Investissement immobilier et Location : Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Remplir des obligations pour éviter toute sanction

Satisfaire aux exigences de sécurité physique et sanitaire des locataires est l’objectif à respecter pour proposer un logement en location. Les critères pour un logement décent ont été établis par décret le 30 janvier 2002, listant les notions de confort et de sécurité. Depuis 2018, les logements doivent aussi répondre à un critère de performance énergétique minimale dont une aération correcte.

Afin d’être certain que votre logement remplisse bien tous les critères obligatoires de décence, vous pouvez faire réaliser un audit par un diagnostiqueur professionnel. L’attestation établie rassurera votre locataire et vous mettra à l’abri de toutes sanctions. Ce diagnostic peut d’ailleurs être effectué en même temps que ceux obligatoires pour la location d’un bien.

Le saviez-vous ? Dès 2023, les logements les plus énergivores, sous étiquette énergie G, seront interdits à la location.

Une superficie minimale de 9 m²

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 stipule que pour être loué, votre logement doit mesurer au minimum 9 m² ou disposer d’un volume de 20 m³, pour une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres.

Seule la superficie habitable est prise en compte, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres. Sont aussi exclus de la superficie ou du volume habitable, les combles non aménagés, les balcons, loggias, terrasses et toutes les parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Important : Dans leur règlement sanitaire, les départements ne tiennent pas compte du volume d’un logement et ne considèrent que la surface habitable, excluant les logements disposant d’une surface inférieure à 9 m². En cas de litige, le juge s’appuiera sur ce règlement départemental.

Un environnement  sécurisé et sain

Il n’y a pas que l’intérieur du logement qui compte ! Vous devez prouver à votre locataire que les murs et le gros-œuvre sont solides et en bon état. Le logement doit aussi être protégé contre les remontées d’eau et les eaux de ruissellement.

Vérifiez les menuiseries qui doivent également assurer l’étanchéité contre les infiltrations d’eau et d’air.

A noter :  Les garde-corps des fenêtres et balcons ainsi que les escaliers doivent être conformes aux dispositifs de retenue des personnes. Même s’ils sont en parfait état, ils peuvent ne pas respecter les normes en étant trop bas ou en présentant un trop grand écartement des barreaux.

Des éléments de confort indispensables

Côté confort, l’installation d’un mode de chauffage doit être possible et le logement doit donc être équipé de dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.

Il faut que le logement soit alimenté en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation classique : 0,3 bars minimum en tout point. Sont aussi obligatoires, des installations d’évacuation des eaux usées, évitant le refoulement des odeurs. Vérifiez donc les siphons.

Les locataires doivent disposer d’un coin pour cuisiner, apte à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une arrivée d’eau froide et chaude et à un système d’évacuation des eaux usées.

Le logement doit aussi comporter un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et d’un espace avec douche ou baignoire pour la toilette corporelle. Les sanitaires, installés impérativement dans un endroit garantissant l’intimité, doivent être alimentés en eau froide et chaude et munis d’une évacuation des eaux usées.

Le saviez-vous ? Il est tout à fait possible de louer un studio avec les toilettes sur le palier. En effet, pour tout logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être située à l’extérieur du logement à condition bien évidemment qu’elle soit facilement accessible et dans le même bâtiment. Ni la douche, ni la baignoire, ni le lavabo ne sont obligatoires à l’intérieur de la pièce. Seule exigence : la présence d’un point d’eau dans le coin cuisine.

Garantir la sécurité et la santé du locataire

Sur le plan sécuritaire, le réseau électrique, qui parvient jusqu’au logement, doit être suffisamment puissant pour éclairer correctement toutes les pièces et permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Les différents branchements d’électricité ou de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité (cf. diagnostic électricité et diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans).

Attention : Outre l’éclairage artificiel, le logement doit disposer d’un éclairage naturel avec au moins une fenêtre donnant à l’air libre !

Sur le plan sanitaire, l’état de conservation des matériaux de construction doit être correct. Des diagnostics plomb et amiante existent pour vérifier leur éventuelle présence et prévenir des risques.

Traquez aussi cafards et puces ! Louer un logement infesté n’est pas imaginable.

Pour en savoir plus sur les démarches et recours, rendez-vous sur le site de l’Agence Nationale pour l’Informations sur le Logement (ANIL)