Immobilier Lille : L’encadrement des loyers fait chuter le rendement locatif

Plus d’un an après la mise en place de l’encadrement des loyers et en cette période de rentrée universitaire, Yanport, l’expert de la donnée du marché immobilier résidentiel, vient de réaliser une étude inédite, quartier par quartier, sur la capitale des Flandres afin d’analyser ce marché dans le détail (évolution et répartition du rendement brut depuis 2016. Zoom sur l’évolution du rendement locatif à Lille depuis 2016.

Une baisse du rendement locatif à Lille entre 2016 et 2021 

En analysant l’évolution des prix, Yanport observe, aussi bien sur la transaction que sur la location, une baisse du rendement locatif brut entre 2016 et 2021, passant de 6% à 5% sur cette période *.  Cette baisse s’explique en premier lieu par l’accélération de la hausse des prix de vente depuis 2019, respectivement de +11,6% en 2020 et de +8,1% 2021. Alors qu’à l’inverse, les loyers, peut-être limités par la mesure d’encadrement en vigueur depuis le 1^er mars 2020, ont progressé à un rythme plus modéré (autour de +3,3% en 2020 et de +1,5% en 2021).

Un rendement locatif plus intéressant sur les studios et les 4 pièces

À travers son étude, Yanport met en évidence des différences de rendement locatif en fonction des typologies de biens. Des disparités sont ainsi observées en particulier entre les studios et les appartements de 4 pièces et plus d’un côté, et les T2 et T3 de l’autre. En effet, alors que le rendement locatif se situe aujourd’hui autour de 4,8% pour les studios et de 4,6% pour les appartements de 4 pièces et plus, les rendements des T2 et T3 sont respectivement de 4,2% et de 4,1%. Cela s’explique par un loyer au m² plus élevé pour les studios que pour les autres surfaces (19,26€/m² en 2020 pour les studios contre 15,48€/m² toutes surfaces confondues).

Mieux vaut investir une grande surface

Pour les grandes surfaces, c’est le prix de vente, plus faible (2 769€/m² en 2020 pour les 4 pièces et plus contre 3 454€/m² toutes surfaces confondues), qui explique la différence de rendement. Cependant, même si les 2 pièces n’offrent pas le rendement locatif le plus intéressant, ce sont les biens qui se louent le plus rapidement avec une durée de publication estimée à 20 jours. Il faut compter en moyenne entre 5 et 10 jours de moins pour louer un T2 qu’une autre surface, ce qui représente un critère déterminant dans la rentabilité globale de l’investissement.

Visez les quartiers périphériques comme le Faubourg de Béthune, Lille-Hellemmes ou Fives

A l’échelle des zones IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique), l’analyse Yanport révèle que les loyers sont plus homogènes que les prix de vente. En effet, les loyers les plus élevés sont principalement concentrés dans le centre plutôt qu’en périphérie. Cependant, la différence est moins marquée que pour les prix de vente, où les prix au m² peuvent facilement varier du simple au double entre l’hyper-centre (jusqu’à 5 000€ du m²) et la périphérie, beaucoup plus accessible, à moins de 2 000 € le m² pour certains quartiers.

Ainsi, Yanport constate un rendement locatif brut nettement plus intéressant dans certains quartiers périphériques comme le Faubourg de Béthune, le quartier de Lille-Hellemmes ou de Fives, où les rendements peuvent atteindre jusqu’à 8%, alors que dans certains quartiers de l’hyper-centre lillois et notamment ceux du Vieux Lille et de Lille Centre, les rendements se situent davantage autour de 4%.

Cette étude se base sur les biens issus des annonces publiées (après déduplication), à la vente et à la location, entre janvier 2016 et juillet 2021.