Réduisez votre impôt sur le revenu grâce à l’immobilier d’exception

Sébastien Coiffard

Certains placements immobiliers permettent de réduire la pression fiscale liée à l’impôt sur le revenu (IR). Sébastien Coiffard, ingénieur patrimonial sénior chez BRED Banque Privée, fait le point.

Certains placements immobiliers permettent de réduire la pression fiscale liée à l’impôt sur le revenu (IR). Ces dispositifs ont un impact sur le montant de l’impôt déterminé en application du barème progressif de l’IR (salaires, pensions de retraite, revenus fonciers …) mais ils sont neutres pour le montant de l’impôt déterminé selon un taux forfaitaire (dividendes, intérêts, plus-values …).

Le montant final de l’impôt peut être réduit de deux façons : la réduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu ; la réduction du montant de l’impôt sur le revenu. L’investissement en immobilier d’exception permet d’actionner ces deux leviers. Sébastien Coiffard, ingénieur patrimonial sénior chez BRED Banque Privée vous en fait la démonstration.

La réduction de l’assiette de l’IR grâce à l’investissement en « Monument historique » 

Les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient, pour la détermination de l’assiette de l’IR de modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles.

Ce régime spécial s’applique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou à certains immeubles bénéficiant d’un label délivré par la Fondation du patrimoine.

Sous réserve d’un engagement de conservation de 15 ans, les charges foncières (dont certains travaux) sont totalement ou partiellement déductibles des revenus fonciers ou du revenu global, sans limitation du montant, y compris lorsque l’immeuble est utilisé comme résidence secondaire par son propriétaire.

Si l’imputation sur le revenu global laisse apparaitre un déficit, celui-ci sera reportable les 6 années suivantes.

Cet investissement présente également des avantages en termes de droits de donation ou de succession puisque sous réserve de la conclusion d’une convention avec les ministères chargés de la culture et des finances, les monuments historiques, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, peuvent être transmis, par donation ou succession, sans droits de mutation

Bien que non exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’évaluation des monuments historiques peut tenir compte des contraintes résultant de leur spécificité pour l’application de décotes (travaux et charges souvent importants, contraintes liées à leur ouverture au public, difficultés rencontrées à la revente…).

Enfin, la déduction du montant des revenus imposables diminue également le montant du revenu fiscal de référence et donc l’assiette de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).

La réduction du montant de l’IR grâce à l’investissement immobilier Malraux 

Le montant des réductions et crédits d’impôt sont pour la plupart soumis à un plafond global et annuel de 10.000 €, porté à 18.000 € notamment pour les programmes Girardin et Sofica.

Par exception, ce plafonnement ne s’applique pas à l’investissement immobilier Malraux.

Ce dispositif propre à la restauration complète d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées est encouragé fiscalement par l’octroi d’une réduction d’IR sous réserve de s’engager à louer l’immeuble pendant 9 ans.

La location ne doit cependant pas être consentie à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant du contribuable et si le logement appartient à une société civile non soumise à l’IS, la location ne peut pas être consentie à l’un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.

La réduction d’impôt est égale à 22 % ou 30 % (selon le secteur) du montant des dépenses de travaux éligibles retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans.

La réduction globale d’IR peut donc atteindre 88.000 € à 120.000 € et le solde non imputé sera reporté sur les trois années suivantes.

A noter que l’ensemble des travaux peut être réalisé au cours d’une même année.


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