Immobilier Paris : 57,9 % des annonces de location respectent l’encadrement des loyers

Plus le logement est grand, plus les plafonds de loyers sont respectés

Selon une étude portant sur 27 524 annonces de locations (vides ou meublées) à Paris, publiées sur le site PAP.fr, entre le 1^er janvier et le 26 décembre 2021, le respect des plafonds de loyers est directement corrélé à la taille des logements mis en location.

Plus ils sont grands, plus ils respectent les barèmes en vigueur. A contrario, c’est sur les appartements les plus petits que l’on constate les plus forts taux de non-conformité : 46 % pour les appartements d’une pièce et 39,2 % pour les appartements de deux pièces.

Si, au global, 57,9 % des annonces respectent les plafonds, ce n’est le cas que pour 26,8 % des studios de moins de 20 m²…

Quand on observe les studios dans le détail, on voit que la situation est très différente selon qu’il s’agit d’un studio de moins de 20 m² ou de plus de 20 m².

	Studios de moins de 20m²	Studios de plus de 20m²
Loyer moyen	640 €	902 €
Loyer moyen / m²	43,5 €	34,8 €
Plafond moyen / m²	39,1 €	38,2 €
Respect des plafonds	26,8 %	78,1 %

C’est l’une des difficultés du système actuel de fixation des plafonds de loyers : il ne tient pas compte du fait que les très petites surfaces ont toujours un prix au mètre carré plus élevé. Ainsi, les studios de moins de 20 m² représentent 25,3 % des annonces publiées, mais 43,3 % des annonces qui dépassent les plafonds de loyers !

Le type de location (vide ou meublée) a peu d’impact

56,6 % des locations meublées respectent les plafonds de loyers, contre 61,6 % des locations vides, mais cela ne fait que traduire la surreprésentation des petites surfaces en location meublée. En effet, 87 % des très petites surfaces (moins de 20 m²) sont des locations meublées.

Taux de dépassement des plafonds de loyers selon la surface et le type de location :

	Location meublée	Location vide
1 pièce – Moins de 20 m²	72,4 %	78,9 %
1 pièce – Plus de 20 m²	22,1 %	20,9 %
2 pièces	39,5 %	38,7 %
3 pièces	32,8 %	35,8 %
4 pièces	32,3 %	32,2 %
5 pièces et +	30,0 %	21,1 %

A surface analogue, on voit que le type de location a peu d’impact, sauf aux deux extrêmes :

• Les studios de moins de 20 m² respectent encore moins les plafonds de loyers en location vide (78,9 % de dépassement) qu’en location meublée (72,4 % de dépassement).
• Les grands appartements (5 pièces et plus) dépassent plus souvent en location meublée (30 % de dépassement) qu’en location vide (21,1 % de dépassement). Il s’agit généralement de biens haut de gamme.

 Le dépassement des plafonds n’arrête pas les locataires

A surface analogue, les annonces qui dépassent les plafonds de loyers ont moins de contacts que celles qui les respectent, mais cela n’est clairement pas bloquant pour trouver un locataire. En particulier, on voit que les studios de moins de 20m² qui dépassent les plafonds de loyer… ont plus de contacts que les studios de plus de 20 m² qui ne les dépassent pas ! Pour un nombre de pièces donné, c’est le montant global du loyer qui prime, et pas le loyer / mètre carré.

	Pas de dépassement	Dépassement	Ecart
1 pièce – Moins de 20 m²	82 contacts	62 contacts	+31 %
1 pièce – Plus de 20 m²	43 contacts	32 contacts	+35 %
2 pièces	50 contacts	44 contacts	+14 %
3 pièces	73 contacts	56 contacts	+29 %
4 pièces	54 contacts	33 contacts	+64 %
5 pièces et +	32 contacts	26 contacts	+20 %

42,1 % des annonces font l’objet d’un dépassement

Sans savoir si certaines font l’objet d’un complément de loyer justifié, il ressort que 12,4 % des annonces publiées affichent un dépassement inférieur à 50 €, tandis que 10,9 % affichent un dépassement compris entre 50 et 100 €. Le solde dépasse les 100 €…

Seuls deux arrondissements ont un taux de dépassement supérieur à 50 %

Les 1^er et 8^e arrondissement sont les deux arrondissements où l’encadrement des loyers est le moins respecté puisqu’ils affichent, l’un comme l’autre des dépassements supérieurs à 50 % : 55,9 % pour le 1^er arrondissement et 50,7 % pour le 8^e arrondissement.

A y regarder de plus près, les plus gros dépassements s’observent sur des annonces dont les photos réunissent toutes les caractéristiques d’ex-locations saisonnières de courte durée. Des types de locations particulièrement répandus dans ces deux arrondissements très touristiques. Il s’agit donc de propriétaires qui louaient avant la pandémie en saisonnier et qui faute, de touristes, se sont rabattus sur la location en meublée classique en méconnaissant probablement les contraintes de plafonnement de loyers qui s’y appliquent.

	Pas de dépassement	Dépassement
1er arrondissement	44,1 %	55,9 %
2e arrondissement	60,9 %	39,1 %
3e arrondissement	56,8 %	43,2 %
4e arrondissement	55,2 %	44,8 %
5e arrondissement	51,8 %	48,2 %
6 e arrondissement	55,4 %	44,6 %
7 e arrondissement	70,3 %	29,7 %
8 e arrondissement	49,3 %	50,7 %
9 e arrondissement	52,9 %	47,1 %
10 e arrondissement	58,6 %	41,4 %
11 e arrondissement	55,2 %	44,8 %
12 e arrondissement	53,9 %	46,1 %
13 e arrondissement	67,0 %	33,0 %
14 e arrondissement	69,9 %	30,1 %
15 e arrondissement	59,8 %	40,2 %
16 e arrondissement	51,2 %	48,8 %
17 e arrondissement	53,3 %	46,7 %
18 e arrondissement	56,9 %	43,1 %
19 e arrondissement	63,7 %	36,3 %
20 e arrondissement	63,6 %	36,4 %

Le top 10 des quartiers où les plafonds sont respectés

Le respect de l’encadrement des loyers est indépendant du « standing » du quartier puisque parmi les bons élèves se côtoient des quartiers huppés comme les Invalides ou École Militaire (7^e arrondissement) avec des quartiers populaires à l’instar de la Goutte d’Or (18^e arrondissement).

Pas de dépassement
Goutte-d’Or (18 e)	80,9 %
Maison-Blanche (13 e)	77,7 %
Ecole-Militaire (7 e)	74,4 %
Invalides (7 e)	74,3 %
Plaisance (14 e)	71,8 %
Saint-Germain-L’auxerrois (1er)	71,4 %
Vivienne (2 e)	71,4 %
Gros-Caillou (7e)	70,6 %
Petit-Montrouge (14e)	70,4 %
Saint-Vincent-de-Paul (10e)	70,1 %