté de la visite de chaque logement, les DPE individuels ainsi générés ne refléteront pas parfaitement les performances de chaque logement. C’est pourquoi un copropriétaire ayant réalisé des travaux à l’échelle de son logement gardera toujours la possibilité de remplacer ce DPE généré à partir des données  collectives  par un DPE individuel plus classique, ayant fait intervenir un diagnostiqueur pour une visite propre au logement et permettant de mieux valoriser les travaux entrepris et de restituer la véritable performance du logement.

7. Que signifie l’opposabilité du logement ?

Conformément à la loi ELAN votée en 2018, le DPE deviendra pleinement opposable partir du 1er juillet 2021. Délivré jusqu’à présent à titre informatif, il aura alors la même portée juridique que les autres diagnostics immobi- liers (plomb, électricité, amiante), à l’exception des recommandations de  travaux  que  le  DPE contient et qui conserveront une valeur seulement indicative.

Depuis son instauration en 2006, le DPE s’est déjà imposé comme le document de référence de la performance énergétique des biens immobi liers, réalisé de façon indépendante par des et dont le résultat impacte directement les prix de vente.

Des jurisprudences récentes ont démontré l’importance déjà acquise par le DPE dans le processus d’acquisition immobilière en tant qu’élément alimentant les négociations sur le prix de vente. Avec l’alignement du DPE sur le régime juridique des autres diagnostics, ce rôle est appelé à se renforcer avec des responsabilités associées s’étendant à l’ensemble des acteurs impliqués dans le processus de vente immobilière : diagnostiqueur, vendeur, agent immobilier ou encore notaire.

Enfin, l’opposabilité consolide également la possibilité pour les pouvoirs publics d’adosser à l’étiquette de performance  énergétique  des dispositifs réglementaires d’obligation ou d’incitation, comme ceux que prévoit le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets présenté lors du Conseil des Ministres du 10 février 2021, et tout particulièrement la disposition consistant à interdire la location des logements classés F et G d’ici 2028 via le critère de décence du logement.

8. Par qui est établi le DPE ?

Le    diagnostic    de    performance    énergétique doit  être  établi  par  un  diagnostiqueur,  qui  est un   professionnel   indépendant   satisfaisant   à certains  critères,  notamment  de  certification, et   ayant   souscrit   une   assurance   profession- nelle.  Son  tarif  n’est  pas  réglementé.  Les  coûts pratiqués, variables en fonction notamment de l’année de construction et de la taille du bien à évaluer, sont généralement compris entre 100 € et 250 €.

Des organismes de certification de personnes, accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC), vérifient les compétences des candidats. Cette certification est obliga- toire depuis le 1er novembre 2007. Ainsi, plus de 8 000 professionnels ont déjà été certifiés pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique. Les diagnostiqueurs peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui peuvent ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser les diagnostics.

Afin de permettre aux professionnels de s’approprier la nouvelle méthode de calcul, une phase d’accompagnement est prévue par le ministère de la transition écologique et a déjà commencé. Elle cible prioritairement les diagnostiqueurs et les professions immobilières, ainsi que les conseillers FAIRE : mise à disposition d’un guide diagnostiqueur, webinaires d’infor- mation, etc. Sur la base des besoins identifiés auprès des acteurs, des supports pédagogiques adaptés seront déployés d’ici l’été. Enfin, des supports pédagogiques seront proposés pour le grand public, dont un guide, afin d’assurer la bonne compréhension du nouveau DPE et des mesures d’obligation/d’interdiction associées aux nouvelles étiquettes, et faciliter le dialogue avec les professionnels concernés. Cette approche s’accompagne également d’un travail avec les éditeurs de logiciel afin que le nouveau DPE soit parfaitement accessible au 1er juillet 2021.

Par ailleurs, le phasage de la caducité des DPE « actuels» et  « non  opposables»  permettra de lisser le surplus de DPE indivi- duels qui sera à réaliser en cas de vente ou de location en raison de la refonte. Ainsi, en 2021 et 2022, aucune surcharge n’est à signalée (les DPE anciens restent valides s’ils n’ont pas dépassé la durée de validité de 10 ans), et à partir de 2023, on estime entre 30 % et 60 % l’augmentation du nombre de DPE à produire.

