Crédit immobilier : Les leçons à retenir de 2021 pour préparer son dossier en 2022

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Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, revient sur les points marquants concernant l’immobilier de 2021 et livre ses conseils 2022 en matière de crédit immobilier.

L’année passée a été exceptionnelle avec plus de 1,2 million de transactions enregistrées. La production de crédit immobilier a également atteint un niveau record avec 273 milliards d’euros qui ont été alloués aux particuliers en 2021 par les établissements bancaires, sachant que ce chiffre comporte peu de rachats ou encore de renégociations de prêts. Ces excellents chiffres prouvent que les Français continuent de privilégier la pierre.

Les critères d’octroi de crédit immobilier du HSCF changent la donne

Les contraintes imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se font toutefois ressentir. Chez Artémis courtage, les revenus moyens des ménages ont, par exemple, augmenté de 6 %. De plus, la durée moyenne des prêts a augmenté de 4 mois (6 mois pour les primo-accédants). Ce rallongement permet à la fois d’absorber les conséquences de la hausse des prix immobiliers mais aussi de contenir le taux d’effort (ou d’endettement) sous le seuil des 35 %.

Pas de prêt immobilier sans apport personnel

Décrocher un prêt sans apport est devenu presque impossible. Un emprunteur doit aussi démontrer sa capacité à épargner régulièrement. Sans cela, il doit accepter de reporter son projet et faire le nécessaire pour mettre en place une épargne programmée (sur un livret par exemple). A côté du taux d’endettement, un emprunteur doit également prendre garde au « saut de charges » qui représente la différence entre le loyer qu’il paye et sa future mensualité de prêt. Si le premier est inférieur au second, l’écart devra impérativement être comblé par de l’épargne.

Les villes de 100 000 habitants : cibles privilégiées des acheteurs

Autre constat : la forte attractivité des villes moyennes de 100 000 habitants se confirme auprès de nos emprunteurs. Depuis la crise sanitaire, ces derniers privilégient des communes qui sont généralement bien reliées à Paris et où les prix au mètre carré sont plus abordables. Les demandes d’enveloppes de la part de nos emprunteurs ont ainsi augmenté de 40 % en Bretagne (contre 8 % en Ile-de-France). De plus, les acquisitions de maisons représentent 40 % des projets (contre 31 % en 2020 ou 24 % en 2019).

5 conseils pour bien préparer son dossier et éviter les refus

  1. Ne vous lancez pas dans la recherche d’un bien sans avoir fait une étude au préalable (ou plusieurs). Vous ne devez pas vous contenter d’une simple simulation bancaire. Cela qui risque de vous mettre dans une situation délicate si la banque fait machine arrière.

2. Il est important d’avoir une bonne gestion de vos comptes bancaires afin de montrer à la banque que vous pouvez régler vos mensualités sur le long terme.

3. Constituez-vous un minimum d’épargne. Peu de banques prêtent si vous n’avez pas réalisé d’effort au préalable. Vous n’avez pas d’argent de coté ni d’apport personnel ? Dans ce cas, mieux vaut reporter votre projet le temps de vous constituer une épargne programmée sur un livret par exemple.

4. Faites attention aux sauts de charges : si vous payez actuellement un loyer de 600€ et que vous passez à une mensualité de 1000€, il faudra prouver que vous pouvez suivre et combler cette différence.

5. Si vous avez un soucis de santé faite vite une étude d’assurance emprunteur avant même d’avoir un accord de prêt. Si vous avez une exclusion ou une surprime cela peut mettre votre dossier en suspens.

Ludovic Huzieux, est cofondateur d’Artémis courtage
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