Thierry Vignal (Masteos) : « Le rendement n’est pas suffisant pour décider où investir »

Thierry Vignal, président de Masteos, présente une étude qui intéressera les investisseurs locatifs : dans quelles villes étudiantes miser pour la rentrée 2021 ? Les résultats les plus efficients ne sont pas forcément les plus évidents !

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce-que Masteos ?

Thierry Vignal : Masteos est une société qui aide et accompagnent les acquéreurs, les investisseurs à faire de l’investissement locatif. 

Nous trouvons le bien, nous le rénovons, nous l’ameublons, nous le mettons en location et nous nous occupons du process d’investissement locatif pour les particuliers de A à Z partout en France.

Mon Podcast Immo : Qu’est-ce qui fait qu’une ville soit plus rentable qu’une autre ? 

Thierry Vignal : Attention, lorsque l’on parle de top 5 des villes étudiantes les plus rentables, cela ne veut pas forcément dire qu’il faut à tout prix investir dans ces villes. On est souvent attiré par les sirènes de la rentabilité, mais ça n’est qu’un élément et ça n’est pas le plus important. 

La rentabilité et le risque sont corrélés, qui dit ville rentable dit ville risquée. Pour être sûr de son investissement, il faut ajouter d’autres critères. En effet, le rendement n’est pas suffisant pour choisir la ville où investir.

Mon Podcast Immo : Quels sont les critères que vous avez étudiés pour déterminer votre top 5 ?

Thierry Vignal : Il y a beaucoup de critères, on pourrait calculer le taux de chômage de la ville, la démographie, s’il y a une gare… Nous avons décidé d’en retenir deux, le rendement locatif et la tension locative. Ces deux éléments ne fournissent pas une photographie complète de la ville, mais ils offrent tout de même la majorité de ce dont on a besoin pour prendre une décision d’achat. 

Il faut regarder le rendement et le risque qui y est associé et non pas uniquement le rendement à maximiser ou le risque à minimiser.

Pour calculer la rentabilité, c’est très simple. Il suffit de se rendre sur meilleursagents.com, vous y trouvez le prix au mètre carré, le loyer au mètre carré, on divise l’un par l’autre et vous obtenez le rendement.

Mon Podcast Immo : Comment calculez-vous la rentabilité ?

Thierry Vignal : Pour la région Hauts-de-France, il vaut mieux investir à Arras qu’à Lille. En effet, Lille, c’est rassurant et pas très risqué. Si l’on souhaite minimiser le risque, c’est Lille qui gagne, mais ce que l’on cherche c’est maximiser le couple rendement-risque, et là, c’est Arras qui gagne (25 % plus rentable que Lille ; 6,22 de rendement locatif brut moyen contre 5 à Lille ; indice de tension locative de 8 sur 10 à Arras contre 10 à Lille). À Arras, on est capable d’avoir des investissements plus rentables qu’à Lille pour quasiment le même niveau de risque. Pour cet exemple, mon couple rendement-risque, est beaucoup plus intéressant à Arras. 

Mon Podcast Immo : Le plus souvent, ce sont les capitales régionales qui gagnent, n’est-ce pas ?

Thierry Vignal : Non, ce n’est qu’une impression. En effet, sur le Grand-Est, on aurait envie d’aller à Strasbourg tandis que c’est Metz qui gagne. En effet, à Metz, d’après nos données, il y a autant de tension locative qu’à Strasbourg mais deux fois plus de rendement. Le couple rendement-risque est maximisé à Metz alors que c’est Strasbourg qui attire naturellement. Ce raisonnement peut être reproduit pour chaque région.