9. Quel est le calendrier de mise en oeuvre du DPE ?

Les trois arrêtés traduisant juridiquement cette refonte, qui viennent en application de deux décrets parus en décembre 2020, vont être mis à la consultation du public et des instances représentatives dans les jours qui viennent et seront publiés avant la fin du mois de mars pour une entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Il s’agit de laisser le temps aux éditeurs de logiciels de finaliser leurs solutions et aux professionnels de l’immobilier de s’informer de ces nouvelles dispositions.

Tous les DPE réalisés pour des logements à  partir de la date du 1er juillet 2021 seront donc pleinement opposables et devront être réalisés selon la nouvelle méthode et les nouveaux formats réglementaires.

Les DPE réalisés avant cette date et dans la limite de leur validité actuelle (durée de validité de 10 ans) pourront néanmoins encore être utilisés pour conclure des ventes ou des baux immobiliers pendant une phase transitoire qui durera jusqu’au 31 décembre 2024. Ainsi, à partir du 1er janvier 2025, les derniers DPE réalisés selon l’ancienne méthode auront disparu du marché et ne pourront plus être utilisés. Cette phase transitoire, nécessaire pour garantir la fluidité du marché immobilier et permettre aux professionnels d’absorber la charge d’activité supplémentaire induite par les nouvelles règles, a été déterminée en concertation avec les acteurs du secteur du logement.

Il sera néanmoins recommandé aux propriétaires qui loueraient un logement classé actuellement E, F ou G de faire réaliser un nouveau DPE sans attendre la fin de cette phase transitoire compte tenu du changement qui pourra intervenir sur l’étiquette du logement. La loi Énergie Climat du 8 novembre 2019 et le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des Ministres le 10 février dernier, prévoient en effet diverses obligations pour les bailleurs qui loueraient des logements excessivement consommateurs d’énergie correspondant aux classes F et G du nouveau DPE, telles l’inter- diction d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail. Certains logements, actuellement évalués F, pourraient ainsi ne pas être concernés par ces obligations en raison d’un reclassement en E tandis que d’autres logements, classés E et chauffés à partir d’énergies fossiles, pourraient basculer en F .

10. Comment seront calculées les nouvelles étiquettes du DPE ? Comment ont été fixés les nouveaux double-seuils ?

Jusqu’à présent, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement était synthétisé en deux étiquettes – classées de A pour la meilleure performance à G pour la plus mauvaise :

• Une étiquette énergie, qui renseignait sur la consommation conventionnelle du loge- ment en énergie primaire ;
• Une étiquette climat, qui renseignait sur les émissions associées de gaz à effet de serre (GES).

Désormais, la nouvelle étiquette de perfor- mance énergétique sera une synthèse de ces deux étiquettes, et prendra donc en compte à la fois l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.

L’information sur l’étiquette « climat » sera toujours affichée afin de sensibiliser les Français à l’empreinte carbone de leur logement. Enfin, une estimation de la facture énergétique viendra compléter ces étiquettes pour renseigner les ménages sur les charges de leur futur logement.

La détermination de ces doubles-seuils en énergie primaire et en émissions de gaz à effet de serre fait suite à une concertation menée depuis plusieurs mois avec les professionnels du bâtiment et de l’énergie, ainsi que les associa- tions de consommateurs, tout en veillant à conserver le même nombre de passoires énergé- tiques (soit 4,8 millions de logements).

En lien avec les engagements pris par la  France dans le cadre des accords de Paris, des orientations prises par l’Union  européenne,  et des préconisations issues de la Convention citoyenne sur le climat, il a été décidé de prendre en compte les émissions  de  GES pour la détermination du niveau de perfor- mance énergétique, et désormais climatique, des logements.

Cependant, le Gouvernement a veillé à ce que cette prise en compte ne permette pas aux logements très énergivores chauffés à l’électricité, dont les factures énergé- tiques sont les plus élevées, de sortir du statut de passoire.

