Olivier Bernadat (Consultim) : « Des suspensions temporaires de loyers avec fermeture des résidences de tourisme »

L’investissement dans une résidence de tourisme est un placement fréquent, qui a subi des difficultés durant la crise du Covid-19. Olivier Bernadat, Directeur commercial de Consultim, nous explique ce qu’il faut faire en cas de loyers impayés ou de baisse des revenus locatifs.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce qu’un investissement dans une résidence de tourisme ?

Olivier Bernadat : Un investissement dans une résidence de tourisme c’est avoir accès à une fiscalité, celle de la location meublée non professionnelle et professionnelle, avec des avantages fiscaux importants (non-fiscalisation des revenus).

C’est aussi un confort de gestion puisque le locataire, qui est un exploitant professionnel de cette résidence de tourisme, a signé un bail commercial qui assure une gestion déléguée pour l’investisseur du 1er janvier au 31 décembre, avec des revenus réguliers.

Une résidence de tourisme est un ensemble immobilier entre 80 et 130 logements, à la montagne ou en bord de mer, même s’il existe du tourisme urbain.

Nous proposons de l’hébergement touristique agrémenté de différents services tels que la restauration, des espaces bien être…

Mon Podcast Immo : Sommes-nous assurés des revenus ?

Olivier Bernadat : Le bail commercial prévoit le montant du loyer pendant la durée du bail et les conditions de versement du revenu.

Ce versement n’est pas garanti par nature du loyer. Le bail commercial est signé avec un exploitant, il faut une pérennité de cet exploitant et que le loyer soit versé dans des conditions d’exploitation cohérentes et normales.

La crise sanitaire a vu fermer par obligation un certain nombre de résidences de tourisme, lors de cette situation exceptionnelle, il y a dû avoir des suspensions temporaires de loyer pour assurer la pérennité du modèle d’exploitation de ces résidences.

Mon Podcast Immo : Lorsqu’on ne touche pas de revenus locatifs, que faut-il faire ?

Olivier Bernadat : Il est possible, si vous avez la volonté de l’application stricto sensu du contrat de bail commercial, d’entamer une procédure juridique avec l’exploitant. 

Chez Consultim, ce n’est pas notre position puisque nous représentons les intérêts de nos investisseurs vis-à-vis de l’exploitant. 

Concernant la situation de la crise sanitaire, nous avons souhaité une position équilibrée entre les investisseurs et l’exploitant. Selon nous, il était justifié de demander une suspension de loyer, durant un trimestre sur l’exercice 2020, puisque l’exploitant ne pouvait exploiter son fonds de commerce. Nous avons été vigilants vis-à-vis de ce dernier pour qu’il n’ait pas une position opportuniste.

Mon Podcast Immo : En dehors de cette situation, il arrive que les loyers ne tombent pas ou aient du retard. Que faire dans ces cas-là ?

Olivier Bernadat : Cela arrive très rarement lorsque l’exploitant a une gestion équilibrée et qu’il respecte ses engagements. 

Pour éviter les situations désagréables, il y a deux choses à faire, sélectionner rigoureusement l’exploitant en étudiant sa situation financière, son actionnariat, ses taux de remplissage…

Pour assurer une meilleure gestion, Consultim, ne souhaite pas que ses exploitants investissent directement. En effet, nous avons mis en place un système de représentation exclusive de nos investisseurs, nous donnant mandat sur toute la durée du bail, pour assurer la bonne exécution de celui-ci et protéger les intérêts des investisseurs.

Consultim reçoit le paiement des loyers des investisseurs et leur reverse directement après, afin d’assurer une relation équilibrée avec l’exploitant. Ce dernier s’adresse à un seul interlocuteur, un professionnel, qui représente un ensemble d’investisseurs.