Immobilier Paris : Les 5 facteurs qui poussent à investir maintenant dans un parking

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© adobestock

La suppression programmée des places de parking en voirie à Paris, offre de formidable opportunités d’investissements. L’analyse de Julie Turner-Vuillemin, fondatrice de Parkagence.

Le 11 mai 2020, la fin du premier déconfinement a marqué pour les parisiens une nouvelle ère dans leur relation avec les voitures. La mairie de Paris a saisi cette opportunité pour déployer les coronapistes à travers toute la ville et permet aux restaurateurs d’utiliser les emplacements de stationnement en face de leur restaurant, autorisation qui deviendra permanente par la suite. Les annonces se sont succédé au long de l’année avec pour objectif de supprimer 70000 places de parking en voirie à Paris, soit la moitié des places disponibles en surface. Les voitures doivent désormais trouver à se garer dans les parcs privés de la capitale, générant un effet d’aubaine pour les investisseurs qui sont déjà propriétaires et ceux qui se posaient déjà la question de la pertinence d’investir dans un lot de parkings. Voici les 5 facteurs qui prouvent qu’il faut investir maintenant dans des parkings à Paris sont une formidable opportunité pour les investisseurs car les rentabilités vont augmenter.

Facteur n°1 : La suppression de la moitié des emplacements en voirie

Cela fait déjà quelques années qu’il est difficile de se garer à Paris. La cause ? Les premières mesures mises en place destinées à « fluidifier » le trafic à Paris, des voies spécifiques réservées aux vélos, dites coronapistes, en plus des voies de bus sont venues élargir les voies de circulation là où il existait des places de stationnement.

Sur les principaux boulevards parisiens, les places de parkings ont été retirées, reléguant le stationnement aux artères secondaires.

De nouvelles rues sont parallèlement devenues entièrement piétonnes, puis à l’occasion du déconfinement de mai 2020, la mairie a su saisir cette opportunité offerte par la crise de la Covid-19 en permettant aux restaurateurs d’installer provisoirement des terrasses sur les places de stationnement, qui sont depuis devenues permanentes.

De plus, de nombreux aménagements ont été installés tels que des emplacements pour vélos, la transformation de places pour voitures en places pour motos, en places pour trottinettes, l’interdiction de garer les trottinettes sur le trottoir, la multiplication des places livraison ou encore la suppression des emplacements localisés devant les feux afin de donner plus de visibilité aux conducteurs sur les piétons à proximité.

Parallèlement, la ville s’attache, à travers des consultations citoyennes à trouver de nouvelles utilités aux parkings en voirie : hôtels à vélo, remplacement des places Autolib, bornes de recharges électriques, Vélib, emplacements réservés aux voitures en autopartage, bancs et bacs à fleurs entre autres.

La cohabitation doit se faire en deux temps : en circulation, sur des voies séparées et limitées sur certains axes, et à l’arrêt, en sous-sol et non plus en surface. Le report va donc se faire de la voirie vers les nombreuses places libres dans les copropriétés privées, ce qui va tendre le marché, qui sera encore davantage tiré par la demande.

5 chiffres clé (Source APUR)/ 462 690 = nombre de voitures à Paris / 612 610 = nombre de stationnements total à Paris en 2019 / 459 000 = nombre de places dans le parc privé en 2017/ 128650 = nombre de stationnements en voirie en 2019 / 70 000 = nombre de stationnements en voirie fin 2021.

Facteur 2 : Les motos devront payer pour se garer

Depuis 2020, la pression s’accentue sur les propriétaires de motos. Auparavant, il était toléré que les deux-roues puissent se garer sur les trottoirs.

Désormais, la politique zéro tolérance est en place et toute moto garée sur le trottoir se fait verbaliser.

De plus, le conseil de Paris a entériné ce qui n’est encore jamais arrivé : les deux-roues devront désormais payer pour se garer à Paris. Cela signifie que les propriétaires de deux roues devront s’acquitter de la redevance de stationnement tout comme les automobilistes depuis 1968.

Le stationnement résidentiel pour motos sera aussi potentiellement mis en place, mettant automobilistes et conducteurs de deux-roues sur un pied d’égalité.

Il convient donc de se mettre à la place d’un motard : quitte à payer, préféreriez-vous laisser votre véhicule dehors ou mettre votre véhicule à l’abri et éviter les amendes ?

Dans le cadre d’un investissement dans des parkings, cette annonce vient doubler le volume de locataires potentiels pour un propriétaire de parkings.

En effet, il est tout à fait possible de louer une place à plusieurs deux-roues sans faire de travaux d’aménagement, ni avoir à demander d’autorisation à la copropriété.

Facteur 3 : Le prix du stationnement résidentiel va augmenter

Déjà annoncée, cette mesure a pour objectif d’aligner le coût du stationnement résidentiel sur celui du stationnement privatif en sous-sol. Aujourd’hui le stationnement résidentiel coûte 9€ par semaine à chaque véhicule, soit 43€ par mois, tandis qu’une place privative coûte entre 90€ et 150€ en moyenne.

Il y a encore cinq ans, de nombreuses places de parkings restaient disponibles dans les immeubles parisiens car elles étaient inutilisées. Leurs propriétaires considéraient qu’elles valoriseraient leur appartement au moment de la revente.