Dans ce contexte, à l’issue d’études statis- tiques conduites par les services du ministère, un double-seuil d’équilibre pour la limite entre les classes de performance énergétique E et F a été déterminé à hauteur de 330 kWh/m².an en énergie primaire et de 70 kgCO₂eq/m².an en émissions de gaz à effet de serre.

Les double-seuils entre les classes C, D et E d’une part, et F et G d’autre part, ont été déterminés dans un souci d’équilibre global et de limitation des sauts de classe avant et après réforme.

Enfin,  les  doubles-seuils  entre  les  classes  A,  B et C ont été déterminés pour accueillir les logements les plus performants, en particuliers les logements neufs (soumis à l’actuelle RT2012 et à la future RE2020). Le double-seuil B/C aura vocation à servir de référence pour les labels de performance énergétique.

11. Les nouveaux seuils conduiront- ils au reclassement de certains logements ?

Le nombre de passoires énergétique global n’évolue pas avec la réforme ; on en conserve 4,8 millions. De plus, près de 60 % des logements conservent la même étiquette, et 40 % évoluent d’une classe énergétique.

L’introduction du critère climatique entraîne une augmentation du nombre de logements très émetteurs de gaz à effet de serre dans les classes les moins performantes. Ainsi, 600 000 logements chauffés au fioul deviennent des passoires énergétiques puisque ce mode de chauffage est particulièrement polluant, ainsi que près de 200 000 logements chauffés au gaz. A l’inverse, ce sont 600 000 logements chauffés à l’électricité qui sortiront du statut de passoire énergétique, et 200 000 logements chauffés au bois, puisque ces modes de chauffage émettent moins de gaz à effet de serre.

12. Énergie primaire, énergie finale, CO2 : en changeant les définitions, cette refonte va –t-elle artificiellement faire disparaître des passoires énergétiques ?

La refonte ne va-t-elle pas accroître la précarité énergétique en améliorant le classement de logements pourtant très coûteux à chauffer ? De la même manière ne conduira-t-elle pas à augmenter le risque sur la pointe électrique, en n’incitant pas à rénover des logements chauffés à l’électricité ?

Les changements de définition et l’introduction d’un critère carbone ne conduiront  pas  à  faire disparaître artificiellement des passoires énergétiques, puisque le nombre de logements excessivement consommateurs d’énergie avant et après réforme reste constant, à hauteur de 4,8 millions de logements.

Parallèlement, près de 80 % des logements chauffés à l’électricité actuellement classés F et G le resteront après la réforme.

Si effectivement certains logements chauffés à l’électricité pourront bénéficier d’une amélioration de leur classe de performance énergétique, ce sont pour la plupart de petits logements qui étaient à la limite de l’étiquette F du DPE actuel. Ils n’exposent pas leurs occupants à des situations de précarité énergétique. Par exemple, pour un logement de 40m² qui se verrait ainsi « promu» de F à E, la facture d’électricité est de l’ordre de 80 €/mois.

Par   ailleurs,   le   risque   d’augmenter   à   terme la  pointe  électrique  faute  d’avoir  rénové  ces logements  est  négligeable  dans  la  mesure  où la  consommation  de  ces  600  000  logements, relativement petits et par ailleurs déjà proches de   l’étiquette   E   dans   le   référentiel   du   DPE actuel,   est   bien   moindre   que   les   économies d’électricité qui seront générées par la politique de rénovation   des logements chauffés à l’électricité  qui  restent  considérés  comme  passoires avec   le   nouveau   DPE   et   dont   on   estime   le nombre à près de 2 millions.

13. Pourquoi ne pas avoir retenu des critères en énergie primaire et finale comme le prévoyait la Loi énergie climat (LEC) de 2019 ?

L’article 15 de la loi relative à l’énergie et au climat promulguée au mois de novembre 2019 disposait qu’une ordonnance pouvait être prise par le Gouvernement, dans un délai d’un an suivant la promulgation de la loi, pour définir et harmoniser la notion de bâtiment ou partie de bâtiment à consommation énergétique excessive, en énergie primaire et en énergie finale, et prenant en compte la zone climatique et l’altitude.

