L’encadrement des loyers débute le 1er novembre à Lyon et Villeurbanne

Après Paris, Lille, et « Plaine Commune », l’encadrement des loyers s’applique lorsque le bien est situé à Lyon ou Villeurbanne, pour les baux signés à compter du 1er novembre 2021.

Quels sont les baux concernés par l’encadrement des loyers ?

Le loyer est encadré :

· pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’encadrement concerne à la fois les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire personne physique, que le logement soit loué nu ou meublé et les baux mobilités.

· dès lors que le logement est situé à Lyon ou Villeurbanne.

· pour un bail signé à compter du 1er novembre 2021 : la réglementation n’est pas applicable aux baux signé avant cette date.

Comment le loyer doit-il être fixé ?

Pour une location nouvelle, le loyer hors charges défini au bail ne peut pas dépasser le montant du loyer de référence majoré, tel qu’il est fixé pour la zone dans laquelle se situe le bien loué.

Il est possible, cependant d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Ce complément de loyer ne peut être appliqué que si le loyer de base est fixé au montant du loyer de référence majoré.

Les situations justifiant un complément de loyer sont relativement restreintes : vue exceptionnelle, terrasse, par exemple, qui permet de distinguer le logement de ceux du voisinage. Ces caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte pour déterminer le loyer de référence et ne doivent pas donner lieu à récupération au titre des charges locatives.

Et si le logement avait déjà fait l’objet d’une location ?

Lorsque le bien était loué précédemment et que le locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois, le loyer du bail nouvellement conclu doit par principe être fixé au même montant que celui du locataire précédent, et dans la limite du loyer de référence majoré (éventuellement augmenté d’un complément de loyer).

Les augmentations de loyer sont limitées par le décret du 27 juillet 2017. Même si le bailleur a réalisé des travaux, ou si le loyer est manifestement sous-évalué, l’augmentation de loyer est limitée au loyer de référence majoré (éventuellement augmenté d’un complément de loyer).

Et pour les baux en cours ?

Les baux signés avant le 1er novembre 2021 ne sont pas affectés par l’encadrement des loyers, pour la durée restant à courir jusqu’à la fin du contrat en cours.

Cependant, lorsque le bail arrive à échéance, la question se pose immanquablement : si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer, afin de ramener le loyer au montant du loyer de référence majorée lors du renouvellement du bail. Il doit effectuer sa demande au moins 5 mois avant le terme du contrat. Et si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer, au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Un formalisme pointilleux s’applique à cette demande d’augmentation de loyer. Toutefois, pour les contrats renouvelés à compter du 25 août 2022, l’action en réévaluation du loyer ne pourra pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G (en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette restriction s’appliquera aux contrats renouvelés ou reconduits après le 1er juillet 2024).