Ces places sont aujourd’hui majoritairement louées et les parkings ont aujourd’hui un taux d’occupation moyen bien plus élevé.

L’augmentation du prix du stationnement résidentiel et la difficulté croissante à trouver une place de stationnement en voirie auront pour effet de pousser les automobilistes à avoir davantage recours à la location de places qu’au stationnement résidentiel.

Tous ces éléments conjugués resserrent l’étau autour des utilisateurs de véhicules et le marché s’en ressent. Les parisiens, face à la pression, sont-ils pour autant prêts à se débarrasser de leur voiture ?

Facteur 4 : La résilience de la voiture en ville

Face aux éléments précédemment cités, auxquels s’ajoutent la fermeture des quais, de la rue de Rivoli, la mise en sens unique de rues Gambetta et Alésia par exemple, et aux travaux nombreux et continuels, quelle a été et sera la réaction des parisiens ?

Dans certains arrondissements, le taux de motorisation est passé de 38% à 33% depuis 2018 (9ème, 10ème, 11ème, 18ème entre autres). La mise en place de la loi de décentralisation du stationnement, qui a permis aux communes de fixer elles-mêmes le prix de FPS (forfait post-stationnement) a accéléré cette baisse, qui s’est poursuivie dans certains quartiers de Paris.

Cependant, cette baisse du taux de motorisation très localisée a été pondérée par l’avènement de l’autopartage, c’est-à-dire de centaines de véhicules en libre-service pour les habitants n’ont pas de voiture. Les places qui se sont libérées en surface ont immédiatement été occupées par ces nouveaux véhicules partagés. Parallèlement, dans certains quartiers comme le 16ème, 55% des foyers disposent de plus d’un véhicule.

Face aux difficultés à trouver une place où se garer, on a pu observer une hausse importante des prix des parkings dans ces quartiers.

Les transports en communs comme les bus auraient dû voir leur temps de trajet réduits, face à un nombre de voitures en circulation plus faible. Mais contre toute attente et au vu des travaux qui se sont multipliés et surtout des vélos empruntant les voies de bus, les temps de trajet ont au contraire augmenté. Ceci n’a pas facilité l’adoption des transports en commun par les usagers, tout comme l’impact de la distanciation sociales et des recommandations sanitaires.

Le dernier facteur qui parait essentiel dans l’évolution de l’utilisation des véhicules à Paris est la part de marché grandissante des voitures électriques. Les modèles full électriques, hybrides et hybrides rechargeables représentent aujourd’hui 30% des voitures vendues en 2021. De quoi déculpabiliser les parisiens qui souhaitent se déplacer dans une voiture particulière, tout en préservant la qualité de l’air. Ceci va de pair avec le déploiement systématique de bornes de recharges dans les copropriétés, qui vient effacer la faible autonomie des véhicules électriques.

Les parisiens sont donc peu enclin à se passer d’une voiture, quitte à ne pas l’utiliser tous les jours. Les emplacements de parkings en sous-sol vont donc continuer à être occupés par leurs véhicules tandis que la demande de places va s’accroitre avec la disparition des places en voirie. Les prix vont donc continuer d’augmenter, mais qu’en sera-t-il de la rentabilité, diminuera-t-elle avec l’augmentation des prix des parkings ?

Facteur 5 : Les prix à la location vont augmenter

C’est la loi du marché : lorsqu’un bien est rare, alors son prix augmente. La demande a déjà augmenté et en fonction des quartiers parisiens, il peut s’avérer particulièrement difficile de trouver un parking à moins de 500m de chez soi.

En effet, certains arrondissements sont moins touchés par la rareté : le 20ème arrondissement par exemple dispose d’un surplus trop important de places disponibles. Ceci est dû aux nombreuses constructions datant des années 1960, 1970 et 1980 proposant des milliers d’emplacements dans une même rue (par exemple, la rue Pelleport). Dans ces quartiers, les prix devraient augmenter raisonnablement et les valeurs locatives rester les mêmes.

En revanche, partout ailleurs, les futurs locataires seront prêts à payer davantage si un parking correspond à leur véhicule, car de nombreuses places construites il y a 40 ans ne correspondent plus aux tailles des véhicules actuels.

D’autant plus que la mairie de Paris a annoncé l’augmentation prochaine des tarifs du stationnement résidentiel pour l’aligner davantage avec le prix des locations en sous-sol.

Il semble donc que les rentabilités vont se maintenir et le parking de rester un investissement particulièrement accessible et attractif par rapport à un appartement, mais sans les contraintes. Encore faut-il choisir judicieusement un parking lorsque l’on est investisseur.

Julie Turner-Vuillemin dirige Parkagence, la seule agence immobilière en France à ne vendre que des parkings. Cette spécialisation lui a permis de développer une expertise sur le marché des parkings, qu’elle met à disposition de ses clients à travers des formations et un portefeuille de biens unique à destination des particuliers et des investisseurs. Parkagence met à votre disposition un guide, La Méthode Infaillible en 5 étapes pour être sûr d’acheter un parking rentable, avec lequel aucune erreur n’est possible.
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