Le     Gouvernement     a     décidé     que     cette ordonnance   ne   serait   finalement   pas   prise, dans  la  mesure  où  il  lui  paraissait  important de mettre en place une échelle de valorisation de  la  performance  énergétique  des  logements utilisant les deux indicateurs déjà présents dans la  version  actuelle  du  DPE,  à  savoir  la  consommation en énergie primaire et les émissions de gaz  à  effet  de  serre,  pour  ne  pas  perturber  les repères des ménages et des professionnels tout en  prenant  mieux  en  compte  les  orientations climatiques  de  la  politique  de  rénovation  des logements.

Cette décision respecte  complètement,  sur le fond, l’intention exprimée par le législateur dans le cadre de cet article 15 de la loi Energie Climat, qui visait le même objectif, à savoir fixer des exigences de performance énergétique plus fortes pour les logements chauffés à partir de systèmes énergétiques particulièrement émetteurs en gaz à effet de serre. La refonte du DPE parvient au même résultat à l’aide de l’indicateur climat du DPE, déjà connu du grand public et tout à fait  représentatif  des conséquences sur le climat de l’usage des énergies fossiles. Le précédent dispositif DPE, exclusivement basé sur l’évaluation des consommations conventionnelles des logements en énergie primaire, favorisait en effet l’usage de ces énergies, beaucoup plus émettrices de gaz à effet de serre.

14. Pourquoi ne pas utiliser l’énergie finale qui est plus représentative des consommations énergétiques ?

Si  l’énergie  finale  est  la  plus  représentative  de la   performance   énergétique   vue   à   l’échelle du   logement,   le   calcul   en   énergie   primaire, qui   applique   un   facteur   multiplicateur   à   la consommation d’électricité, offre une meilleure corrélation  avec  le  coût  final  de  l’énergie  pour un   ménage,   car   l’électricité   est   aujourd’hui environ  2  fois  plus  chère  que  le  gaz  pour  un logement    dont    la    consommation    d’énergie finale est identique.

Or le coefficient de conversion énergie primaire / énergie finale est égal à : 2,3 pour l’électricité ; 1 pour les autres énergies.

Avec l’énergie primaire, un logement mal isolé chauffé au gaz ou au fioul est donc souvent mieux classé qu’un logement chauffé à l’électricité bénéficiant d’une meilleure isolation. La nouvelle définition des seuils, intégrant un critère carbone, vient pondérer cet effet : les performances des logements très consommateurs d’énergie chauffés au gaz et surtout au fioul, fortement émetteurs de gaz à effet de serre, seront moins bien valorisées qu’aujourd’hui.

15. Que devient le décret décence ? Sera-t-il toujours exprimé en énergie finale ?

Un décret en date du 11 janvier 2021 a introduit un premier seuil en énergie finale dans la définition du logement décent, à hauteur de 450 kWh/m².an, qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2023.

Ce décret constitue une première étape vers une interdiction de la location des passoires énergétiques, dans le cadre du dispositif de la décence.

Il permettra à partir de 2023 d’exclure du marché locatif les passoires énergétiques les plus énergivores. La mesure s’appliquera aux

baux conclus ou renouvelés (y compris par tacite reconduction) à compter du 1er janvier 2023. Environ 90 000 logements en location sont concernés. L’économie de facture pour les locataires dont le logement devra être rénové est estimée à 100 millions d’euros par an, soit en moyenne plus de 1 00 € par an et par logement concerné.

Ce premier décret a été pris sur la base d’un seuil en énergie finale, en application de l’article 17 de la loi Energie-Climat. Le Gouvernement ne pouvait pas choisir de fixer cette exigence sur la base d’une autre référence.

Ce décret constitue une première étape. Dans un souci d’améliorer la cohérence et la lisibilité pour les propriétaires et les locataires, le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des Ministres le 10 février 2021, prévoit que les seuils d’interdiction qui s’appliqueront à partir du 1er janvier 2025, puis à partir du 1er janvier 2028, seront exprimés en s’appuyant sur les étiquettes du nouveau DPE. Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront concernés par l’interdiction à la location. Puis, au 1er janvier 2028, l’ensemble des passoires énergétiques désignées par les étiquettes F et G du futur DPE seront exclues du marché locatif.