Pinel vs Pinel + : Qu’est-ce qui change pour l’investissement immobilier ?

Karl Toussaint du Wast et Arnaud Groussac
© DR. Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement et Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store.

En 2023 et 2024, Pinel et Pinel + vont cohabiter. Alors, Pinel vs Pinel + : Qu’est-ce qui changera pour les investisseurs ? Investir en Pinel + sera-t-il aussi intéressant ? Eléments de réponse avec Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, et Karl Toussaint du Wast, co-fondateur de Netinvestissement.

Le dispositif fiscal d’aide à l’investissement immobilier locatif, lancé en 2014 par la ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, a été prolongé jusqu’en 2024. Mais avec un bémol… Bercy le jugeant trop coûteux, les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans seront ramenés, en 2023, à 10,5 %, 15 % et 17,5 % puis, en 2024, à 9 %, 12 % et 14 %. Sauf pour certains logements…

Une nouvelle version du Pinel en 2023

En 2023 et 2024, il sera toujours possible pour un investisseur de bénéficier d’une réduction à taux plein (de 21 %). Un « Pinel + » verra en effet le jour en janvier 2023 et cohabitera avec le Pinel qui, lui, disparaîtra définitivement en 2024 pour laisser place à son successeur. Pour être éligible au Pinel +, quelques conditions devront être respectées : il faudra investir soit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit dans un logement qui répond à certaines normes environnementales et de “qualité d’usage”.

Des critères de confort obligatoires pour Pinel +

Le Covid et le confinement ont en effet changé le regard des Français sur leur habitat ; c’est pourquoi Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement, s’est appuyée sur le référentiel de la qualité d’usage du logement que lui ont remis l’aménageur Laurent Girometti et l’architecte François Leclercq en septembre dernier, pour répondre à leurs attentes. En Pinel +, le logement devra donc proposer une surface minimum par typologie de bien, soit 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5, disposer d’un espace extérieur et d’une double exposition à partir du T3.

Quant aux critères environnementaux, ils ne sont pas encore définis mais il faut s’attendre à ce qu’ils soient plus exigeants que la RE 2020. « Il y aura bien un critère environnemental, plus exigeant que la norme environnementale RE 2020 », a précisé Emmanuelle Wargon.

Des logements plus chers en Pinel +

 « La loi Pinel a rencontré un vrai succès, explique Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store. Non seulement, elle permet aux investisseurs de louer à leurs ascendants et descendants, ce que ne permettait pas le dispositif Duflot, mais le resserrage en zones tendues les a mis à l’abri. Le plafonnement de loyers qui pouvait rebuter les propriétaires les a aussi protégés contre la vacance locative. On a observé 40 % de moins de turn over qu’en location classique. Forcément, avec de tels loyers, les locataires ne bougent pas. »

Et il ajoute : « Est-ce Pinel + rencontrera le même succès c’est toute la question ! La norme RE 2020 et l’obligation de respecter les critères d’usage des logements vont faire augmenter le coût de la construction. Les prix des biens immobiliers destinés au Pinel + seront forcément plus élevés qu’en Pinel. L’investisseur peut avoir peur de perdre en rentabilité.»

Investir en Pinel + sera bon pour la planète et rentable

Karl Toussaint du Wast, co-fondateur de Netinvestissement, en est pourtant convaincu, il vaudra mieux choisir Pinel +.

« La volonté du Gouvernement d’aller vers des logements neutres d’un point de vue énergétique est louable. Pinel + a vu le jour pour absorber le coût de la mise en place de la nouvelle norme RE 2020. Sur le papier, forcément, le rendement est moins intéressant en Pinel+ qu’en Pinel mais, en réalité, l’investisseur qui achètera un logement moins énergivore fera tous les mois des économies sur ses charges. Ce qu’il aura payé à l’entrée, il ne le paiera pas à sortie ! Donc, au final, l’opération ne lui coutera pas plus cher et il aura un logement propre. Ce qui est bon pour la planète ! »

Est-ce qu’avec les élections présidentielles qui arrivent, ce Pinel + verra le jour un jour, c’est encore une autre question !

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