Investissement locatif : Quelle est la vraie rentabilité des grandes villes françaises ?

Beanstock, la plateforme française d’investissements locatifs qui permet d’acheter et de gérer des biens d’investissement en ligne, a calculé les rentabilités nettes et brutes d’un investissement locatif « moyen » dans les grandes villes de France suivantes : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Strasbourg, Rouen, Orléans, Le Havre, Avignon, Perpignan. Et les différences affichent quelques surprises !

Perpignan, Avignon et Rouen qui dépassent les 7% de rentabilité brute

“Nous avons souhaité sortir ces chiffres afin de mettre l’accent sur le manque de transparence que l’on voit aujourd’hui sur le marché de l’investissement locatif. Il nous a semblé utile de réaliser cette étude pour dire aux Français qui souhaitent se lancer de faire attention car entre les amis, la famille et les professionnels de l’immobilier, tout le monde ne parle pas de la même chose au sujet de la rentabilité locative. Beaucoup parlent de la rentabilité brute, alors que cet indicateur ne prend pas en compte beaucoup de frais”, déclare Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.

“Perpignan, Avignon et Rouen qui dépassent les 7% de rentabilité brute et surpassent les autres villes de notre classement, affichent finalement des rentabilités nettes dans la moyenne du marché lorsqu’on intègre tous les frais liés à l’investissement. La rentabilité nette reste le meilleur indicateur pour comparer des investissements locatifs et bien comprendre le potentiel financier d’un projet”, ajoute Emma Malha, co-fondatrice de Beanstock.

Quels éléments ont été pris en compte ?

Les équipes de Beanstock ont savamment agrégé des centaines de données en prenant en compte plusieurs facteurs qui impactent la rentabilité :

• Le prix /m² par ville, basé sur la moyenne des prix des appartements de moins de 35 m² des offres en ligne sur seloger.com.
• En considérant que la surface d’investissement locatif ‘moyen’ est de 18 m² à Paris, 20 m² dans les grandes villes de province, et 25 m² pour les petites villes et villes intermédiaires.
• Frais de notaire sont fixés à 8%.
• Le montant des travaux /m² et le montant des charges /m² ont été estimés grâce à l’historique de plus d’un an de transactions sur la plateforme.
• Le montant moyen de la taxe foncière dans chaque ville pour des appartements de moins de 35 m².
• Pour chacune des villes, Beanstock a déterminé le loyer /m² grâce à l’historique de plus d’un an de transactions, et avec une étude de l’offre pour les villes dans lesquelles la start-up n’est pas présente.
• Et enfin, le montant des travaux à effectuer au cours de la durée de vie de l’investissement : le ravalement et des travaux de rafraîchissement.

Classement des 13 villes étudiées par rentabilité brute

Comment se calcule les rentabilités ?

La rentabilité brute est un ratio très simple à calculer qui permet de donner rapidement une idée sur la performance financière d’un projet locatif. Cet indicateur est peu précis mais il peut être très utile pour filtrer rapidement des projets d’investissement. Rentabilité brute = loyer annuel / prix du bien.

La rentabilité locative nette est un indicateur précis et très objectif qui permet de mesurer la performance d’un investissement nette de charges et de frais, en intégrant tous les facteurs intrinsèques au projet (et qui ne varieront donc pas en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur). Rentabilité nette = (loyer annuel – charges – taxe foncière – coût annualisé des travaux de ravalement et de rafraîchissement) / (prix du bien + frais de notaire + travaux à l’achat).

Beanstock rappelle que si le bien est dans une zone à faible tension locative, il faut aussi prendre en compte la vacance locative. C’est pourquoi la plateforme propose depuis octobre 2021 un nouveau service qui garantit le montant du loyer estimé au moment de l’achat, si le bailleur ne trouve pas de locataire les mois suivants la mise sur le marché de son logement. Ainsi, les revenus locatifs sont garantis pendant la première année.