Bail locatif et cautionnement : Les règles changent au 1er janvier 2022

Bail locatif
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Une ordonnance parue le 15 septembre fixe de nouvelles règles en matière de caution pour les baux locatifs.

Pour les engagements de caution signés à partir du 1er janvier 2022, de nouvelles modalités vont s’appliquer. Elles résultent d’une Ordonnance du 15 septembre 2021. Voici une présentation succincte des nouveautés à venir en matière de bail.

Mentions toujours obligatoires

Tout d’abord, la mention est de retour, alors qu’elle avait été supprimée en 2018 par la loi ELAN, pour les baux d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire. En effet, la personne physique qui se porte caution devra apposer, sur le contrat de cautionnement, la mention qu’elle s’engage à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant déterminé, qui devra être inscrit en lettres et en chiffres. Si la caution ne bénéficie pas des bénéfices de discussion ou de division, la mention devra également en faire état.

… mais électroniques à compter du 1er janvier 2022

Cette mention est prescrite à peine de nullité de la garantie. Cependant, les évolutions technologiques sont prises en compte. En effet, aujourd’hui, en principe, le cautionnement doit, pour être valable, être signé de façon manuscrite, sauf s’il est passé par une personne pour les besoins de sa profession. A compter du 1er janvier 2022, le cautionnement pourra être établi et signé de façon électronique dans tous les cas.

Devoir de mise en garde

Ajoutons que si le cautionnement est consenti au bénéfice d’un créancier professionnel, la caution personne physique devra être mise en garde dès lors que le débiteur principal souscrit un engagement inadapté à ses propres capacités financières, c’est-à-dire que les ressources du débiteur principal paraissent insuffisantes à faire face à la dette contractée. Ce devoir de mise en garde est redéfini par la réglementation nouvelle et va trouver à s’appliquer pour la location immobilière. Si la caution n’est pas informée, le créancier ne pourra pas réclamer les sommes qui correspondent au préjudice subi par la caution, ce qui pourrait conduire à la décharger de la totalité de son obligation.

Enfin, si l’engagement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel celle-ci pouvait s’engager à la date de signature du cautionnement. Cette disposition nouvelle apparaît moins sévère que la réglementation actuelle, qui interdit au créancier professionnel de se prévaloir du cautionnement, et le prive donc de tout recours contre la caution.

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