« Le DPE peut être une opportunité pour les propriétaires », Alexandre Fitussi, Beanstock

Pour Alexandre Fitussi, cofondateur de la plateforme d’investissement locatif Beanstock, le DPE outil de lutte contre les « passoires thermiques » pourrait permettre d’augmenter leurs revenus. Le point avec Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock.

Alexandre Fitussi

© DR. Alexandre Fitussi est cofondateur de Beanstock.

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Décidemment, le nouveau DPE (Diagnostic de performance énergétique) n’en finit pas de faire couler de l’encre … Sa mise en place le 1er juillet dernier a affolé les propriétaires de logements étiquetés  « E », « F » et « G » et beaucoup mettent en vente. L’une des principales raisons ? Le fait que loi Climat et Résilience interdira bientôt leur mise en location (logements « G » dès 2025, « F » dès 2028 et « E » dès 2034). Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, plateforme d’investissements locatifs, vous explique pourquoi le nouveau DPE est en réalité une opportunité pour les propriétaires.

Mysweet’immo : Qu’est-ce que le nouveau DPE a changé ?

Alexandre Fitussi : Depuis le 1er juillet dernier, la méthode calcul du DPE a évolué. Fini de s’appuyer sur les factures. Le nouveau DPE tient compte uniquement des caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres : consommation énergétique, scénarii météo ou encore phénomènes thermiques. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs et les locataires : aujourd’hui, la méthode de calcul théorique d’un logement est devenue objective. Parallèlement à cela, aujourd’hui, le DPE est obligatoire. Avant, 80 % des petites surfaces étaient vendues avec un DPE vierge. Donc, piège !

Autre point important, le DPE est désormais opposable. Il engage la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du diagnostiqueur. En cas de doute, le locataire ou l’acheteur peut refaire faire un diagnostic : si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats que celui qu’on lui a présenté, il peut se retourner contre le propriétaire et même demander une compensation, voire faire appel à la justice. Résultat, les propriétaires sont plus rigoureux. Sans compter que la loi les oblige à refaire leur DPE. Ils ont jusqu’en 2023. Pour l’instant, ils peuvent continuer à utiliser l’ancienne version.

Conséquence de tous ces changements, le nombre de logements classés énergivores et émetteurs de CO2 a explosé. On parle de 4,8 millions de “passoires thermiques” mais elles seraient en fait beaucoup plus élevées et pourrait concerner près de 7 millions de logements. Et du côté des propriétaires, c’est l’affolement : beaucoup ont vraiment pris conscience qu’ils étaient en possession d’un bien énergivore, plus difficile à vendre car la très grande majorité des futurs acquéreurs s’intéressent aujourd’hui au DPE, et plus compliqué à louer ! D’où le fait que les mises en vente de logements étiquetés  « E », « F » et « G » ont augmenté fortement ces derniers mois. Sans que ce soit forcément une bonne nouvelle.

Mysweet’immo : Les propriétaires de logements énergivores n’ont pas raison de vouloir s’en débarrasser ?

Alexandre Fitussi : Clairement non. C’est un mauvais calcul. Il y a une règle de base à avoir en tête c’est que tout travaux augmente la valeur intrinsèque d’un bien. Et avec un bien rénové, il n’y a pas de négociation possible sur le prix !

Le propriétaire qui s’imagine faire des économies en vendant plutôt qu’en faisant des travaux se trompe : la décote sur une passoire thermique est quasiment équivalente aux travaux qui auraient dû être faits. On le voit régulièrement : lorsqu’un DPE est mauvais, chez Beanstock, on chiffre les travaux et on fait une négociation qui correspond à ce montant et ça passe à tous les coups. En vendant sans faire de travaux, les propriétaires s’exposent à un risque car certains acheteurs abusent et utilisent le DPE comme un outil pour mener la négociation. Et leurs exigences vont bien au-delà des coûts réels des travaux de mise aux normes. Beaucoup de propriétaires se font avoir.

Evidemment, se pose après la question du financement… Aujourd’hui, les banques sont volontiers prêteuses lorsqu’il s’agit d’engager des travaux de rénovation. Il y a bien sûr l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui  permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements pour un montant maximal compris entre 7 000 € et 30 000 € selon les travaux financés mais il y a aussi, depuis début janvier,  le « Prêt Avance Rénovation ». Bercy a en effet lancé ce prêt hypothécaire pour aider les ménages les plus modestes ou âgés à engager des travaux de rénovation destiné à améliorer la performance énergétique de leur logement. Ce crédit est versé par le Crédit Mutuel et la Banque Postale. Donc l’excuse de « je n’ai pas l’argent pour financer des travaux » ne tient plus !

Mysweet’immo : Comment « booster » un DPE ?

Alexandre Fitussi : Il y a plusieurs astuces. Mais il est vrai que, depuis le 1er juillet dernier, les propriétaires sont perdus … Ils ne savent pas quels travaux réaliser, par qui et comment les financer. En France, nous sommes confrontés à une sorte de retard de marché : beaucoup d’artisans ne sont pas prêts, ils n’ont pas l’agrément RGE nécessaire. La meilleure méthode pour « booster » un DPE est en fait de sympathiser avec son diagnostiqueur pour qu’il accepte de vous consacrer du temps pour identifier les meilleures options. Lui seul peut aiguiller un propriétaire sur les travaux, pas trop chers, qui auront un réel impact sur le DPE et permettront d’être aux normes. « Et si je change le ballon d’eau chaude, ça fait quoi ? » « Et si je change cette fenêtre ? » Autant d’éléments à étudier dans le détail ! Il faut savoir par ailleurs que si le problème vient de la copropriété, que le propriétaire a identifié les travaux à réaliser qui auraient pu le régler et qu’il a déjà réalisé tous les travaux possibles dans ses parties privatives, qu’il en a fait la demande en AG et qu’ils ont été refusés, il n’est pas en cause. Son DPE non plus.

Mysweet’immo : De quelle façon le DPE  pourrait permettre aux propriétaires d’augmenter leurs revenus ?

Alexandre Fitussi : Depuis le 1er janvier, le DPE des annonces immobilières doit mentionner les dépenses énergétiques théoriques du logement… Pour inciter les propriétaires à faire des travaux, la solution serait de leur permettre de répercuter la baisse obtenue par le locataire sur sa  facture d’électricité sur le montant du loyer. Ainsi, le propriétaire serait assuré d’être remboursé du montant engagé. Et faire des travaux deviendrait une opportunité car les travaux pourraient même s’avérer rentables. Peut-être qu’en réalisant 3 000 euros de travaux, le propriétaire réaliserait des économies sur 20 ans représentant plus que 3 000 euros de loyer. Cette astuce éviterait que certains propriétaires tablent sur le fait qu’il n’existe aucun contrôle, que leurs locataires ne sont pas informés et qu’il y a donc peu de chance qu’il leur demande des comptes, donc qu’ils soient inquiétés s’ils ne réalisent pas de travaux.